השפעת הנדל”ן על הבחירות / דעה

תחום הנדל”ן הינו אחד מהנושאים המרכזיים בכל מערכת בחירות לצד ביטחון, כלכלה, רווחה, בריאות וכו’. ההשפעה של הנדל”ן היא דרמטית על כל תחומי חיינו, לאור העובדה שבית הינו מוצר בסיסי לכל אדם לצד מזון ובריאות. בין אם אתה מחוסר דיור, בין אם אתה שוכר דירה, משקיע או בעלים של דירה בישראל הנושא הוא בנפשנו”. ניר שמול, מנכ”ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית בטור אקטואלי במיוחד

מאת: ניר שמול, מנכ”ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית

על המפלגות השונות לשקול לאמץ במצע שלהם חלק משמעותי לתחום הנדל”ן על השפעתו הנרחבת על האזרח.

לדברי שמול: “לזכותו של השר כחלון ניתן לומר כי הוא זיהה את הנושא הזה בתקופת הממשלה הנוכחית כנושא המרכזי של תקופת שירותו במשרד האוצר ושם אותו במרכז העשייה שלו. ניתן להתווכח לגבי אופן ודרך הפעולות שבוצעו, אבל אין ספק שהוא ניסה לעשות כל שביכולתו על מנת לנסות להוריד את המחירים הגבוהים בדרכים מגוונות”.

להלן מצע קריאה למפלגות השונות לאמץ לפחות חלקים ממנו לטובת כלל האזרחים בישראל:

הגדרת יעד להורדת מחירים לעשור הקרוב: הצבת יעד ריאלי להורדת מחירי הדירות בעשור הקרוב. לעניות דעתי יעד של הורדה של 25% במחירי הדירות בעשור הקרוב יאפשר וודאות לבעלי הנכסים, לבנקים, לרוכשי הדירות, ליזמים, לקבלנים ולכלל העושים בשוק לפעול בשוק בו הוודאות מתקיימת ומתאפשרת פעילות תקינה ולא תכנית חדשה על תכנית חדשה חדשות לבקרים של שר אוצר / שיכון חדש מביא אג’נדה חדשה לשוק ומכניס את המערכת לסחרור.

הפרטת וועדות התכנון והבנייה בישראל ויצירת תחרות: בדומה לבית הכלא הפרטי הראשון שנעשה בישראל והפרטת הנמלים, יש להפריט את וועדות התכנון ולייצר תחרות בין הוועדות השונות באזורים השונים על מנת להגדיל את התפוקות ולהגדיל את ההיצע. הפיקוח ייעשה כמובן על ידי גורמים רגולטוריים (ולא בירוקרטיים) ברשות שופט בדומה למערכת הבחירות המרכזית הכפופה לשופט, עם חופש פעולה במגבלות החוק והנהלים שיקבעו. תחרות זו תביא ליצירת מלאי של דירות הכרחי בעשור הקרוב בו האוכלוסייה בישראל עתידה להכפיל את עצמה.

דיור ציבורי כתנאי לקבלת היתרי בנייה: בדומה למה שנעשה בלונדון, בערים ובמדינות נוספות בעולם לא ניתן יהיה לקבל היתר בנייה גם לפרויקט היוקרתי ביותר בישראל במידה ולא תתאפשר עד 20% אפשרות דיור ציבורי לזכאי הדיור העירוני והציבורי והכל במטרה ליצור אינטגרציה אמתית בין סוגי האוכלוסיות השונות בישראל ולתת פתרון אמתי גם ליזם המבקש לבנות יותר דירות בתא שטח נתון וגם לפתור בעיה חברתית, רמת חשיבות של דירות לדיירי הדיור הציבורי.

הורדת המס על המשקיעים: המשקיעים אינם “אויביי העם” להפך הם אותם אנשים שבזכותם יש דירות להשכרה בשוק. הגדלת המס על המשקיעים מביאה אותם לרכוש פחות דירות בישראל, להעלאת מחירי השכירויות וליציאה מסיבית של מיליארדי שקלים לחול כאשר המדינה לא מקבלת שקל בודד מכך. כסף יוצא למדינות בעולם במקום שיישאר בישראל. רוכשי הדירות להשקעה בישראל זה הורים אחראיים שרוצים לדאוג לעתיד ילידיהם ולהשאירם בארץ, אנשים שעבדו וחסכו כל חייהם, קיבלו ירושות מהוריהם ורוצים לחיות בכבוד אחרי שסיימו לעבוד בגיל הפרישה אבל עדיין לקבל שכר מדירה שישכירו ולא לשלם דמי ניהול כ”כ גבוהים לקרנות הפנסיה וביטוחי המנהלים ולהיות חשופים למשברים בשוק ההון. דירה זה נכס מוחשי עם ארבע קירות.

