“מלאי הדירות למכירה בישראל הולך ואוזל”

ניר שמול, מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר: “ההגרלות האחרונות של מחיר למשתכן מעידות כי מלאי הדירות בישראל הולך ואוזל. בנוסף לכך גל העלייה הצפוי מגדיל את הלחץ על מלאי הדירות ההולך וקטן. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בתוך שמונה חודשים מלאי הדירות החדשות בישראל יתרוקן לחלוטין.”

מאת: ניר שמול – מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר

בשבוע הבא תתקיים הגרלת מחיר למשתכן לזכאי תוכנית מחיר למשתכן שבה יוגרלו כ-10,000 יחידות דיור בסדר גודל של כ – 150 פרויקטים שונים ברחבי ישראל כולל באזורי הביקוש. מדובר בהגרלות שהן השריד האחרון כמעט לתוכנית מחיר למשתכן שאותה הגה השר כחלון בהיותו שר האוצר.

מדובר כאמור בתוכנית הדגל של השר כחלון בתחום הדיור שבה ניתנו הנחות של מאות אלפי שקלים עבור מחוסרי דיור אשר זוהי דירתם הראשונה וכן לזכאי התוכנית על פי פרמטרים שנקבעו בחוק .לאור העובדה שבישראל הליכי התכנון לוקחים שנים רבות ( בממוצע חמש שנים לתב”ע מאושרת, ועוד 3-2 שנים להיתר בנייה בממוצע) התוכנית שהחלה בשנת 2016 עדיין ממשיכה ותסתיים בקרוב בהגרלות האחרונות שייערכו לזכאים מהעבר, אף על פי שמאז השר כחלון סיים את תפקידו מונו מאז שני שרי אוצר ושיכון חדשים.

מתוך כעשרת אלפים דירות בהגרלה הגדולה כ-4,000 יחידות דיור מרוכזות בארבע ערים לוד, דימונה עכו ואשדוד. כמו כן באזורי הביקוש תל אביב, ירושלים, ראשון לציון, אור יהודה, בני ברק, תל אביב וחיפה כלומר בערי המרכז והערים הגדולות בישראל יוגרלו כ-2,000 יחידות דיור.

יעדי משרד השיכון לשנת 2022 – על פי יעדי משרד השיכון בשנת 2022 היעד להגרלות לזכאים עומד על כ-30 אלף יחידות דיור ואם מדינת ישראל אכן תעמוד ביעד זה, מדובר יהיה בשבירת השיא הקודם של הגדלות מחיר למשתכן שעומד על כ-28 אלף יחידות דיור בשנה אחת. אף על פי שחברי הכנסת החרדים ממוקמים לאחר הבחירות מחוץ לממשלה הקיימת, מתוכננות כ-6,000 יחידות ציבור עבור הציבור החרדי בשנה הקרובה וזאת בכמות שהיא הרבה מעבר להגרלות לזכאים חרדים שהיו בתקופת הממשלה הקודמת בה החרדים היו חלק ממנה. בתכנון העתידי יתקיימו גם הגרלות ל כ-2,500 יחידות דיור שהן ייעודיות לזכאי הציבור הערבי בישראל בעיקר בערים נצרת ואום אל פאחם.

דירות במחיר מופחת – כזכור בתקופת השר ליצמן בתפקידו הקודם כשר השיכון בממשלת ישראל, התוכנית של מחיר למשתכן שונתה לשמה החדש מחיר מופחת ורוב רובן של ההגרלות בשנה זו הם בשל עבודתו של השר ליצמן לאישור התוכניות. זאת כיוון שלאור הבירוקרטיה הנהוגה בישראל הפירות הבשילו, אף על פי שהשר לשעבר סיים את תפקידו. חשוב לציין כי במהלך שנת 2021 שווקו על ידי מנהל מקרקעי ישראל כ-100 אלף יחידות דיור ומדובר בשיא היסטורי של שיווק קרקעות בישראל.

אף על פי שההגרלות המתוכננות צפויות להיערך בשנה זו, זוכי התוכנית יקבלו את הדירות בתוך 5-3 שנים בממוצע לאור הליכי תכנון, פיתוח, ביצוע ובנייה. חשוב לציין כי ההגרלות מתבצעות ללא היתר בנייה ולכן המטרה המרכזית של התוכנית היא ניסיון לצנן את שוק הדיור אף על פי שכאמור זכאי התוכנית יקבלו את הדירות בעוד שנים לא מעטות.

גם סוג הדירה, כמות החדרים, התכנון של הדירה בשלב זה ללא היתר בנייה לא ידוע בכלל ואינו סופי עד לקבלת היתר הבנייה ולכן קיים סיכוי לא קטן שחלק מסוים מזוכי התוכנית מצד אחד יפספסו הזדמנות קיימת לרכישת דירה בשוק החופשי בינתיים, או יחליטו מהצד השני שברגע שיהיה תכנון מפורט של הדירה והפרויקט לוותר על הזכאות לדירה, לאור חוסר התאמה לצורכיהם .

