ערן טוויטועל פי נתונים הלמ”ס, מגמת העלייה במחירי הנדל”ן לא פסחה כמעט על אף אזור בארץ. מגמת מחירי הנדל”ן והדיור בישראל נמצאת בעלייה הדרגתית כבר כמעט 15 שנה. שנים שמחירי הדירות הולכים ומאמירים וכרגע עוד אין על שולחן הממשלה תוכנית אמיתית שיכולה לעצור את השתוללות המחירים.
בשנת 2022 נרשם זינוק מטאורי נוסף, כמעט חסר תקדים, במחירי הדירות בישראל. עו”ד שיר הספרי- ממתגת הערים והנדל”ן של ישראל, בניתוח מקיף על מגמת מחירי הדיור בארץ בשנת 2022 עם הפנים קדימה ל-2023: המחירים בשוק הנדל”ן בישראל בשנה החולפת רושמים שיא היסטורי.
מחירי הדירות עלו בשנה החולפת בשיעור מצטבר של כ-19% אחוזים. כאשר מבודדים את מחירי הדירות החדשות מכלל הדירות ניתן לראות כי מחירי דירות חדשות בישראל עלו בכ-23.2% בשנה החולפת.
מדו”חות הלמ”ס עולים הנתונים הבאים ביחס לראשית העשור, קצב עליית מחירי הנדל”ן התמתן משמעותית לקראת סופו, עד כדי ירידת מחירים בסוף שנת 2018 (בין היתר בעקבות הגרלות תוכנית מחיר למשתכן).
מנקודה זו, לאורך השנים 2019, 2020 ותחילת שנת 2021 נרשמה עליית מחירים מתונה בשיעור של עד 5% בשנה.
אולם, מה שקרה לאחר מכן הפתיע רבים – שנת 2021 הסתיימה עם עליית מחירים דו ספרתית ועל פי ההערכות, עד סוף 2022 המחירים צפויים לעלות בשיעור גבוה הרבה יותר.
אם בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ-1.081 מיליון ₪, בשנת 2021 המחיר הממוצע הספיק להגיע כבר ל-1.58 מיליון ₪ וכפי שזה נראה, בסוף שנת 2022 המחיר הממוצע של דירה בארץ יהיה גבוה אף יותר (כרגע עומד על כ-1.76 מיליון ₪). מדובר בעלייה משמעותית בממוצע של כחצי מיליון שקלים בתוך עשור בלבד.
גם כאשר בוחנים את התמונה באמצעות הפרמטר האמין יותר – קרי כוח הקנייה של הציבור ביחס למשכורות – הרי שהעלייה העקבית במחירי הדיור ממשיכה.
אם בשנת 2010 היה ניתן לקנות דירה באמצעות 128 משכורות, הרי שבשנת 2018 היה צורך בלא פחות מ-147 משכורות על מנת להגיע לדירה המיוחלת, בשנת 2021 הנתון כבר זינק ל-191 משכורת בממוצע נכון לשנת 2022 נדרשות 203 משכורות בממוצע כדי לרכוש דירה בישראל. המשמעות היא שאדם צריך לעבוד כ-17 שנים בכדי לקנות דירה.
בנוסף, הסיבה לעליית מחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה, היא הירידה המתמדת בהיצע הנכסים למגורים ובקצב התחלות הבנייה.
במדינה קטנה כמו שלנו, שבה שיעור צפיפות האוכלוסין למ”ר הוא מהגבוהים במערב, אך טבעי שהיצע הקרקעות בישראל מתמעט עם השנים. בנוסף, בתקופה האחרונה פרויקטי בנייה רבים הושהו או נגנזו בשל סיבות שונות, ביניהן כאלו הקשורות למשבר הקורונה, חילופי שלטון ועיכובים בירוקרטיים, דבר שפגע בקצב התחלות הבנייה (שמלכתחילה נמוך מדי ביחס לביקושים).
על פי נתוני הלמ”ס, מגמת העלייה במחירי הנדל”ן לא פסחה כמעט על אף אזור בארץ.
נראה שהעלייה החדה ביותר במחירי הנדל”ן ניכרת במחוז מרכז ובמחוז תל אביב, אשר חווים תנופת בנייה ופיתוח מהותית לצד עלייה משמעותית בביקוש לדירות למגורים ולהשקעה.
כמה דירות חסרות בישראל? על פי נתונים שפורסמו לאחרונה על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף שנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות.
בסוף שנת 2020 היו חסרות כ-184,000 דירות, בסוף 2019 כ-190,000 דירות, בסוף 2018 כ-161,000 דירות ובסוף 2017 כ-137,000 דירות.
כפי שניתן לראות – מספר הדירות החסרות למגורים בישראל נמצא במגמת עלייה ולא נראה שצפוי שינוי מגמה ב-2022.
