אביעד ברטובבימים אלה מתקדם הפרויקט, הכולל פינוי והריסה של הבניינים הקיימים והקמת מגדלי מגורים חדשים במקומם, לשלב החתמת בעלי הדירות על ההסכם מול היזם אב-גד איכות בהתחדשות בע”מ.
את הדיירים ב-75% מהבניינים במתחם מייצגים עורכי הדין עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, ועורך הדין שי הראל.
לדברי עו”ד עמנואל יוזוק, העובדה שהשטח הכולל של הבניינים רחב ידיים, יוצרת עסקה משתלמת עבור הדיירים, שיוכלו ליהנות משדרוג משמעותי בדירות העתידיות.
עו”ד יוזוק מציין כי היקף המקרקעין והפוטנציאל התכנוני מאפשרים לדיירים לקבל דירות גדולות במידה ניכרת מדירותיהם כיום. במסגרת ההסכם שגובש, דירת התמורה תכלול שטח התואם את שטח הדירה הקיימת, בתוספת של 12 מ”ר (כולל ממ”ד), מרפסת בשטח של 12 עד 16 מ”ר, מחסן וחניה פרטית שאינה בחניה עוקבת או במתקן.
“מדובר בעסקת נטו,” מדגיש עו”ד יוזוק. “היזם נושא בכל העלויות הכרוכות בפרויקט, לרבות דמי שכירות לדיירים לאורך תקופת הבנייה, תשלומי מפקח, עורכי דין ויועצים, ועלויות הובלה. בעלי הדירות ימשיכו לשלם רק הוצאות פרטניות הנוגעות לדירותיהם, כגון ארנונה או חשמל – עד יום הפינוי בלבד.”
לדברי עו”ד יוזוק, כבר עם חתימת הרוב הדרוש, יצאו הדיירים נשכרים, מאחר שהיזם התחייב בהסכם לפעול ולשאת בהוצאות התיקונים הנדרשים לתחזוקת הבניינים – לרבות איטום וזיפות – וכן, ככל שיידרש, לבצע טיפול הנדסי להסרת מסוכנותו של כל מבנה במתחם שיוגדר כמסוכן, וכל זאת, בסכום של עד 50,000 ₪ לשנה.
בהתאם להסכם, הדיירים יהיו זכאים לדמי שכירות חודשיים מיד עם פינוי דירתם, ללא קשר לשאלה אם שכרו בפועל דירה חלופית. עו”ד יוזוק אומר כי מנגנון זה מקל מאד על הדיירים בתקופת הביניים שבין פינוי הדירה הישנה לבין קבלת הדירה החדשה.
לצורך תיאום התנאים, הוכנסו להסכם מנגנוני הגנה: כך למשל, אם שמאי הבעלים יקבע שדמי השכירות שהדייר קיבל בעבר גבוהים מקביעת השמאי יתעדכן שיעור התשלום לטובת הדייר. עוד מוסיף עו”ד יוזוק כי “הדיירים יוכלו לבחור את מיקומי דירותיהם החדשות לפי שיטת ניקוד המשקללת את שווי דירתם הקיימת, ובמקרה של ניקוד זהה תתקיים הגרלה. שיטה זו מיועדת להבטיח חלוקה הוגנת ושקופה של הדירות.”
לדבריו, אחד הסעיפים החשובים בהסכם מבטיח לדיירים חלק ברווחיות היזם במקרה שהרווח יעלה על שיעור של 18%. “במילים אחרות,” אומר עו”ד יוזוק, “אם הפרויקט יתברר רווחי מהצפוי, סכום היתר יחולק בין החברה לבעלי הדירות. בכך אנחנו מבטיחים שהדיירים ייהנו גם ממצבים שבהם זכויות הבנייה או ערך הנכס יעלו מעבר לתחזית המקורית.”
עו”ד יוזוק מציין עוד כי במסגרת ההסכם הוסדרה גם שמירה על בטחון הדיירים. “כדי להבטיח שבעלי הדירות יקבלו את הדירות החדשות בכל תרחיש, היזם נדרש להעמיד ערבויות חוק מכר, ערבות דמי שכירות וערבויות נוספות לתשלום מיסים, לרישום זכויות ולתיקון ליקויים (ערבות בדק). כל הערבויות הללו נועדו לכסות את מלוא התחייבויותיו של היזם במקרה של עיכוב או קושי, ולהבטיח שהדיירים יעמדו איתנים מבחינה משפטית וכלכלית.”
