יעל וייסשנת 2017 שהסתיימה היתה שנה נדל”נית חדשה ושונה מן השנים הקודמות במספר מישורים, ומנגד, דומה לשנים חולפות במישורים אחרים. הנה סיכום המגמות שהיו, יחד עם הערכות, מה צופנת בחובה השנה שהחלה 2018.שנת 2017 התאפיינה בסימן עליית מחירים, התחדשות עירונית ,ישראלים שרוכשים בחו”ל ומחיר למשתכן.
נתחיל מהסוף: גם בשנת 2017, בשורה התחתונה המחירים עלו. אומנם בקצב נמוך יותר לעומת השנים שקדמו לה, אבל עובדתית – המחירים עלו. זאת, על אף מאמצים אדירים של הממשלה להוריד את מחירי הדיור. שנת 2017 התאפיינה בתוכנית מחיר למשתכן, בהתחדשות עירונית ובמשקיעים שרוכשים נכסים מניבים – מסחר ומשרדים, לצד רכישות נכסי נדל”ן בחו”ל.
חשוב להבין כי נדל”ן מושפע משני דברים מרכזיים: כמובן מהיצע וביקוש, וכן מציפיות – בדומה לעקרונות הבסיסיים בכלכלה. הממשלה מנסה בכל דרך אפשרית להוריד את מחירי הנדל”ן, ובכך לגרום לאזרחים לציפייה שאכן ירדו המחירים. בתחום ההיצע והביקוש אנו רואים שכל הפרויקטים של המדינה בשנה החולפת היו פרויקטי מחיר למשתכן המכוונים בעיקרם למחוסרי הדיור.
מה הדבר אומר? הגדלה מסיבית של פרויקטים אלו על חשבון משפרי הדיור והמשקיעים. יחד עם זאת אנו רואים, על פני נתוני הלמ”ס, ירידה בהתחלות הבנייה. שכן, אי הוודאות מביאה יזמים ובנקים לעצור, לבדוק, “לשבת על הגדר” (בדומה למה שהממשלה רוצה שיקרה בשוק) ולחכות ולראות עם התפוגגות מסך הערפל, לאן הולך השוק.
מה צופנת שנת 2018 ?
לטענתי, המישור הדמוגרפי והגיאוגרפי מהווה את הנתון המרכזי ביותר בשוק הנדל”ן הישראלי.
אני שמח לבשר כי הישראלים מביאים לעולם יותר ויותר ילדים מדי שנה (ואני מדבר בעיקר על החברה החילונית בישראל). עובדה נוספת פחות משמחת היא ששיעור הגירושים בישראל גדל אף הוא, יחד עם ההעדפה הברורה לגור במרכז הארץ, או בערים המרכזיות כגון באר שבע, ירושלים חיפה וסביבותיהם. זאת, על פי רוב משיקולי אפשרויות התעסוקה הטמונות בערים אלה. כל אלה, מובילים במישרין לצורך הולך וגדל של דירות חדשות מדי שנה, בעיקר באזור המרכז.
תוכנית מחיר למשתכן כיום הינה רלוונטית בעיקר לאזורי הפרירפיה ולא לאזורי הביקוש. כמות הפרויקטים באזורי הביקוש המוצעים במסגרת התוכנית בהנחות משמעותיות, הינה טיפה בים ביחס לצורך בשוק והם מיועדים רק למחוסרי הדיור כאמור.
הצורך במקום מגורים, הוא צורך בסיסי, כשם שאדם זקוק לאוכל ושתיה כצורך בסיסי, כך גם הוא זקוק לקורת גג. המיסים המוטלים על המשקיעים מביאים אותם לחפש אלטרנטיבות בדמות רכישת נכסי נדל”ן בחו”ל וכן נכסים מסחריים מניבים ומשרדים. אין זה סוד – כאשר הריבית על פקדונות בבנקים נמוכה והסחירות בבורסה נמוכה, הנדל”ן הוא האפיק המרכזי לטובת המשקיעים. אך נשאלת השאלה, היכן יגורו אנשים שאין ברשותם הון עצמי לרכישת דירה או כאלו המעדיפים לגור בשכירות?
