החלטה תקדימית: ממ”ד הוא חלק חיוני והכרחי לתפקוד תקין של בית מגורים

ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז, החליטה נגד הוועדה המקומית תל אביב, וקבעה לראשונה בהחלטה תקדימית, כי ניתן להרחיב את קומת המרתף, לצורך תוספת ממ”ד בבית צמוד קרקע חדש, משום שהוא חיוני והכרחי לתפקוד תקין של בית מגורים. עוד נקבע שבניית המרתף בחריגה מקווי הבניין בדומה להקלות שאושרו מעל פני הקרקע הינה תמונת ראי של הבית, ולכן הרחבת המרתף אינה דורשת פרסום הקלות ואינה פתוחה להתנגדויות.

מדובר בבקשה להיתר בנייה שהגיש בעל בית פרטי ברחוב ישראל אשכנזי 80 בשכונת שיכון דן בתל אביב, באמצעות עוה”ד ענת בירן, אורטל דוידיאן-גדעוני, ואלון קאופמן ממשרד ענת בירן – עורכי דין, להקמת שתי יחידות דיור בבית דו-משפחתי. התבקש להרוס את המבנה הקיים בן קומה אחת מעל קומת מרתף, ולהקים במקומו שתי יחידות דיור חדשות בקיר משותף. בתוכנית התבקשה הקלה מזערית בקווי בניין צדדיים – כ-40 ס”מ בכל צד – כדי להביא לתכנון טוב יותר של הבית. בנוסף, התבקש להרחיב מעט את קומת המרתף בהתאם לתכסית קומת הקרקע המותרת על פי התב”ע – כדי לבנות ממ”ד בבית החדש.

השכנים במגרשים הגובלים התנגדו לבקשה להיתר, ומשכך החליטה הוועדה המקומית, על פי המלצת בוחן הרישוי, לקבל את ההתנגדויות ולא לאשר את הבקשה. טענות הוועדה המקומית היו לחריגה מעבר לנדרש מקווי הבניין בתוכנית המוצעת, חריגה בשטח קומת המרתף, וכן חריגה בגובה הגדר המפרידה בין השטח הגובל של השכנים. באשר לבקשה להרחבת המרתף, הוועדה המקומית טענה כי יש לבקש זאת כהקלה, מה שפותח פתח נוסף להתנגדויות הציבור, ותשלום היטל השבחה.

העוררים טענו כי התב”ע החלה (תכנית ע’, מרתפים) מאפשרת היתר להרחבת המרתף בבתים צמודי קרקע, מכוח התוכנית המוצעת ולא בדרך של הקלה, וזאת אם הוועדה המקומית השתכנעה כי הדבר דרוש לתפקוד הבית. ועדת הערר קיבלה את טענות העוררים, וקבעה כי הממ”ד אכן הכרחי וחיוני לתפקוד הבית, ואין צורך לבקש הקלה בגין זאת. ועדת הערר ציינה כי “שטחו המורחב של המרתף, שאינו אלא תמונת ראי של שטחה המורחב (בהקלה) של קומת הקרקע, דרוש לתפקוד הבית ולתכנונו האדריכלי ההרמוני”, קבעה ועדת הערר, התוכנית המוצעת משפרת את המצב התכנוני מבחינת השכנים ומבחינת השטח הפתוח במגרש, ומשכך דינה להתקבל.

באשר להקלה מקו בניין בקומות שמעל הקרקע והקלות נוספות שהתבקשו , ועדת הערר קבעה כי יש הצדקה תכנונית לאשרן משום שלשיטתה “ההקלות שלובות אלה באלה והמוצר התכנוני הנובע מהן הוא מוצר ראוי ואיכותי ומשתלב עם סביבתו… מצאנו כי התכנון האדריכלי המוצע הוא אומנות מקצועית שיצקה תוכן תכנוני ראוי למגורים, והוא אף דר בכפיפה אחת עם הרגולציה. ההקלות שהתבקשו הן שגרתיות ויש הצדקה לאשרן”.

לדברי עוה”ד ענת בירן, “מדובר בהחלטה חשובה של ועדת הערר שיש בה כדי להוות בסיס להחלטות במקרים רבים אחרים בתל אביב וגם ביתר אזורי הארץ. החלטתה בנוגע למידת חשיבותו של ממ”ד לתפקוד תקין של הבית, באה בניגוד לפסיקה קודמת שעליה התבססה הוועדה המקומית, לפיה ממ”ד אינו נחשב כחלק מהמרתף הדרוש לתפקוד הבית. ועדת הערר קיבלה את טענותינו במלואן, ואישרה הקלה מקווי בניין צדדים, וגם מתכסית המרתף – וזאת ללא הצורך לפרסם את התוכנית מחדש ולבקש הקלה. כן קבעה הוועדה כי לא הוכחה כל פגיעה לשכנים כתוצאה מההקלה, והיא דרושה לשם תכנון טוב יותר של הבית בשל ממדיו הצרים של המגרש”.