השבחת קרקע

השבחת קרקע היא רצף של פעולות הנעשות במטרה להשביח את ערך הקרקע מבחינה כספית. את תהליך השבחת הקרקע יוזם ברוב המקרים בעל הקרקע או יזם הפועל מטעמו או בשיתוף פעולה אתו. תהליך השבחת הקרקע הוא תהליך הקשור בבירוקרטיה רבה ובהליכים רבים מול הרשות המקומית, מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ומול הוועדה המחוזית.

אמנם הבירוקרטיה הכרוכה בתהליך עלולה להיות ארוכה ומתישה, אך עם סבלנות, בסיום התהליך הערך של הקרקע יעלה בצורה משמעותית ביותר. חשוב לדעת כי לא כל קרקע היא קרקע עם פוטנציאל להשבחה. במאמר זה נלמד על הדרכים להשבחת הקרקע, נבין מהו היטל השבחה ומה פשר המושג הפקעת קרקעות.

השבחת קרקע – מהם הדרכים הנפוצות להשבחת הקרקע

השבחת קרקע חקלאית באמצעות תהליך שינויי יעוד של הקרקע. קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת רק לצורכי חקלאות ומבין סוגי הקרקעות השונות הקרקע החקלאית נחשבת לקרקע הזולה מבין כולן. תהליך שינויי הייעוד של הקרקע מאפשר את שינוי הייעוד שלה, מקרקע חקלאית לקרקע המאושרת למגורים, קרקע למשרדים  למסחר ותעשייה ועוד. תהליך שינוי הקרקע עלול להיות 0,,,,,0 ארוך, אך בסיום התהליך ערך הקרקע יושבח, מחיר הקרקע יעלה ותהליך השבחת הקרקע יניב רווחים נאים לבעל הקרקע.

השבחת קרקע באמצעות תוספת אחוזי בנייה

הוספת אחוזי בנייה במגרש עשויה להשביח את הקרקע ולהעלות את ערכה בצורה משמעותית. בתוכנית בניין עיר נקבע בין השאר מהם אחוזי הבנייה המותרים בכל חלקת קרקע, כמה קומות מותר לבנות, כמה יחידות דיור ועוד. הגדלת אחוזי הבנייה מאפשרת את הגדלת הקומות בבניין, את הגדלת מספר יחידות הדיור ועוד. שינויים אחרים במסגרת השבחת הקרקע עשויים לאשר לקרקע זכויות של בנייה לצרכים אחרים נוסף על יחידות המגורים, כמו שטחי מסחר, אפשרות לבניית משרדים, תעסוקה  ולעתים גם אפשרות לבניית בית פרטי נוסף על שטח הקרקע.

הוספת זכויות לקרקע משביחות את ערך הקרקע ומניבות תשואה משמעותית לבעלי הקרקע.

השבחת קרקע – מושגים שחשוב להכיר :

• היטל השבחה הוא מס חובה אשר נדרש מבעל הקרקע לאחר שתוכנית השבחת הקרקע אושרה והביאה לעלייה משמעותית בערך הקרקע.
• היטל השבחה משולם בעת מימוש הנכס, במכירת הנכס או בזמן קבלת אישור הבנייה. את היטל ההשבחה משלם, כאמור, בעל הקרקע ובקרקעות השייכות למינהל מקרקעי ישראל מתחלק התשלום בין המנהל לבין החוכר של הקרקע.  
• הפקעת קרקעות – לאחר אישור תהליך ההשבחה, במיוחד בהפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה, המדינה רשאית להפקיע מבעל הקרקע עד לארבעים אחוז משטח הקרקע לטובת בניית מבני ציבור, סלילת כבישים, גני שעשועים ועוד.

לסיכום, השבחת קרקע – כדי להעלות את ערך הקרקע ואת התשואה

השבחת הקרקע זהו תהליך שבסופו ערך הקרקע עולה בצורה משמעותית ויחד אתו עולה גם התשואה החודשית. זהו, אמנם, תהליך העלול להימשך תקופה ארוכה הכרוך בבירוקרטיה רבה, אך עדיין השבחת הקרקע זו אחת ההשקעות האטרקטיביות והמניבות בשוק הנדל”ן.