אם המשקיעים רוכשים פחות דירות, מה יהיה על אותם אנשים ששוכרים דירות? הרי הדירות שהם שוכרים הן בבעלות אותם המשקיעים.. לצערי התשובה לשאלה זו זהה לתשובה לשאלה הקודמת המתייחסת לירידה בהתחלות הבנייה, גם כאן יגרור הדבר לעליית מחירים בטווח הזמן הרחוק.
מחירי הדיור:
ביחס למחירי הדיור ב-2018, אני מעריך שהם ימשיכו לעלות בקצב שעלו בשנה הקודמת, אלא אם הבחירות יוקדמו. במקרה זה נראה עלייה דרמטית במחירי הדיור, וזאת בפרק זמן של חודשים ספורים, זאת כנגזרת של המלאי המצומצם והביקושים הכבושים בשוק – שיתעוררו לרכישה.
באשר להתחלות הבנייה, אני צופה המשך ירידה בהתחלות הבנייה, בעיקר באזור המרכז ובערים הגדולות בישראל. ביחס למשקיעים, אני צופה שימשיכו ואף יגדילו ברכישות נכסים מעבר לים וכן ברכישת נכסים מניבים ומסחריים בישראל.
השפעות מעבר לים:
העברת שגרירות ארה”ב לירושלים תביא לעלייה במחירי הדירות בעיר , וזאת גם לאור הצפי כי שגרירויות של מדינות נוספות צפויות לעבור לבירה, עובדי השגרירויות השונות יזדקקו לפתרונות דיור ומדובר בכמות לא מבוטלת של דירות.
ב-2018 תושבי חוץ יהודים ימשיכו לרכוש דירות בישראל, אם כי בסדרי גודל דומים לשנה הקודמת, שהיו יחסית נמוכים ביחס לשנים שקדמו לה. חוק הלבנת הון העולמי מקשה על כניסת כספים לארץ ללא בירור מקור ההכנסה.
WE LIVE, WE WORK, WE SHOP / מטבעות וירטואליים
הרעיון של מגורים משותפים, מסחר ומשרדים קטנים ומשותפים – הולך לתפוס חלק בתפיסות המגורים, המסחר והמשרדים בשנים הקרובות. הרעיון השיתופי שכובש את העולם בכל התחומים מפייסבוק ועד לגט טקסי,AIR BNB , רכב ללא נהג , WAZE ואחרים, הולך להשפיע בענק על מגמות הנדל”ן בשנים הקרובות ואנחנו נראה עוד טכנולוגיות ומיזמים שקשורים לשיתוף הולכים ומגיעים לשוק הנדל”ן הישראלי . עיריית תל אביב הייתה הראשונה שלאחרונה הרימה את הכפפה, ויוזמת מגורים משותפים לצעירים ,הדבר יילך ויגבר בשנים הקרובות בישראל .
אני רואה גם אפשרות של כניסת המטבעות הווירטואליים לשוק הנדל”ן העולמי והמקומי ואפשרויות השקעה במטבעות הללו גם בנדל”ן. כניסת אמאזון לישראל הולכת לשנות דרמטית את מפת המסחר בישראל, בדומה למה שקורה כיום בניו יורק בה נסגרות כ 800 חנויות בחודש לאור התחרות מצד עולם המסחר ברשת.
ממשיכים בהתחדשות עירונית ומחיר למשתכן:
יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית – פרויקטי פינוי בינוי ופרויקטי תמ”א 38 – יצאו לדרך בשנה הנוכחית בעיקר באזור המרכז. ככל שתוכנית מחיר למשתכן תופסת אחיזה בשוק, ככה מתמעטים האפשרויות של משפרי הדירות לרכוש דירה שלא במסגרת התחדשות עירונית שנמצאת במרכזי הערים , ומציעה למשפרי הדיור אלטרנטיבה כמעט יחידה לרכישת דירה .
התובנה כי תוכנית מחיר למשתכן לא מתאימה לכולם תלך ותעמיק בקרב כמות גוברת של אנשים השנה.
בנוסף, ישנם כאלו שאין ברשותם את ההון עצמי הבסיסי הנדרש במסגרת התוכנית או שלחילופין הבנקים
לא מאשרים להם את המשכנתא הדרושה. אלו שזכו, עשו כמובן עסקה טובה מאוד בעיקר אם הדירה היא באזור המרכז או לחילופין באזור בו רצו לגור.
כאזרח במדינה, אני בעד התוכנית כמובן, אך יש לזכור כי היא לא מתאימה לכולם.