כמה דירות צריך לבנות בשנה? כדי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע הדירות, ההערכות מדברות על כ-60 אלף דירות שצריכות להיבנות בישראל בכל שנה. בפועל, בעקבות הקורונה והמצב הנוכחי במשק המספר האמיתי שנדרש לשם כך הוא כבר גבוה יותר.
מן הצד השני, הביקוש לדירות למגורים בארץ רק הולך ועולה.
מלבד קצב הגידול הטבעי הגבוה של האוכלוסיה בישראל, הייתה קיימת עד לאחרונה עלייה נוספת בביקושים בשל סביבת ריבית נמוכה.
מגמת העלייה בביקושים החלה עוד בשנת 2008, עם פרוץ המשבר העולמי. במהלך המשבר, השקל חווה תיסוף חד למול סל המטבעות, מה שהביא את הבנק המרכזי להוריד בחדות את ריבית בנק ישראל. אם בספטמבר 2008 שיעור הריבית עמד על 4.25%, במרץ 2009 שיעורה עמד כבר על 0.5% בלבד.
כעת, עם העלאת הריבית האחרונה ב-2022 יתכן כי נתחיל לראות התקררות מסוימת בשוק הנדל”ן בארץ שעשויה להוביל בסופו של דבר גם לירידה במחירי הדיור, או לפחות לעצירה בעליות המחירים.
הריבית הנמוכה גרמה לכך שעלויות המימון לרכישת דירות ירדו נמוך יותר משיעורי התשואה הממוצעים משכר דירה ומעליית ערך, ובמקביל אפיקי ההשקעה בבנקים ובשוק ההון הפכו לפחות אטרקטיביים באופן יחסי.
דירות להשקעה הפכו לאטרקטיביות במיוחד. נהירת משקיעים לשוק הנדלן הובילה לעלייה חדה במחירים.
לצד ההיצע הדליל והביקוש המתעצם לדירות בישראל, ישנו גורם נוסף להאמרת מחירי הדיור בארץ. על פי “מדד תשומות הבנייה למגורים”, חל זינוק של כ-3.4% מתחילת שנת 2022 בעלויות הבנייה, כולל מחירי החומרים ועלות העבודה.
כך למשל, בשנה החולפת מחירי העץ עלו בכ-9% בממוצע, מחירי המוצרים למיזוג אוויר זינקו בכ-8.4% ומחירי הברזל האמירו בכ-3.9%. גם מחירי הברזל זינקו בפראות בלא פחות מ-30% ביחס לשנה הקודמת.
ייקור עלויות הבנייה מביא באופן טבעי גם לייקור עלויות הנכסים, דבר שמכביד בעיקר על קונים חדשים ורוכשים בתשלומים. משמעות הדבר היא שרף הכניסה לשוק הנדל”ן רק הולך ועולה, וחלום הדירה הולך ומתרחק מאנשים רבים.
בניתוח המצב הנוכחי, ניתן להצביע על סיבה נוספת לעליית המחירים התלולה בשוק הנדל”ן הישראלי: תכניות ממשלתיות לדיור מוזל.
תכניות כמו “מחיר למשתכן” אמנם נועדו להקל על זוגות צעירים ומשפחות צעירות לרכוש את הדירה הנכספת במחיר זול יחסית. ואכן, התכנית היטיבה עם כ-80 אלף רוכשים צעירים וגרמה לעצירה מסוימת בעליית מחירי הנדל”ן בשנים 2015-2018, אך יחד עם זאת, התכנית לא פתרה את בעיות העומק השורשיות של ענף הנדל”ן, ויש שיגידו שאף החמירה את המצב, עקב ההתערבות הרגולטורית בהיקף נרחב, הפרת האיזון וכוחות השוק.
התכנית הביאה למצב שבו כשליש מכלל העסקאות הן לרכישת דירה חדשה, בעוד שבעבר הרוב המוחלט של העסקאות (כ-80%) היו דווקא על דירות יד שנייה.
אז מה צופה 2023? האם הממשלה הבאה תיצור רפורמה בת משמעות?
לפי התחזיות, עד סוף 2022 שיעור הגידול במדד מחירי הדירות בארץ עשוי כנראה להמשיך לעמוד על מספר שנתי דו-ספרתי. נראה שהמדינה צועדת בצעדי ענק אל עבר מדינות המערב, שחוות עלייה דומה במחירי הדיור.
ממשלת ישראל אמנם בוחנת אפשרויות פעולה לעצירת השתוללות המחירים, כמו למשל הפשרה מרובה של קרקעות חקלאיות, תעשייתיות ומסחריות והסבתן לשטחי מגורים והגדלה משמעותית בהיקף הבנייה, אך ככל הנראה, לא סביר שמגמת העלייה במחירי הנדל”ן בישראל צפויה להיבלם בזמן הקרוב