השקעה בנדל”ן, איך נכנסים?

כשאתם צופים בטלוויזיה בראיון עם איזה טייקון נדל”ן שצמח מלמטה, מהרחוב, אתם בטח תמיד שואלים את עצמכם, כמו רוב האנשים, איך הוא נהיה כל כך עשיר? זו שאלה מעניינת בכלכלה: איך אדם מצליח לאסוף מספיק כסף כדי להשקיע בנדל”ן ? הרי כולנו יודעים שהשקעה כזו מניבה כסף בשלב זה או אחר, אבל מאיפה מתחילים?

מהי השקעה נדל”נית?

השקעה בנדל”ן היא רכישה של נכס לצורך מכירה או השכרה שלו – לא לצורך מגורים או כל צורך אישי אחר.  עבור רוב האנשים השקעה בנדל”ן היא עדיין הבטוחה ביותר: בשום מקום בארץ אין ירידת מחירים של דירות – להיפך, המחירים רק הולכים ומאמירים. אם אתה רוכש כיום דירה במיליון ושלוש מאות שקלים, סביר להניח שבעוד שלוש שנים תוכל למכור אותה, פלוס מינוס, בסכום הגבוה בכמה מאות אלפי שקלים מהמחיר המקורי. אם תחכה יותר, תוכל בשלב כלשהו גם להכפיל את המחיר של הדירה.

לקרוא ולהבין במה מדובר

לפני שאתם בכלל חושבים על השקעה בנדל”ן, אתם צריכים להבין מהי השקעה בנדל”ן. אתם הולכים להשקיע פה כל כך הרבה כסף שאתם חייבים להבין במה מדובר: מונחים מקצועיים, ריביות, מדדים, יחס המרה וכל מה שקשור להשקעה נדל”נית.  אתם יכולים ללמוד את זה באופן מסודר:  קורסים בנדל”ן, גם וירטואליים וגם מעשיים, לקרוא חומרים באינטרנט, להתייעץ עם אנשים שעשו את זה זה בחוכמה והצליחו – ואחרי שאתם באמת יודעים הכל, צאו לדרך.

מהי השקעה נדל”נית נבונה?

בעיקרון קשה למצוא השקעה נדל”נית גרועה: גם הדירה הכי מצ’וקמקת, במיקום הכי לא פופולרי שיש – עדיין תימכר בעוד כמה שנים במחיר גבוה מהמחיר שישולם עליה כעת. זאת ועוד: דווקא הדירות הכי ישנות בבניינים הכי מוזנחים יכולות “להביא את המכה”: כשאנו מחפשים השקעה נדל”נית, אנו מחפשים את המקומות שבשלב כלשהו, עדיף בזמן הקרוב, יעברו תמ”א 38 א’ או ב’: שיפוץ של כל הבניין מהטפחות והוספה של עוד שתיים וחצי קומות, או הריסה מוחלטת ובנייה חדשה של הבניין, תוך ניצול השטח בלבד. דירות כאלה, שהיו קטנות, חשוכות וממוקמות בקומה שלישית בלי מעלית בבניין מזעזע, הן פתאום דירות שהוספו להן – ללא תשלום של בעל הדירה – גם מרפסת וגם ממ”ד, והבניין כולו הופך ליוקרתי, עם חניה, מעלית, לובי יפה ועוד. הדירות האלה לא מכפילות את הערך שלהן, הן לפעמים משלישות אותו, והופכות בכך ליעד נדל”ני מאד מבוקש.

האם אפשר בכלל לקנות דירות כאלה? לכאורה זה ברור שבעל דירה כזו לא ימכור אותה דווקא עכשיו שהערך שלה עומד להכפיל את עצמו, לא? אז זהו, שזה לא תמיד כך. לפעמים בעלי הדירה לא רוצים להיכנס לכל הבלגן הזה של תמ”א, של מציאת דירה חלופית וחזרה אחרי שלוש שנים לדירה הקודמת (במיוחד דיירים מבוגרים, או דיירים שלא ירצו לחזור לבניין שהפך יוקרתי והם ייאלצו לשלם פתאום מחירי ועד גבוהים, דיירים שיש להם ילדים במוסדות חינוך ורוצים לעבור למקום קבוע בלי לטלטל אותם בכל שלוש שנים – ועוד). במקרה כזה הדירה תימכר במחיר גבוה יותר ממחירה ללא תמ”א עתידי, אבל עדיין במחיר מאד אטרקטיבי. מעבר לכך, אפשר גם ליזום פרוייקטים של תמ”א: אם מוצאים דירה בבניין ישן שעונה על הקריטריונים של תמ”א, אפשר להרים שם פרויקט תמ”א ובאמת ליהנות מרווח אדיר. אם הצלחתם לרכוש שתי דירות כאלה, אתם תהיו די מסודרים – ולמעשה תוכלו להמשיך לקנות, לשפץ ולמכור עוד כמה דירות כאלה ובכל פעם לעשות רווח נפלא.

גם דירות קטנות וישנות עולות כסף

חזרנו לנקודת ההתחלה: איך מגיעים לרכישה של דירה? גם אם זו דירה מאד קטנה וישנה, ורוב החסכונות שלכם מכסים את הקנייה שלה, עדיין עלול להיות לכם חסר סכום די גדול. במקרה כזה, שווה לקחת הלוואה ולא לפספס את הקנייה. אם אתם לוקחים הלוואה בתנאים מעולים, אתם תשלמו ריבית נמוכה ותתארגנו שתוכלו להתחיל לשלם רק בעוד כמה חודשים או שנה. ההלוואה הזו תעזור לכם גם במידה שהדירה שאתם קונים לא הולכת ישר לתמ”א (אם בכלל), אלא רק להשכרה. במקרה כזה תהיו חייבים לשפץ קצת ולתקן את כל הליקויים למען ביטחונם של הדיירים שלכם.