התוכנית מתבססת על תקופת זמן שבמהלכה היזם נדרש לקבל החלטות תכנוניות, להשלים תהליכי היתר ולצאת לבנייה. “אנחנו מצפים שבפרק זמן של כשנתיים עד שלוש שנים יושג האישור התכנוני וייחתם הסכם ליווי בנקאי, כדי שהבנייה תוכל לצאת אל הפועל במלואה,” אומר עו”ד יוזוק. “משם, בהתאם להסכמות, היזם יחל בהריסת הבניינים הישנים ובהקמת הבניינים החדשים, כשבכל שלב הדיירים מקבלים מענה לנושאים כמו שכירות, הובלות, ושמירה על נכסיהם עד חזרת הבעלות המלאה לדירות החדשות.”
עוד הוא מדגיש כי הושם דגש מיוחד על דיירים קשישים ובעלי מוגבלויות: “בדומה לפרויקטים מקבילים בערי גוש דן, חוק פינוי ובינוי קובע הסדרים ספציפיים למענה על צרכי אוכלוסיות מיוחדות, לרבות מתן אפשרות לבחור בחלופות כגון מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף תמורת דירת התמורה, והכל בהתאם לרצון הדייר. אנו פועלים לוודא שהזכויות הללו תתממשנה גם במתחם הזה.”
עוד נקבע בהסכם כי הדיירים יהיו רשאים לבצע שינויים ושדרוגים בדירתם החדשה בהתאם למפרט שיפורט, ויוכלו לבקש להחליף את הדירה הבסיסית לדירה גדולה או קטנה יותר. “בהסכם הוגדר גם מנגנון של שדרוג ושנמוך, עם הנחות מובטחות ומתן תוספות כספיות כאשר ההרחבות שהיזם מבטיח אינן מתקבלות במלואן,” מציין עו”ד יוזוק. “בהתאמה, אם דייר מעדיף דירה קומפקטית יותר, תינתן לו האופציה לקבל פיצוי כספי, לשדרג את המפרט הטכני או ליהנות מהטבות נוספות בעלות ערך.”
עו”ד יוזוק סבור כי היקף הקרקע, יחד עם תמריצי הרשויות לעודד התחדשות עירונית, מאפשר גמישות רבה הן ליזם והן לדיירים. “מדובר באזור שיש בו פוטנציאל פיתוח משמעותי. העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות פרויקטים מהסוג הזה, וככל שהליכים יאושרו מהר, הדיירים יזכו לתמורה טובה בזמן קצר יותר.”
על פי ההסכם, בתוך פרק זמן מוגדר חייבים לפחות 66% מבעלי הדירות במתחם לחתום, וניתן לנקוט צעדים משפטיים נגד מי שמסרב סירוב בלתי סביר. “החוק מתיר לרוב המיוחס לכפות על בעלי דירות בודדים המתנגדים לפרויקט להסכים או לשאת בהשלכות כספיות קשות,” מזכיר עו”ד יוזוק, “אבל הניסיון מלמד שרובם מעדיפים בסופו של דבר להצטרף ביוזמתם, במיוחד לאחר שהם מתוודעים לכל היתרונות.”
בהתייחסו ללוחות הזמנים, מעריך עו”ד יוזוק כי פרק הזמן עד התחלת העבודות בפועל תלוי בהשלמת הגשת תוכניות ואישורן בוועדות התכנון, אך הוא מאמין שבזכות הנכונות של היזם לשאת ברוב העלויות השוטפות, ובהתחשב במנגנוני המעקב אחרי ההסכם, הפרויקט יתקדם במסלול מהיר ויעיל.
“אנחנו מסיימים תקופה אינטנסיבית של מו”מ והסכמות, שהחלה עוד לפני שהיזם אושר סופית,” מסכם עו”ד יוזוק. “התוצאה היא הסכם המעניק הגנה מקסימלית לדיירים, לצד תמריץ כלכלי גדול ליזם. הבניינים הוותיקים ייהרסו מן היסוד, יקומו במקומם מגדלים מרווחים, והדיירים ייכנסו לדירות חדשות בסטנדרט גבוה, עם תוספת בנייה שמבטיחה שדרוג אמיתי בערך הנכס, לפעמים ביותר ממיליון שקלים. זהו אחד הפרויקטים המבטיחים ביותר בימים אלה בעיר, ואני בטוח כי עם התקדמות התכנון והבנייה, יתר בעלי הדירות יראו את התועלת ויצטרפו למהלך.”