אורלי שטריתהשרה שקד תפרסם בתחילת השבוע דו”ח של הצוות הבינמשרדי לעניין קבוצות רכישה. בין ההמלצות: יותר שקיפות, הטלת חובות על המארגן ועל נציגות הקבוצה, שכר טרחת המארגן יהיה סופי ללא תלות בעלות הפרויקט, אפשרות לצאת מהקבוצה בשלבים מסוימים, חובת רישום הקרקע על שם הרוכשים. עם זאת, לא תהיה הכבדה על פעילויות קבוצות הרכישה. שקד: “נגן על ציבור הרוכשים. בד בבד נשמור על השוק החופשי”.
שרת המשפטים איילת שקד פרסמה היום (ראשון) את דו”ח הצוות הבינמשרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, בנושא קבוצות רכישה. לאחר קבלת הערות מהציבור תנוסח הצעת חוק ממשלתית בעניין.
הרעיון להקמת הצוות עלה נוכח העובדה כי קבוצות רכישה מהוות כ 10% מכלל עסקאות הנדל”ן בישראל. בנוסף, כידוע התפרסמו מקרים בהם חברי קבוצות רכישה השקיעו את כספם בקבוצה אך נותרו ללא הכסף שהשקיעו בפרויקט ובהעדר יכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה.
מקרים אלה העלו את הצורך לבחון האם נדרשת הסדרה ייחודית, לכל הפחות בהיבטי הגנה על ציבור המתקשרים בסוג זה של עסקאות. מטרת הצוות היתה לאפשר המשך ראוי של פעילות קבוצות רכישה מצד אחד, והגנה על ציבור המתקשרים באמצעותן מצד שני – התגברות על החסרונות מבלי לפגוע ביתרונות. השרה שקד הדגישה כי אין בכוונתה ליצור הסדרה מכבידה יתר על המידה שתוביל להפסקת התקשרות בקבוצות רכישה.
שרת המשפטים איילת שקד: “לקבוצות הרכישה קיימת חשיבות בהורדת יוקר הדיור. עם זאת, רצף המחדלים בתחום שנחשפו בשנתיים האחרונות מחייבים אותנו להגן על ציבור הרוכשים. הצוות הבינמשרדי בראשות המשנה ליועמ”ש ארז קמיניץ, עשה עבודה יסודית וחשובה. זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים. בד בבד נשמור על השוק החופשי”.
להלן עיקרי ההמלצות הצוות:
1. רצוי לקבוע בחקיקה את גודל הקבוצה שעליה תחול הרגולציה –הצוות לא הגיע למסקנות חד משמעיות באשר לגודל הקבוצה שהרגולציה תחול עליה. חברי הצוות סברו כי על קבוצות קטנות אין טעם בהחלת דין כופה. מהעבר השני ראוי לדון בשאלת הגבלת גודלן של קבוצות ללא יותר ממספר מאות של מצטרפים. החשש הוא כי קבוצה גדולה מדי לא תוכל להתנהל בצורה סבירה ומשתתפיה אך יפגעו מהשיתוף המוגבר. מוצע כי מספר המשתתפים המינימאלי והמקסימלי הנורמטיבי המדויק ידון בין חברי הצוות במהלך הליך החקיקה, בין היתר על סמך מדגם שייערך בעניין, ובשים לב לדינים ולהסדרים אחרים שמתייחסים לנושא.
