האם הרכבת הקלה בתל אביב מעלה את שווי הנכסים בסביבתה?

כיצד יושפעו פרויקטים בתל אביב ומחירי הדירות בעיר כתוצאה מפרויקט הרכבת הקלה בגוש דן? בינתיים רק הקו האדום פועל, אבל בשלוש השנים הקרובות נקבל תשובות ברורות הרבה יותר, עם השקתם קווים נוספים.
רז מור

הרכבת הקלה בתל אביב, שיצאה רשמית לדרך עם השקת הקו האדום באוגוסט 2023, היא מקור לתקווה וכרגע גם אולי סבל לרבים מתושבי העיר, בעיקר לתושבים ולבעלי עסקים הנמצאים בקו ראשון (קרוב מאוד) ושני (מרחק הליכה קצר) מהרכבת.

כולם מצפים לראות כיצד תשפיע הרכבת על שווי הדירות הנמצאות על התוואי ושלה וכן על פרויקטים בתל אביב של התחדשות עירונית. התשובה, כרגע, עדיין לא מספיק ברורה, אך ניתן להעריך בזהירות כי המגמה תהיה חיובית. זאת, על פי התקדים של ירושלים, שלה נוספו קווי רכבת קלה, ושבה דווקא נרשמו עליות מחירים נאות בנכסים שסביב הרכבת.
לפי סקר מחירים שביצע שמאי המקרקעין אוהד דנוס על עסקאות נדל”ן בירושלים בשנים 1998-2020, השקת הרכבת הקלה בעיר הזניקה בעשרות אחוזים את מחירי הדירות בתוואי הרכבת. באוגוסט 2011, לאחר הפעלת הרכבת בירושלים, אף זינקו המחירים בדירות אלו בלא פחות מ-173%. עם זאת, ראוי לסייג ולומר שבימים ההם עוד הייתה ריבית כמעט אפסית במשק הישראלי, לעומת ריבית גבוהה יחסית כיום (4.5%, נכון לאפריל 2024).

השפעת רכבת קלה על נכסים בסביבתה

לפי בדיקת “כלכליסט”, מסתמנת מגמה מעניינת בערים שבהם עוברים ויעברו קווי הרכבת הקלה: בעוד שבקו ראשון נרשמה עלייה פחות גבוהה במחירי הדירות בהשוואה לממוצע באותה עיר, בדירות קו שני, המרוחקות קצת יותר מהרכבת, דווקא נרשמו עליות מחירים גבוהות יותר מהממוצע העירוני.

במילים אחרות, הדירות הסמוכות ממש לתוואי הרכבת נפגעות בגלל רעש, אבק וקשיי תחבורה בהווה והחשש לרעש וצפיפות בעתיד, לאחר שכל הקווים ייפתחו. לעומתן, מחירי דירות הקו השני, המרוחקות עד 5 דקות הליכה מהקווים, דווקא עולים יותר מהממוצע עקב הערכה שהן יהיו הרבה יותר נגישות למרכזי מסחר ותרבות שייפתחו או שקיימים בסביבה. האופטימיים אף מעריכים שיהיו תושבים בדירות על תוואי הרכבת שיצליחו להסתדר בלי חנייה ומי יודע – אולי גם בלי רכב בכלל.

.הצפי לשווי הדירות בתל אביב

מותג שמאות הרכב והנדל”ן לוי יצחק מעריך כי “ככל שהאזור מרושת ונגיש תחבורתית, ירוכזו בו יותר מרכזי תעסוקה מסחר תרבות בילוי ומגורים וערכו יעלה באחוזים רבים. אין מדובר רק על משפחות, משפרי דיור או משקי בית. משקיעים תרים אחר אזורים בהם יושבחו ערכי הקרקע”.

לוי יצחק צופים עליות מחירים משמעותית – סביב 10%-15%, אולי אף יותר – במחירי הדירות הסמוכות לתוואי הרכבת ביפו, בת ים, גבעתיים ורמת גן. ומה צפוי בתל אביב עצמה? בשלב זה קשה להעריך ולו מהסיבה הפשוטה שאין כל דרך לדעת האם הקווים הבאים אכן יושקו במועדים שנקבעו להם.

ולראייה, הקו האדום שהחל לפעול ב-2023, הושק ב”איחור אופנתי” של 10 שנים על פני המועד המקורי. פתיחת הקו הסגול נדחתה מ-2025 ל-2026, פתיחת הקו הירוק נדחתה מ-2025 ל-2027 – ובשני המקרים לא ברור האם מדובר במועדים סופיים. כך שגם אם רוכשי דירות ומשקיעים פוטנציאליים בטוחים כי קרבה לעורק התחבורה העתידי הכי חשוב בתל אביב אכן תעלה את מחירי הדירות, לא ברור מתי אותם עורקים יתחילו להיות קווי רכבת קלה מתפקדים.

במצב עניינים מורכב זה, כדאי להסתכל על הדברים בפרספקטיבה, להתעלם מהעיכובים והקשיים הנוכחיים ולנסות להבין מה יקרה לאחר שהקווים יתחילו לפעול. לשם כך, כאמור, צריך לחזור לתקדים היחידי שקיים בישראל – ירושלים.

השורה התחתונה

על אף דחיות חוזרות ונשנות בהשקת קווי הרכבת הקלה בגוש דן, יש כל הסיבות להניח שמערכת תחבורתית אדירה שתחבר את העיר הגדולה עם כל פרבריה ועריי הלווין, תשפיע לחיוב על מחירי הדירות על תוואי הרכבת, בעיקר על דירות המרוחקות כ-5 דקות הליכה מהתחנה הקרובה.