ערן טוויטובעוד שבאירופה הבינו שנדרשים פתרונות דיור אלטרנטיביים, על מנת שצעירים או בעלי אמצעים כלכליים מוגבלים יוכלו להתגורר בקרבת אוניברסיטאות או מקומות עבודה בערים הגדולות, בישראל עדיין לא מבינים שנדרשת חשיבה מחוץ לקופסא על מנת לא לאפשר מעבר מגורים של צעירים מהפריפריה לערים הגדולות.
מאת: אלחנדרו שובקס
תתארו לכם מצב שבו צעיר מבטיח שמתגורר בפריפריה, מעוניין ללמוד באוניברסיטת תל אביב. הוא צריך להתגורר במרחק סביר מהאוניברסיטה, הוא צריך לשכור דירה – איך הוא עושה את זה?
על מנת לשכור דירה, נדרש אותו צעיר להוציא הוצאות ותשלומים רבים מראש (בין היתר, לשלם תיווך, לקנות ריהוט ומוצרי חשמל), הוא נדרש להתחייב לתקופת שכירות של שנה מראש, לתת ערבות. בנוסף, הוא צריך לעבור סינון קפדני של בעל הדירה – היצע הדירות הוא קטן והביקוש הוא גדול, כך שבעל הדירה יכול להרשות לעצמו לקחת את השוכרים המועדפים עליו בעל איתנות פיננסית וגב כלכלי.
בשורה התחתונה – אותו צעיר וצעירים דומים לו יתקשו מאוד לגור במרחק סביר מהאוניברסיטה או ממקומות עבודה בערים המרכזיות.
מה עושה המדינה כדי לעזור לצעירים?
המדינה משקיעה את מירב המאמצים במציאת פתרונות להוזלת מחירי הדיור אך, למרות כל מאמציה היא לא הצליחה להרחיב את ההיצע באופן משמעותי שיוביל להורדת מחירים. הרחבת ההיצע דורשת צעדים שיצמצמו את הבירוקרטיה באופן משמעותי שיכולים לקחת שנים ארוכות.
כיום, המדינה מנסה לקדם פתרון שאמור לטענתה להוביל להרחבת ההיצע באופן מהיר. בימים אלו, משרד הפנים מבקש להאריך את תוקף הוראת השעה, במסגרת תיקון 117 לחוק התכנון והבניה, לעניין מתן הקלה לפיצול דירות. בנוסף, המשרד מבקש לאפשר למי שמעוניינים בפיצול דירותיהם תוספת של שטח בניה של עד 45 מ”ר.
מדובר בפתרון שכבר נחל כישלון חרוץ בעבר, דו”ח מבקר המדינה בשנת 2020 העלה שהטיפול לא התבצע בצורה מיטבית. הדו”ח קובע כי: “בחלוף 15 חודשים מתוקף הוראת השעה, 21 ועדות מקומיות אישרו כ-71 היתרים מתוך 27,623 שאושרו בתקופת זמן זו”. לא ברור מדוע המדינה תולה תקווה שפתרון זה יצליח להוריד את המחירים למרות שכבר כשל בעבר.
אז מה ניתן לעשות?
באירופה, על מנת לפתור את הבעיה של צעירים רווקים או זוגות צעירים שמעוניינים לגור קרוב לערים הגדולות, החלו במודלים של בנייה משותפת מסוג Co Living או Service Apartments.
מדובר בקומפלקס ענק עם מאות דירות מרוהטות הכוללות שטחים ציבוריים משותפים המאובזרים באופן מלא. הקומפלקס נותן לדיירים מעטפת שלמה של מגורים, הוא מרוהט עד לפרט האחרון, כולל חללים משותפים הנדרשים לדיירים המאובזרים באופן מלא, כגון: מטבח, חדר עבודה, גג או מרתף – בהם הדיירים יכולים לארח מבלי להפריע לדיירים אחרים. הקומפלקס כולו מנוהל על ידי חברת ניהול שנותנת מענה לתפעול הלוגיסטי של השטחים המשותפים. התשלום החודשי כולל את כל הצרכים של הדיירים והם לא נדרשים לשלם תשלומים נוספים או להתעסק בחשבונות.
התשלום, כאמור, הוא תשלום חודשי, המבוצע באמצעות כרטיס אשראי, ללא התחייבות וללא ערבים. הדייר רשאי לעזוב בכל עת. אין הליך סינון ארוך – תוך 24 שעות בהצגת אישור לימודים או אישור עבודה, ללא ערבים, ניתן לקבל את הדירה.
הדיירים חוסכים 20% מההוצאה החודשית שלהם בדיור משותף לעומת שכירות דירה, זאת מכיוון שהם שוכרים בפועל פחות שטח. הרי, גם בדירות שותפים רגילות ככל שיותר דיירים חולקים שטחים משותפים כך המחיר יורד. דירת 4 שותפים תעלה פחות מדירת 3 שותפים לכל דייר מכיוון שיותר דיירים חולקים שטחים משותפים כגון: מטבח, שירותים, אמבטיה, סלון וכו’. כך שבדיור שיתופי, דיירים רבים יחלקו שטחים משותפים ובכך המחיר שלהם יירד באופן משמעותי.
אז מה צריך לעשות כדי שזה יעבוד גם בישראל?
ראשית, צריך רגולציה גמישה שתאפשר בניית דירות להשכרה הכוללות שטחים משותפים או הסבה של בניינים קיימים/ בנייני מלונות לצורך הדיור המשותף. המדינה מנסה למצוא פתרונות לעידוד משבר הדיור, אולם מקשה במקומות בהם ניתן בקלות להסב בניינים קיימים או ליצור פתרונות דיור קיימים.
בנוסף, מאחר ובישראל היצע הדירות במרכזי הערים או בקרבת האוניברסיטאות מצומצם, הרי שהפתרון צריך להיות ממוקם ליד תחנות רכבת נגישות. הפתיחה הקרובה בישראל של הקו האדום מהווה הזדמנות לפתיחת קומפלקס גדול מחוץ לתל אביב, אך עדיין במרכז, כאשר הנגישות לעיר הגדולה תהיה קלה ומהירה.
אין ספק שהדיור המשותף הוא המפתח לפתרון למצוקת הדיור של צעירים בישראל. כדי לקדם אותו, לא די בצעדים ספורדיים, אלא נדרשת התערבות של ממשלת ישראל לגיבוש תוכנית רגולטורית שתעודד בניית דיור שיתופי.