אביחי טבקלאחר עבודת מטה מעמיקה שקיימה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף השמאי הממשלתי, יובא לאישור מועצת שמאי המקרקעין בימים הקרובים עדכון לתקן 21.הדיונים כללו את שקלול הנתונים הידועים מניסיון העבר בתחום אל מול מגמות תכנון עכשוויות. מדובר בעדכון הראשון לתקן 21, אשר הותקן לראשונה בדצמבר 2012. העדכון ייתן מענה לפרויקטים בהתחדשות עירונית שבשלו לביצוע ולעלייה הניכרת בהיקפן של תכניות פינוי ובינוי.
העדכון מציין את סופה של עבודת מטה רחבה שהתקיימה בתקופה האחרונה בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השמאי הממשלתי הראשי ומחלקת יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, במהלך העבודה התקיימה גם היוועצות עם שורה של גורמים העוסקים בתחום, ובנוסף התבצע הליך של שמיעת הערות הציבור. העדכון לתקן 21 הותאם למציאות המתהווה בשטח, במטרה להגביר את הוודאות במימוש מיזמים.
תקן 21 הינו כלי חשוב בקבלת החלטות במהלך אישור תכניות במוסדות התכנון, מטרתו לתמוך בבחינת ישימות התכנית ולבחון כדאיות כלכלית של פרויקטים, לאחר בדיקת מאפייני התכנון המיטביים.
העדכונים המרכזיים שצפויים להיכלל בתקן נוגעים לשיעור הרווח היזמי ולתמורות המגיעות לדיריים. התקן העדכני מבטל את החלוקה לשיעורי רווח משתנים בהתאם לשלב בפרויקט, ונקבע שיעור רווח יזמי מינימלי של 20%. שיעור זה מבטיח ליזמים אפשרות לקבלת ליווי פיננסי ולממש מיזמים מחד, ומשקף את רמת הסיכון וחוסר הוודאות של פרויקטים מסוג זה מאידך.
בנושא התמורות לדיירים התקן העדכני מבהיר לראשונה את הקשר בין גובה התמורה לבעלי הדירות לבין הרווח ליזם, ומצביע על משמעות רווח יזמי גבוה מהמינימום על הגדלת התמורה לדיירים.
התקן המעודכן מתייחס לתחשיב תמורות לבעלי דירות הכוללות תוספת מינימלית של 12 מ”ר לשטח הדירה, וכן מרפסת, מחסן וחניה. כמו כן, נקבע כי במסגרת בחינת התמורות יש לבחון גורמים שונים כגון המגבלות התכנוניות במתחם, המדיניות העירונית והמחוזית, מאפייני הדירות הקיימות ועוד.
בנוסף, התקן המעודכן מכליל לראשונה את העלויות הבאות הכרוכות בפרויקט ומבהיר כי יש לקחת אותן בחשבון בעת עריכת התחשיב לבחינת כדאיות המיזם. בין המרכיבים שמחייב תקן 21 החדש הוא יכלול את קרן תחזוקה, הכללת עלויות הקמת קרן התחזוקה לשטחים המשותפים בבניין, שעוזרת במימון התחזוקה היקרה יותר בבנייה המחודשת לבעלי הדירות המקוריים שיחזרו להתגורר במיזם החדש. זאת, לאור החשיבות לסייע לבעלי הדירות הוותיקים להישאר להתגורר במיזם. וכן מרכיב רכיבים ציבוריים – ככל שהתכנית קובעת התניות או מטלות, שהיזם נדרש לבצען לצורך מימוש הבנייה, לרבות מטלות ציבוריות, כמו גם מטלות אשר קיימת לגביהן שלביות ביצוע ולא ניתן לאכלס את המיזם ללא הקמתן, ניתן להכילן בתוך עלויות הפרויקט. כך, ניתן יהיה למשל לכלול בעלויות הפרויקט הקמת שטח ציבורי מבונה בקומת הקרקע של הבניין או העתקת גן ילדים ממקום למקום.
התקן המעודכן קובע לראשונה כללים מנחים לאופן חישוב היטל ההשבחה בתכניות פינוי בינוי, ובכך תורם להגברת הוודאות ביחס להיבטים כלכליים בפרויקט. אולם, אין בכך כדי להשפיע על שומת היטל ההשבחה שתיקבע על ידי הוועדה המקומית לעת מימוש הפרויקט.
לדברי שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, “יצירה של כלים חדשים והסרת חסמים להתחדשות עירונית הם בלב הגדלת היצע הדירות בערים. מאז כניסתי לתפקיד סימנתי את קידום ההתחדשות ומתן מענה לדיירים הוותיקים, האוכלוסייה הממתינה להיקלט בערים והעוסקים בתחום הבנייה, כיעד מרכזי של המשרד והרשות להתחדשות עירונית. הבאנו בתקציב חצי מיליארד ₪ וגם התחלנו בעבודה על תהליכי חקיקה ועדכונים חשובים. העדכון של תקן 21 הוא רק אחד מתוך כל הכלים שאנו מפתחים ועתידים להציע לתחום.”
אביעד פרידמן, מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון מסר כי הוא “מברך על העבודה המעמיקה שהביאה לעדכון הכרחי של תקן 21. תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתנופה הולכת וגוברת ותפקידנו הוא לאפשר את ביצוע ההתחדשות באופן הטוב ביותר. הבנייה והעשייה שלנו כיום היא לא רק עבורנו אלא גם עבור הדורות הבאים אשר יחיו בסביבות שאנו מייצרים כעת.”
אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוסיף: “עדכון התקן יהפוך אותו לכלי מדויק יותר בדרך למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, וישתלב ביתר המהלכים הממשלתיים המקודמים כיום, בהובלת שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, להרחבה מסיבית של פעילות ההתחדשות העירונית בערי ישראל .”
עינת גנון, סמנכ”לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אמרה: “עדכון התקן הוא הליך חשוב להשלמת ארגז הכלים ליצירת ודאות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, בד בבד עם שורה של תיקוני חקיקה שקודמו לאחרונה. מדובר בכלים שלובים מעולמות התכנון, השמאות, הקניין, המיסוי וכן מתן האפשרות לבעלי הדירות לקבל החלטות מושכלות ומבוססות נתונים.”