התוכנית של השר אלקין – כיום השר אלקין יזם ואישר תוכנית דיור חדשה בשם מחיר מטרה ומכרזים ראשונים כבר ייצאו לקבלנים בחודשים האחרונים והם יכללו אלפי יחידות דיור חדשות שיוגרלו רובן ככולן בשנת 2023. גם בתוכנית זו קיים שילוב בין בנייה בשוק החופשי לבין דירות מוזלות, במסגרת תוכנית מחיר מטרה עם הנחות של עד כ-300 אלף ₪ מול מחירי השוק או עד 20 אחוז הנחה ממחיר שוק.

מדובר במתחמים כאמור משולבים של שוק חופשי ודיור מוזל כאשר לעיתים קרובות מדובר בחלוקה של דירות באותו בניין מגורים הן לשוק החופשי והן לזכאים. חשוב לציין כי עדיין לא פורסמו חוברות המכרז לזכאים בפרויקטים אלו וכדי שניתן יהיה להגריל את הדירות לזכאים על משרד השיכון יש להוציא חוברות מכרז בטרם ההגרלות.

עליית מחירי הנדל”ן בישראל – המסה הגדולה שאנו רואים בימים אלו של הגרלות מסיביות היא בשל העלייה המתמשכת במחירי הדיור בשנים האחרונות עם עלייה דרמטית במיוחד בשנה האחרונה בעיקר ושבירת שיאים במחירי הדיור בישראל. לכן המטרה של השר אלקין היא להראות את המאמצים שהממשלה עושה במטרה לנסות לצנן את שוק הדיור הגואה, למרות הביקושים הגבוהים ובדרך זו להוריד מהשוק “לחצים” לקנייה בעיקר מצד זוגות צעירים ומחוסרי דיור.

בשנת 2021 נשבר כאמור לא רק שיא בעלייה של מחירי הדיור של למעלה מ 10 אחוז בשנה בממוצע אלא גם שיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בכמות כוללת של כ – 56 אלף דירות. מאמצי הממשלה בריסון העליות מסתכמים כרגע בהגרלות מרובות ועליית המס למשקיעים אשר רוכשים את דירתם השנייה או מעבר לכך.

היתרונות הבולטים בתוכנית מחיר מטרה:

1. הנחה משמעותית בעיקר באזורי הביקוש שיכולה להגיע עד ל 300 אלף ₪ או עד 20 אחוז הנחה מול מחיר השוק.
2. רכישת דירה עבור מחוסרי דיור, זוגות צעירים וזכאי התוכנית במחיר סופי כאשר שוק הדיור בוער ומחירי הנדל”ן לא מפסיקים לעלות.
3. מכירה של אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש למרות סיכויי הזכייה הנמוכים והביקוש הגבוה לדירות אלו – אלפי משפחות יצליחו לקנות דירה באזורי הביקוש בהנחה משמעותית.
4. שילוב הדירות בין השוק החופשי לזכאי התוכנית יביא להטרוגניות בין הדיירים בפרויקטים עם מאות משפחות צעירות וחיי קהילה מפותחים עם אוכלוסיות מגוונות.
5. הגרלות משמעותיות לאוכלוסייה החרדית והערבית המשוועות לדירות וזאת לאור קצב ריבוי האוכלוסייה הגבוה ומיעוט הערים שבהן אוכלוסייה זו מתגוררת.
6. צינון שוק הדיור בתקופה שבה מחירי הנדל”ן לא מפסיקים לעלות, הביקוש הוא אדיר וההיצע מצומצם.

החסרונות הבולטים בתוכנית מחיר מטרה:

1. מגרילים היום נכנסים לדירה בעוד 5-4 שנים בממוצע. אין פתרון דיור מידי לאוכלוסיות ולמשפחות שזקוקות היום למגורים.
2. רכישה ללא היתר בנייה – אין כרגע ודאות ללוחות זמנים, תכנון הדירה, גודלה, כיווני אוויר, נוף וכו’ .מגרילים היום את הזכות לדירה ורק בעוד כשנתיים בממוצע יודעים מה הגרלנו והאם באמת מתאים לצרכים שלנו.
3. עדיין מרבית הדירות אינן באזורי הביקוש אלא באזורים פריפריאליים, אשר בהם פחות אנשים רוצים להתגורר לאור האפשריות המופחתות בנושא חינוך ותעסוקה.
4. דמי הניהול בבניין, המפרטים הטכניים של הבניין והדירה עדיין אינם סגורים סופית ואין לדעת כמה כסף יהיה צורך להוסיף לדירה, כדי לסיימה בהתאם לצרכינו .
5. מדד תשומות הבנייה והמחיר הסופי של הדירה טרם ידוע עד לסיום הבנייה ומסירת הדירה למרות הנחיות מפורטות לדרך וצורת חישוב המדד. הדירה עלולה להתייקר בעשרות אלפי שקלים לאור התארכות משך הבנייה.