אביעד ברטובבואו נודה בזה. משכנתא הוא נושא כואב שכולם מרגישים בו איזה תסכול מסוים כי יש הרבה ללמוד מצד אחד ומצד שני אין הכי הרבה זמן ללמוד את כל הנושאים הכבדים והמסובכים בעולם המשכנתאות.
החלק הכי קשה לאנשים ללמידה הוא כל נושא של חישוב המשכנתא. כולם רוצים לדעת איך לבנות שהמשכנתא תהייה בצורה הכי אופטימלית ומותאמת אליהם (ואם יש כאלו שלא רוצים שתהיה מותאמת אלא רוצים משכנתא טובה “שכולם מקבלים” אז הם במצב מאוד מפחיד שלא ברור בכלל אם כדאי להם לעשות משכנתא).
כדי לבנות משכנתא אז יש להשתמש במחשבון החזר משכנתא שמשקף את המציאות.
אבל, מה המציאות? שאלה טובה, שהתשובה אליה היא שהמחשבון צריך לקיים כמה קריטריונים ולא רק אחד:
מחשבון משכנתא שיש בו מספר מסלולים כלומר 2 לפחות. ולהתרחק כמה שיותר ממחשבונים שיש בהם מסלול יחיד (אלא אם אתם יודעים שזה מחשבון חלקי ורוצים לעשות חישובים על מסלול אחד ספציפי).
המסלולים חייבים לכלול מסלולים עם ובלי הצמדה למדד המחירים לצרכן, ושאם יש הצמדה למדד המחירים לצרכן אז הוא צריך לתת יכולת חישוב של קצב ממוצע לעלייה על בסיס שנתי של המדד עצמו. לא ייתכן שהמדד יישאר קבוע במהלך כל חיי ההלוואה. פשוט לא הגיוני. המדד עולה ויורד כל חודש בחודשו. שזה אחד הטעיות הכי קריטיות שאנשים עושים בעת לקיחת משכנתא צמודת מדד. בגלל שהריבית במסלולים צמודים היא נמוכה אז החישובים שנעשים במחשבונים שאין בהם הצמדה הם נמוכים לכן אנשים נוטים לקחת את המסלולים הצמודים.
לא חייב שיהיה הצמדות למט”ח כי מעל 90% (ואפילו הרבה יותר) לא ייקחו משכנתאות עם מסלולים שצמודים למטבע זר כלשהו (דולר/יורו/יין ועוד). לאלו שכן לוקחים הצמדות למטבעות זרים אז קודם כל זה יהווה עד שליש מהמשכנתא בגלל חוקי בנק ישראל על ריביות משתנות (בד”כ צמוד מט”ח בא עם ליבור שמשתנה כל כמה חודשים ולא נותנים עבור ריביות קבועות הצמדות למט”ח – רק לידע כללי. מי שלא לוקח על הצמדה למט”ח אז אתם לא חייבים לדעת מידע זה) וכל שאר המשכנתא יהיה עם מסלולים בריבית קבועה.
כמובן שצריך שיהיה יכולת לחשב גם משכנתאות מעל מיליון שקל (וגם מתחת מן הסתם – ולהזכירם גובה סכום המשכנתא ממוצעת בישראל היא 700,000 ש”ח). כמסלול אחד בלבד וכסכום (סכימה) של כל מסלולי המשכנתא כולה.
צריך שיהיה שיטות החזר שמקובלות אצלנו במדינת ישראל (בחו”ל יכול להיות שיטות אחרות – ואפילו בארץ אפשר שיהיה צורות שונות אבל חייב להיות השיטות שהבנקים מציעים ללקוחות שלהם). שיטות ההחזר שצריך להיות הן: שפיצר (רוב המשכנתאות וההלוואות בארץ נלקחות לפי שיטה זו), בלון (משתמשים בו הרבה להלוואת גישור שעבור מכירת דירות זה נקרא משכנתא גישור), וגם קרן שווה (שהיא השיטה הכי פחות נפוצה אבל מסתבר שהיא מאוד טובה אפילו משתי השיטות שקדמו לה אבל לא מרבים להשתמש בה כי היא לא מובנת לאנשים וגם שבהתחלה משלמים יותר ואנשים נרתעים מזה).
כמובן שחישוב הריביות צריך להיות עם צורה קבועה או לפי צורה משתנה וזה תלוי מסלול. נגיד מסלול פריים הוא משתנה ומסלול קבועה לא צמודה (קל”צ) הוא מסלול בריבית קבועה.
הוצג בפניכם מה מחשבון משכנתא אמור לכלול ויש כמובן הרבה שאלות מעבר רק מה אמור להיות בתוכו. המטרה הייתה שתפתחו את העיניים לעומת המחשבונים שהבנקים מציעים לכם ותשתמשו במחשבון חכם שעוזר לכם לקחת משכנתא נכונה. ויותר נכון זה להשתמש במחשבון כאשר כבר קיבלתם ייעוץ משכנתאות ולבדוק את היועץ שלכם אם הוא עשה תמהיל אופטימלי לצרכים שלכם.