פיתוח רכבות מהירות ואזורי תעסוקה: ללא פיתוח מערכת רכבות מהירה בדומה למה שקורה ביפן עם רכבות מהירות למעלה מ 200 קמ”ש, לא ניתן יהיה להביא אוכלוסייה חזקה שתרצה להתגורר באזורים פריפריאליים הרחוקים מהמרכז, מקומות בהם אין תעסוקה או השכר שמוצע שם לא מאפשר לגור באזור המרכז. לצד פיתוח רכבות מהירות אלו יש לפתח באמצעות מענקים נרחבים לחברות היי טק וחברות עתירות ידע אזורי תעסוקה בפריפריה במטרה להביא את האוכלוסייה החזקה לגור במקומות אלו.

תכנית” מחיר למתמגן” בפריפריה: רעידת האדמה הבאה מעבר לפינה. אין התחדשות עירונית בפריפריה, התוכנית קיימת רק באזור המרכז (בין אם היא מכונה פינוי בינוי או תמ”א 38) ללא תמיכה ממשלתית רחבה בהגנת המבנים, לא רק באזור השבר הסורי האפריקאי וחידושם אנו צפויים לאסון בקנה מידה שלא הכרנו. ועדת החקירה הממלכתית עוד תבוא. יש לצאת באופן מידי בתוכנית לחיזוק הפריפריה גם באמצעות מענקים ופטור ממס, קבלת יחידות דיור לכל יזם שיבנה ויחזק בפריפריה באזור המרכז שבו הרוב מבקשים לגור ומתן פתרונות מיידים על מנת לתת מענה ליישובים החשופים לטילים מעזה, אירן, לבנון וסוריה שאין להם ממד והמקלט הקרוב נמצא בטווח ריצה בלתי אפשרית בעיקר לאוכלוסיות מבוגרות.

מענקים לעיריות שיעודדו התחדשות עירונית: תוספת יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אינה רק תוספת יחידות דיור. תוספת כזו דורשת מבני ציבור, בתי ספר, גני ילדים, חניות, מסחר, תשתיות וכו’. הארנונה שהדייר החדש משלם לא באמת מכסה על עלויות הרשות המקומית בכל מה שמסביב. כדי לעודד התחדשות עירונית יש להגיע להסכמות עם העיריות עם תוספת תקציבים לטובת קליטת אוכלוסייה חדשה ותוספת יחידות דיור שתביא לירידה במחירי הנדל”ן בישראל.

We live we work we shop: העולם משתנה בקצב מהיר, פתרונות חדשים בנדל”ן צצים בכל העולם המתקדם, הטכנולוגיה גבוהה, ניתן לבנות מהר יותר, שונה, חדש. פתרונות חברתיים של דיור משותף, בניינים שהם בתי ספר ,מרכז קניות, משרדים הולכים וכובשים את העולם. ישראל כמעצמה טכנולוגית אמורה להוביל את התחום. לחשוב מחדש, לראות את צרכי האוכלוסייה ולמצוא פתרונות, דיור בשכונות לבנייה מהירה (ארזים), דירה עם חלל משותף, דירה שמשמשת גם כמשרד, ליסינג על דירות ומה לא. יש המון פתרונות צריך רק להבין לאן העולם הולך ומה רוצה הדור הצעיר החדש.

ידיים עובדות: ללא פועלים שום דבר שנעשה לא יוכל להוריד את מחירי הנדל”ן המאמירים, כאשר מחירי הביצוע עולים משנה לשנה וכמות הקבלנים פוחתת. כולם רוצים להיות מנהלים, להיות פועל בישראל זה משרה נחותה, ועבודה פיסית היא קשה. הסינים לא מגיעים לאור מגבלות ביחסים בין המדינות ואיגודים מקצועיים, הערבים בכל פיגוע שיש בורחים או שמגורשים ויהודים לא רוצים לעבוד בבניין. ללא פתרון אמתית למצוקה בחוסר ידיים עובדות (אגב בכל מדינה מערבית מתקדמת סובלים מאותה בעיה) לא יהיה פתרון להורדת מחירי הנדל”ן. חייבים הכשרה, מענקים, הגדלת האפשרות של פועלים מהרשות הפלסטינית להיכנס לישראל, פועלים זרים וכו’ כדי להוריד את מחירי הדירות בעשור הקרוב.

