אביעד ברטובניהול מבנה מגורים משותף זה עניין מורכב אשר לאורך השנים אנשים חיפשו דרכים רבות ומגוונות להתמודד עמו. חלק העניקו את זכויות הניהול לאדם אחד בבניין, אשר אחראי להתנהל מול כל הגורמים החיצוניים הבאים במגע עם הבניין. כגון מנקה, חברת מעליות, חשבונות חשמל משותפים, והרשימה עוד ארוכה. ישנם כאלה שמחלקים את העבודה בין מספר של דיירים בבניין, תלוי בגודלו. ורבים בוחרים בחברת ניהול לבניין אשר תדאג לכך שהבניין יתפקד בצורה ראויה ובטוחה.
לפניכם סיכום של מגוון הנקודות בהם ועד הבית נדרש לבוא במגע עם גורמים חיצוניים, ואיך עליו להתנהל.
ביטוח
ועד בית מחויב לדאוג לכך שלבניין יש ביטוח צד ג’ בתוקף. לביטוח בבניין מגורים יש חשיבות עליונה כיוון ולעיתים רבות מגיעים מבקרים למשפחותיהם, עובדים חיצוניים וכד’. בניין מגורים דינאמי מאוד. לעולם לא נוכל לוודא שלא נשארה רצפה רטובה, או שישנו איזשהו מפגע שעלול לסכן במידה כזו או אחרת את העוברים ושבים בבניין. ביטוח צד ג’ מוודא שבמידה וקרה מקרה שאדם נפגע במהלך שהותו בבניין, עלויות הטיפול בו יכוסו על ידי חברת הביטוח. ישנם מספר רב של פוליסות וחברות אשר מבטחות בנייני מגורים בביטוח צד ג’. אנו ממליצים להשוות את הפוליסות ולבדוק לעומק השתתפות עצמית , גובה הכיסוי וכד’. כך תדעו שקיבלתם את הביטוח הטוב ביותר.
חשמל
בניין מגורים הינו גוף חשמלי גדול בעל מערכות רבות של חשמל. כבלים עוברים לאורכו ורוחבו, ארונות חשמל בכל קומה, ועוד. מערכות אלה אחראיות על השערים, הדלתות, המעליות. וחשוב מכך, להעביר את החשמל בבטחה אל בתינו. במידה וישנה תקלה חשמלית בבניין על ועד הבית האחראי על ניהול הבניין לדאוג לכך, להבין מניין נובעת הבעיה ולפתור אותה בהקדם. פעמים רבות ועדי הבתים נתקלים בקשיים כיוון והרצון לחסוך בעלויות, או החוסר בבעל מקצוע מוכר ואמין, גורם לעיקובים בטיפול בבעיות אלו. על ועד בית מוצלח לטפל בבעיות חשמליות בהקדם ולמנוע חוסר נעימות לדיירי הבניין.
מעליות
מעליות בבנייני מגורים הינם נושא מורכב לועדי בתים. הסיבה לכך טמונה בעובדה שהמצב בשוק היום הינו כזה שחברת מעליות אשר התקינה בעת הקמת הבניין את המעלית בבניין, היא היחידה שיכולה לטפל במעלית זו.
למעשה, ועד הבית אינו יכול, גם אם הוא מאוד רוצה, להחליף את חברת המעליות. בניגוד לחברת ניהול ואחזקת מבנים, אין לו כמות גדולה של בניינים אשר יכולים לעזור לו להפעיל מינוף על חברת המעליות. פעמים רבות עובדה זו יוצרת לתסכול רב בקרב ועדי בתים.
למרות זאת, במידה וישנן תקלות במעלית אנו חווים תסכול רב וחיינו ללא מעלית בלתי אפשריים. על כן, על ועד הבית לעשות כל שביכולתו למלא צרכים אלו ולדאוג לטיפול בהול במעלית.
ניקיון
נושא הקרוב לליבם של רבים. מי מאתנו לא אוהב להגיע בערב אחרי יום עבודה לבניין נקי אשר מריח טוב.
חשיבותו של נושא הניקיון בבניין מביא הרבה פעמים לתסכול בקרב דיירים אשר אינם מבינים למה הבניין לא נקי. פעמים רבות השעות שבו הבניין מנוקה לא תואמות את סדר היום של התושבים. בניין אשר נוקה ביסודיות רבה בבוקר כבר לא יראה נקי לאדם החוזר מהעבודה בשעות אחר הצהריים, לאחר שפעמים רבות ישנם תלמידים אשר חוזרים הביתה בשעות המוקדמות יותר, ועוד אנשים רבים אחרים אשר מגיעים לבניין.
על ועד הבית למצוא חברת ניקיון, או מנקה פרטי בעל הביטוח המתאים. אשר מודעים לכך שעליהם להתאים את שעות העבודה לבניין. כמות הפעמים השבועית צריכה לתאום את גודלו של הבניין ושעות הניקיון היומיות צריכות לתאום את אורך החיים של המשפחות הגרות בבניין, עד כמה שרק אפשר.
