אביעד ברטובכנס לשכת עורכי הדין שנערך השבוע כלל עשרות מפגשים דיונים ומושבים, אחד מהם היה “מושב הנדל”ן” בהשתתפות בכירים במגזר הציבורי והפרטי שהעלו מספר נקודות חשובות
יו”ר פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, עו”ד אברהם ללום, אמר במושב שעסק בחוק המקרקעין ותלת מימד בכנס לשכת עורכי הדין באילת: “הצעת חוק דרמטית למי שעוסק בקניין לכל הקשור במקרקעין. חוק התכנון והבנייה עבר כ120 תיקונים, חוק המקרקעין לא השלים את הפער. שני החוקים צריכים להתאים אחד לשני. במדינת ישראל אין הרבה קרקעות ולכן ישנה חשיבות להתאמה. הצעת החוק באה לשנות את המצב ולאפשר שכירות טובה יותר בקרקעות במדינה ישראל”.
המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים, עו”ד ארז קמיניץ אמר: “מדובר מבחינת משרד המשפטים בהצעת חוק דרמטית, שעוסקת בזכות הקניינית שמתחילה בלב כדור הארץ ומגיעה ללב השמיים, ואת העיקרון הזה אנחנו משנים. על רצף החקיקה, העבודה האינטנסיבית שנעשתה, כמי שמסתכל על הדברים, אני יכול לומר שהיא משתלבת עם עשייה חקיקתית אחרת. בעולם של משבר דיור, היינו בשלוש השנים האחרונות בסוג של תזזית – לפחות מהבחינה של הראייה שלנו, אנחנו כבר לא במשבר דיור. הצלחנו לפתור אותו ברמה הנורמטיבית. אם מסתכלים מנקודת מבט חקיקתית סיימנו את העיסוק האינטנסיבי ואנחנו עם הפנים לעתיד לגביי שינויים בהמשך לא מתוך סיטואציה של משבר”.
מנהל אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, עו”ד שלומי הייזלר: “כשמגיעים למוסדות התכנון, מסתכלים עלינו ואומרים מה חדש, וכשאנחנו מופיעים אצל עו”ד הם נדהמים. עולם המקרקעין לא יכול לצעוד מאחור, הוא צריך ללכת יחד עם עולם התכנון. זה נשמע לנו לא מוכר, אך זה מוכר. עד היום לא התמודדנו עם הדבר האמיתי אלא עם פתרונות סובבים. אנחנו מבינים שיש בעיה של מקרקעי ציבור, ייעוד. או לדוג’ רוצים לעשות חניון ציבורי מתחת לבית משותף, בסך הכל החוק אומר אנחנו יודעים להפריד את היחידה התלת ממדית וניתן לה עצמאות קניינית. 3 עקרונות לחוק: 1. הבעלות המקורית תישאר של המקורי, אפשר לפרוס פרוסה אבל מרגע שפרסתי נחשבת לבעלות נפרדת וכל החלקה השיורית נשארת של המקום. אין פה פגיעה בזכות הקניין למרות טענות ששמענו. 2. בית משותף יש לו כללים ולכן מה שראוי להירשם כבית משותף, לא יוכל להיות חלקה תלת ממדית. עוד נקודה- כל הבית המשותף יכול להיות בחלקה תלת ממדית .3. צריך להיות בתשריט חלוקה או בתכנית או בהפקעה. הכל צריך להיות מבוסס תוצר”.
השופט יעקב שינמן מבית המשפט המחוזי מרכז: “שלוש הנחות יסוד שחשוב להבין אותם – ההנחה הראשונה, המצב העכשווי הוא שפני הקרקע וכל העומק, כולם בבעלות בעל הקרקע, למעט סייגים מסוימים. במצב החדש, אין מחלוקת שניקח חלק נתח מהבעלות. מי שקובע שהזכות הזו לא שווה דבר, בעומקים מסוימים השווי הוא אפס. אמורים לטול מבעל הקרקע חלק מהקרקע. ההנחה השנייה- בתי המשפט בעשור האחרון עומדים כחומה בצורה ומגנים על זכות הקניין, וזכויות הפרט וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו שזכות הקניין גלומה בו. למשל פס”ד רוטמן.
ההנחה השלישית, יש תקופת ביניים שיכולה להיות ארוכה מאוד. מועד חקיקת החוק בשנתיים הקרובות ורישום הרבדים יכול להיות עשרות שנים לאחר מכן. יכולה להיות תקופה של חוסר ודאות בין התקופות. אין אמירה בחוק היום לגביי תקופת הביניים, אם בעקבות החוק יהיה חוסר ודאות או יהיה חשש של אנשים שיווצר שם עומק. אבל מספיק שיהיה פוטנציאל שלילי כזה, אין פתרון היום בחוק למצב הזה. כלומר, יישאר במצב שערך הקרקע שלו ירד בתקופת הביניים. אין לי ספק שהצעת החוק יש בה היבטים חיובים רבים, ואני רואה את היתרונות הרבים ביצירת הרבדים בעיקר לטובת המדינה, הרשות המפקיעה, לא לטובת בעל הקרקע. חוסר הודאות היא יותר עם הרשות מאשר בעל הקרקע. יכולים להיות מצבים של פיתוח פרויקטים ציבוריים ולבקש לצור רובד בתוך מגרש גדול באופן פרטי”.
“לא תמיד חלוקה מיטיבה עם בעל הקרקע. רב הנסתר על הנגלה איך השוק ינהג בעניין הזה. אם אני בא לקנות קרקע, האם אני כקונה זה לא ישפיע עליי? ומי יפצה אותי בינתיים? אתם לא יכולים להתעלם שיש פגיעה בזכות הקניין. אתה נוטל ממני חלק. יש לעשות זאת בצורה זהירה, מידתית ורגישה. צריך להיזהר מתוצאות מאוד משמעותית שיכולות להיות בעקבות זאת”.
ח”כ אינג’ עבד אלחכים חאג’ יחיא אמר: “היום הגדלנו את הדירות מבלי להסתכל על ראיה מרחבית כוללת. זה לא רק העניין של עלות הפגיעה, אלא ממש מדובר בפגיעה בקניין. הנושא של התחדשות. היום אנחנו מדברים למטה ולמעלה ועל בנייה קיימת, הפגיעה בקניין היא גם בשימוש. לכביש 6 היו התנגדויות בחוק, אבל יש מקומות שצריך לקבל את הפיצוי כי גם נפגעת. לא יתכן כשכשפוגעים לך לא רוצים לפצות. אני גם חושש מהעניין של המקומות הקדושים בירושלים, למשל מסגד על אקצא. יגידו בואו נקים בית מקדש תת קרקעי מתחת”.
עו”ד ליאור קצב אמר במושב: “יש מחסור ענק לא רק בדירות, משאב הקרקע מוגבל, והמצב מצריך אותנו לחוקק חוקים כדי להתאים למצב שקיים היום. אני חושב שהחוק ייטיב לרשויות מקומיות כדי לצור פתרונות לבעיות ציבוריות או לאומיות. אני מוטרד מנקודה אחת- שהיא עיקרית- כשאני קורא את דברי ההסבר להצעת החוק, במצבים שנדרשת הפקעת קרקע, ניתן יהיה להפקיע חלק מסוים והבעלות תיוותר לבעלים המקורי… החשש שלי ממתן אפשרות גדולה ומורחבת לעובדות תכנון או לרשויות מקומיות להעמיד את ההפקעות גם בלי לקבל את ההסכמה לכך. אני לא רוצה להרחיב את יכולת ההפקעה”.