מענקי מיקום: כדי לחזק את הפריפריה שזה צורך חברתי מהמעלה הראשונה יש להחזיר את מענקי המיקום שהיו בעבר. מקומות קשים יש לחזק באנשים “חזקים”, במורים מצוינים, במערכת בריאות מתקדמת ומקורות תעסוקה זמינים. מענקי המיקום יביאו אוכלוסייה חזקה לחדש את המקום “המזדקן” והחלש ולהחיותו מחדש. מיטב בני הנוער שלנו חיים במקומות אלו ויש לחזקם בטרם הגעתם לגיל הבגרות ולהיותם דור שני ושלישי לעוני.

להתעורר ומהר…

הצפי הוא 30 מיליון תושבים בעשורים הקרובים פי 3 כמעט מהאוכלוסייה כיום. יש להקים ערים חדשות באופן מידי. בישראל בשנת תשע”ח נולדו כ- 160 אלף תינוקות , 25 אלף עולים חדשים ו- 25 אלף מתגרשים, כלומר כ- 210 אלף אנשים בכל שנה חדשים שזקוקים לפתרון דיור בטווח המידי וב-25 שנה הקרובות ובפועל נבנות בישראל רק 47 אלף דירות בשנה.  מחסור אדיר, שמביא לעליית מחירי הדיור מדי שנה, לא מיסים, לא מחיר למשתכן ולא שום תכנית חדשה לא תפתור את המצוקה הזו. רק בנייה מידית של ערים חדשות לטובת גידול האוכלוסייה תוכל להתמודד עם התופעה שישראל המובילה במדינות ה-OECD  בכמות הילדים למשפחה.

נדל”ן הוא הקטר של המשק – לצד התיירות הנדל”ן הוא הקטר המרכזי של המשק, זהו ענף מחולל כלומר כשבן אדם רוכש דירה הוא קונה כסף מהבנק, משלם מס למדינה, ריהוט, מוצרי חשמל ומה לא. יש טענות כי כמות המועסקים הקשורים בנדל”ן היא למעלה מ-500 אלף אנשים הקשורים לתחומים אותם ציינתי ותחומים משיקים. ענף ענק והמשמעותי ביותר במשק הישראלי, הוא ההי טק שמדברים עליו רבות בישראל מעסיק כ- 5% בלבד מכוח העבודה העובד בישראל ומהווה 5%  בלבד מהתמ”ג. הנדל”ן הינו הענף המרכזי במשק לצד התיירות. כאשר מיסים מוגברים על הנדל”ן, כאשר יש חסמים בירוקרטיים, כאשר אין ידיים עובדות, כאשר כסף יוצא החוצה להשקעות בחול, כאשר רוכשים פחות נדל”ן זה משפיע על כולנו גם בירידה בהכנסות המדינה וגם בקריסה של ענפים הקשורים בנדל”ן ובסופו של דבר יביא למיתון של המשק הישראלי. יש לשנות התייחסות לעף הנדל”ן ולהבין את משמעותו למשק הישראלי ולכיס של כולנו. רק הבנה אמתית של הכוחות השונים בשוק וטיפול נכון בכל אחד מהגורמים, יביא בסופו של דבר לירידת מחירי הדיור בישראל ללא קריסת שוק הנדל”ן הישראלי והמשק כולו.

דיור להשכרה: לא כולם חייבים לקנות דירה. יש אנשים שאין להם את ההון ההתחלתי הדרוש לרכישה או  לא יכולים לקבל משכנתא או חוששים מקנייה של דירה עם ההתחייבויות הנלוות לרכישה.  מושג של דיור לטווח ארוך המקובל בעולם יכול לאפשר לאותם אנשים לשכור דירה לתקופה, לדוגמה של עשר שנים עם שכר דירה קבוע ולאפשר להם לשים את ילדיהם במוסדות חינוך בקרבת הבית ללא חשש שיאלצו לעזוב את הדירה כל מספר שנים כי בעל הדירה יחליט לעלות את השכר דירה/למכור את הדירה. על מנת שזה ייקרה צריכים להכניס את חברות הביטוח שבידיהם ״הר של שקלים״ להיכנס לתחום של הדיור להשכרה ולתת להם את הביטחונות והתנאים הנדרשים מצד המדינה כדי שיוכלו להשקיע בתחום זה. שינוי שכזה יאפשר ודאות וביטחון מרבי לאותם שוכרים ויקפיץ את השוק לשוק שכירות משוכלל ומפוקח.