אחזקה
אחזקת מבנים הינה שם כללי לנושא רחב מאוד, אשר למעשה מכיל בתוכו את כל המערכות של הבניין. מערכות אלה מתחילות בדברים הפשוטים ביותר כמו מערכות התאורה בבניין, שיכולות להיות כמה בתי נורה ומנורות פשוטות. או מערכות מורכבות של שעוני שבת, חיישנים המאירים את החניון התת קרקעי עד למערכות המתקדמות ביותר כגון משאבות מים גדולות גנרטור, וכד’.
לרוב אחזקה בבניין מתייחסת להחלפת הידיות השבורות, הנורות, לדאוג לכך שהבניין צבוע בצורה ראויה, לדאוג לפחים תקינים. כל זאת באחראיות ועד הבית, לנתר אחר התקלות ולבצע את התיקונים במידת הצורך. חברות אחזקה רבות מתחייבות לטיפול תוך 24 שעות בתקלות מהסוג הזה. וכך גם על ועד בית אשר מעוניין לשמור על סטנדרט גבוה בבניין.
גביה
כידוע, כולנו משלמים ועד בית. תשלום זה מגלם בתוכו את כל עלויות התפעול השוטף של מערכות הבניין אשר מפורטות בדף זה. ישנם ועדי בתים אשר מוסיפים סכום קטן אותו הם חוסכים ועל ידי כך יוצרים לעצמם קופה קטנה, אשר משמשת לעלויות של הדברים החד פעמיים כגון צביעת הבניין וכד’. לחילופין ישנם כאלה שמעדיפים לגבות על דברים חד פעמיים בעת הצורך. בחירה זו הינה עניין של העדפה.
לרוב ועדי הבתים מתקשים לגייס את כל הכספים מדיירי הבניין ולמעשה מבלים המון מזמנם ב”רדיפה” אחרי דיירים כדי שימלאו את חובתם כלפי שאר דיירי הבניין. לצערם של ועדי הבתים הם אינם יכולים להפעיל אמצעים חוקיים שונים אשר חברת ניהול מבצעת באופן שוטף ולכן, לרוב מגיעים לחוסר רצון להמשיך בניהול ועד הבית. במקרה זה באחראיות כלל דיירי הבניין להתנהגות הולמת ולתשלום בזמן של התחייבויותיהם.
מערכות מים
בכל בניין מערכות מים אשר אחראיות לכך שנוכל לשתות, להתקלח, ועוד. בכל בניין מעל 4 קומות חייבת על פי חוק להיות משאבת מים אשר גם תגביר את לחץ המים ותאפשר לשימוש הולם במים וגם תספק מים לקומות הגבוהות ביותר. מערכות אלה הינם מורכבות מאוד ועל ועד הבית לדאוג לתפעול השוטף שלהן, ובנוסף לטיפול זמני המחויב בחוק.
משאבות
משאבות מים הינן עולם ומלואו ולמעשה הן אלה שדואגות לשימוש התקין במים בבניין. בכל בניין מגורים מעל 4 קומות קיימת משאבת מים. משאבות אלו מחויבות בחוק לבדיקה תקופתית המשתנה על פי סוג המשאבה. על ועד הבית לדאוג לכך שמערכות המים בבניין תקינות בכל עת.
מאגרים
לבניינים גדולים ישנו מאגר מים. מאגר מים זה משמש לגיבוי במקרי חירום מסוימים ומשמש לתפעול מערכת כיבוי האש בבניין. על מאגר המים להיות נקי ומחוטא על ידי בעל מקצוע אשר הוסמך לביצוע עבודה זו. לכלוך במאגרי המים הוא מסוכן ועלול לגרום לזיהום. על המאגרים להיות אטומים , ומכוסים עם רשתות ואטמים בכדי למנוע כניסה של מזיקים. מאגר אשר אינו נבדק מספר פעמים בשנה ואינו מחוטא פעם בשנה לפחות, הינו מאגר אשר מסכן חיים אדם, זו עבירה על החוק. ולכן על ועד הבית של הבניין לקחת עניין זה ברצינות הראויה לכך.
מערכות חירום
מערכות חירות בבניין הינן מערכות אשר במקרה חירום מסוים פועלות על מנת לסייע לשמור על חיינו, או לאפשר לנו להמשיך את שגרת חיינו ללא הפרעות. דוגמא למערכת כזו הינה מערכת לכיבוי שריפות אשר קיימת בבניינים חדשים. גם הגנרטור הוא דוגמא טובה. אשר במקרה של חוסר חשמל דואג להמשך פעולת החשמל בבניין. מערכות אלה הינן רגישות ומצריכות תפעול, בדיקה, ותיקון שוטף. ובמידה ואינן מתוחזקות בראש ובראשונה זו סכנת חיי אדם. ובנוסף זו עבירה על החוק. על ועד הבית בבניין לדאוג לתקינות מערכות אלה בכל עת.
בניינים רבים ניסו פעמים רבות, והחליפו בין הדיירים את תפקיד ועד הבית שוב ושוב. ולבסוף הבינו שעל מנת לישון בבטחה בלילה, בידיעה שמערכות הבניין מתוחזקות, שהבניין מבוטח, ונקי. על מנת ליהנות מאיכות חיים בבנייני דירות, יש ליצור קשר עם חברת ניהול מתאימה.