למה מדד תשומות הבנייה עולה – ואיך זה משפיע גם על מחירי הנדל”ן בישראל

מדד תשומות הבנייה שהתפרסם אתמול עלה שוב, חודש 14 ברציפות והפעם עם זינוק של 0.8% – הגבוה ביותר בחודש אחד בעשור האחרון והשלים עלייה בשיעור של 5.8 אחוזים בשנה החולפת, מתוך עלייה ממוצעת של 11.3 אחוזים, במחירי הנדל”ן בישראל.

מאת: ניר שמול

עליית מדד תשומות הבנייה משפיעה על שוק הנדל”ן בצורה דרמטית יותר מכפי שאנו מעריכים. מכיוון שהתייקרות המדד אינה משפיעה במישרין רק על רוכשי הדירות החדשות שמחירי הדירות שרכשו צמודים למדד, אלא העלייה של המדד משפיעה גם על יתר רוכשי הדירות בישראל מכיוון שההתייקרות של הדירות החדשות “מושכת” בעקיפין גם את מחירי דירות יד שנייה בהתאמה.

בישראל מרבית מרוכשי הדירות החדשות רוכשים את הדירות “על הנייר” ולכן הם ממתינים בממוצע בין 4-3 שנים עד לקבלת הדירה ו”חשופים” בתקופה זו לעליית מדד תשומות הבנייה שאליו הם מוצמדים. מדובר בתקופה ארוכה מאוד ובזמן זה מחיר הדירה עלול לעלות במאות אלפי שקלים אם חלק משמעותי ממחיר הדירה עדיין לא שולם, כאשר ישראלים רבים מתפתים להצעות של 20 אחוז בחוזה והיתרה 80 אחוז לפני האכלוס. במצב כזה החשיפה היא גדולה מאוד והפער בתשלום הסופי על הדירה ללקוח עלול להגיע כאמור למאות אלפי שקלים מול חוזה הרכישה המקורי.

המדד החודשי של תשומות הבנייה – מדד תשומות הבנייה אשר מחושב על ידי המומחים ומתפרסם מדי חודש ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הוא מדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית “סל קבוע” של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים. מדד זה מייצג את הוצאות הבנייה של הקבלנים ושל קבלני המשנה. המדד כולל גם את תחשיב שכר העבודה של העובדים בענף הבנייה ובאופן מסורתי בחודשי הקיץ לרוב העלייה של מדד זה בעבר הייתה גדולה יותר וזאת לאור שעות עבודה רבות יותר המעלות את גובהו הכללי של שכר העבודה.

התייקרות של מחירי השינוע בעולם – עד מרץ 2020 מועד התפרצות הקורונה, מחיר מכולה שהגיעה לישראל מסין עמד על כ – 1,500 דולר בממוצע וכיום עלות השינוע של מכולה כזו עומד על כ-20 אלף דולרים למכולה . מרבית מוצרי הייבוא של מדינת ישראל מגיעים כאמור מהמזרח הרחוק בדגש על סין . מחירי המוצרים המיובאים עלו בעשרות אחוזים כחלק ממגמה עולמית של גל התייקרויות. זה קרה בעיקר בשנה החולפת והדבר מוביל לאינפלציה עולמית הולכת וגוברת ברוב מדינות העולם כדוגמת ארצות הברית בה האינפלציה שברה שיא של 40 שנה וכך גם במרבית מדינות אירופה שבהן גל עליות המחירים לא פוסק.

חשוב להדגיש כי גם הקבלנים מושפעים כמובן מההתייקרויות האלו וגם הם פועלים בשיטת Back to back עם הספקים שלהם. כאשר מדד תשומות הבנייה מתייקר, גם העלויות שלהן מתייקרות בהתאמה כי הם רוכשים את החומרים הנדרשים להם בכמויות גדולות כמו ברזל, מלט, בטון ושאר מוצרי הבנייה מספקים ומיבואנים של חומרים אלו שגם להם העלות של הסחורה התייקרה .בשל מצב זה, כולם נפגעים מכך וזהו מעגל סיבובי שמשפיע הן על היצרן בקצה האחד והן על רוכש הדירה בקצה השני.

חקיקה חדשה בכנסת – כיום בכנסת מקודמת יוזמה של שר השיכון אלקין לקדם חקיקה בכנסת שתצמיד את מדד תשומות הבנייה רק על מרכיב הבנייה ישירות ולא על מרכיב הקרקע והמיסים וזאת כדי לנסות למזער את הפגיעה ברוכשי הדירות בשל ההתייקרות הדרמטית של המדד.

מידע חשוב עבור רוכשי הדירות – אחת העצות הטובות שאפשר לתת לציבור הקונים בימים אלו הוא לא להתפתות לעסקאות של 20 אחוז בחוזה ו 80 אחוז לפני האכלוס מכיוון שבתקופות של עליות חדות במדד כפי שאנו חווים בשנה החולפת ההפרשים עלולים במקרה הטוב להגיע לעשרות אלפי שקלים ובמקרה הקשה יותר למאות אלפי שקלים עד לתקופת האכלוס. לכן, העצה שלי היא לשלם את התשלומים לחברה הקבלנית על פי התקדמות הבנייה כלומר פריסה רבעונית או חציונית, דבר שמקטין את החשיפה כאמור על כל תשלום שכבר שולם שהרי החשיפה היא רק על התשלומים שלא שולמו.

עצה נוספת היא לרכוש דירה ולקחת במקביל הלוואת גישור על הנכס שקיים ברשותנו (אם קיים). כיום על נכס קיים אפשר לקבל לפי הוראות בנק ישראל הלוואת גישור בשווי של % 50 מערכו של הנכס הקיים למשפר דיור וזאת לטובת רכישה של דירה חדשה. במקרה כזה הרוכש משלם 20 אחוז הון עצמי בחוזה ו–50 אחוז הלוואת גישור בחוזה ורק היתרה בשיעור 30 אחוז חשופה למדד תשומות הבנייה. בדרך זו החשיפה בפועל מוגבלת לחלק קטן יחסית ממחיר הדירה שלא שולם.

כך, אפשר גם ליהנות עדיין מהלוואות בריביות נמוכות יחסית ולנסות לקבע ריבית קבועה נמוכה תוך מיקוח עם הבנק המלווה כי במקרה של אינפלציה עולמית הבנקים המרכזיים בעולם יעלו את הריבית וכתוצאה מכך ההלוואות יתייקרו בכלל זה המשכנתאות והלוואות הגישור.

הכותב, ניר שמול – מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.