2. יש להחיל חובות גילוי מוגברות עוד משלב השיווק והפרסום, תוך הטלת איסור להטעות את הצרכן ולהציג את העסקה כרכישת דירה, ותוך הטלת חובה לציין את העובדה שמדובר בקבוצת רכישה אשר תרכוש קרקע ותבנה עליה בבניה עצמית, ולא ברכישת דירה. כן הוסכם שיש הכרח לציין מפורשות את העובדה שאין התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי או ללוחות זמנים כלשהם;
3. יש לקבוע טופס גילוי קצר ובהיר בנוסח מחייב שיכלול פירוט לגבי תנאים מרכזיים בעסקה, שיימסר למצטרפים בטרם חתימתם על החוזה;
4. יש מקום לחייב את המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצה אתאומדן עלויות שיישא בהן עד לקבלת הדירה. האומדן יגובה באישור מקצועי מטעם שמאי מוסמך;
5. הצוות נוטה להמליץ להורות על קביעת סכום מכסימלי לגביית דמי השתתפות, אולם תיערך בחינה נוספת בעניין זה במהלך הליך החקיקה;
6. יש לאסור שיווק של “קבוצת רכישה” לגבי קרקע שאין לגביה תכנון מפורט (בתוכנית המאפשרת הוצאת היתרים ללא צורך באישורה של תכנית נוספת). יש לציין כי דעת מיעוט בצוות סברה בהקשר זה, כי אין הצדקה לקביעת איסור ויש להסתפק בחובת גילוי לגבי מצבה התכנוני של הקרקע;
7. מארגן יוכל לצרף לקבוצה חברים נוספים, מעבר למספר החברים התואם את התכנון המפורט באותו מועד, רק בכפוף לחובת גילוי בכתב בה יובהרחוסר הוודאות לאישור הוספת היחידות ובכפוף לכך שניהול כספי החבריםהנוספים ייעשה בנפרד מכספי יתר חברי הקבוצה;
8. על המארגן תוטל חובה לנהל את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור לגביו יחולו הוראות חוק הנאמנות והוראות נוספות באופן שלא יהיה ניתן להתנות עליהן בהסכמים, אלא לטובת חברי הקבוצה;
9. תיבחן האפשרות לקבוע כי אדם יוכל לשמש כנאמן של קבוצת רכישה רק אם הוא בעל ביטוח אחריות מקצועית;
10. יש לקבוע הוראה חוקית שתאפשר לחברי הקבוצה להחליף את הנאמןבהחלטת רוב או בהחלטת נציגות הקבוצה.
11. יש להטיל חובה על המארגן לרשום את הבעלות על הקרקע על שם הרוכשים או למצער, לרשום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה בתוך תקופה מסוימת לאחר רכישת הקרקע.
12. רוב חברי הצוות סבורים כי יש להטיל איסור על המארגן או מי מטעמו להיות חלק מנציגות הקבוצה.חלק מחברי הצוות סבורים כי אין לכך מקום, שכן לעיתים הקבוצה מעוניינת בידע והניסיון של המארגן ואין למנוע זאת. לשיטה זו די בכך שבעת ההצטרפות תפורט העובדה, כי המארגן או מי מטעמו הוא חבר נציגות וכי תינתן אפשרות להחליף את חברי הנציגות.
13. יש להטיל מספר חובות אישיות על המארגן- חובות גילוי בנוגע לניגוד עניינים בו הוא מצוי, ככל שכך הוא, חובת הגינות, חובת גילוי של ענין אישי בקשר לפרויקט, ככל שקיים, חובת גילוי בנוגע להסכמים בינו לבין חברי הנציגות, חובת מסירת פרטי חברי הנציגות לכלל חברי הקבוצה ועוד;
14. יש להטיל מספר חובות אישיות על נציגות חברי הקבוצה- חובת נאמנות כלפי חברי הקבוצה, חובות גילוי לגבי הטבות שמתקבלות מהמארגן או כל ענין אישי מול המארגן או הפרויקט;
15. לחברי הקבוצה תהיה זכותלהחליף את הנציגות וכן את המארגןברוב מסוים של חברי הקבוצה;
16. שכר הטרחה של המארגן יהיה סופי שאינו תלוי בעלויות הפרויקט. שכר הטרחה יהיה מתואם לשלבי התקדמות הפרויקט וחלק משמעותי ממנו ישולם למארגן רק עם מסירת הדירות לחברי הקבוצה;
17. יש לאפשר לחברי הקבוצה לצאת ממנה- במקרים שבהם טרם נרכשה הקרקע – בחלוף תקופת זמן מסוימת שתיקבע (של מספר שנים) שבה לא נרכשה הקרקע ,ללא עלות (למעט דמי השתתפות);בנסיבות של אי התקדמות יש לאפשר לרוב מסוים של חברי הקבוצה להחליט על מכירת הקרקע (לחברים שמעוניינים בכך או לכל צד שלישי אחר) והשבת כספי התמורה לחברי הקבוצה בהתאם לחלקם היחסי ברכישה;
18. מוצע לבחון בשלב גיבוש החקיקה את האפשרות להסמיך את הרשות להגנת הצרכן לאכוף את הוראות החקיקה שתקבע בעיקר בכל הנוגע לחובות שיחולו על המארגן.
19. יש מקום לבחון הגבלה של תרופות אזרחיות שונות מכח הדין הכללי שעשויות לעמוד לכל אחד מהחברים במקרים של הפרת החובות החלות על המארגן, לפי החוזה, וזאת בשים לב, בין היתר, לכך שיש סעדים שאותם זכאי חבר הקבוצה הנפגע מהפרת החוזה לקבל, אך הם עשויים לפגוע בטובת הקבוצה כולה.