ערן טוויטוכולם זוכרים שעד לפני שנה דירות היו נחטפות במהרה. היום המציאות השתנתה. אנשים לא ממהרים לרכוש דירה והצניחה המשמעותית בהיקף העסקאות גורמת למוכרים לחזר אחר הקונים. זהו כבר לא שוק של מוכרים והיום הרוכשים הם אלה שמנווטים את השוק וכאן טמונה ההזדמנות דווקא עכשיו לרכוש דירה.
כבר ברור ששוק הנדל”ן שינה את עורו, אי הוודאות, עליית הריבית, ירידה בהתחלות הבנייה וירידה משמעותית בהיקף העסקאות הביאו את השוק להאטה ואף לקיפאון בחודשים האחרונים. כל אלו יצרו מציאות שבה הכוח עבר לידי הרוכשים. כבר אין עשרות קופצים על כל נכס וזמן המכירה הוא ארוך יותר מכפי שהיה כמו כן המוכרים כבר לא מקבלים כל את מה שהיו רוצים ונאלצים להתפשר ולהתגמש.
הביקוש הצטמצם משמעותית בחצי שנה האחרונה בעיקר בשל עליית הריבית שהשפיעה רבות על המשכנתאות והחזרי המשכנתאות. זוגות צעירים שלוקחים משכנתאות גבוהות מבינים שהם עלולים לשלם מאות אלפי שקלים יותר בלקיחת משכנתא כיום כעת לעומת כמה חודשים אחורה. בנוסף, היזמים מחליטים כרגע שלא להתחיל לבנות את מה שהם לא חייבים. מבחינתם היזמים אין כעת כדאיות בהשקעות במכרזים וכדאי לשמור רזרבות לפרויקטים קיימים. כמו כן, בשל חוסר הודאות לא משתלם ליזמים לבנות כעת כאשר הביקוש נמוך ולכן הם פחות ניגשים למרכזים , דבר שעלול לגרום להקטנת ההיצע העתידי.
סביר להניח שבטווח הקצר, כאשר נושא הריבית על המשכנתאות ייפתר ויתייצב או לחילופין יבין הציבור כי הריביות הגבוהות כאן כדי להישאר, תהיה התנפלות מחודשת של רוכשים ומשקיעים על מלאי הדירות הקיים והיזמים והקבלנים יעשו בדיוק מה שעשו בהזדמנויות דומות אחרות – יעלו מחירים.
בטווח הארוך, אלא אם לא ייעשו צעדים מרחיקי לכת מצד רמ”י לשיווק אגרסיבי במחירים מופחתים אנו צפויים למלאי דירות מצומצם שנגרם מהירידה בהתחלות בנייה וחוסר הגשת הצעות למכרזים לפרויקטים עתידיים. עלויות המימון ליזמים שרוכשים קרקע מרמ”י זינקו באחוזים גבוהים ומחירי הקרקע לא ירדו לעומת זאת. בטווח הארוך עלויות המימון והקרקעות יגולגלו בעתיד בשעת הבנייה ישירות לרוכשים .
לכן דווקא עכשיו כדאי לנצל את העת הזו ולרכוש נכס ואף להרוויח היום עסקה במחיר ריאלי לדירה משום שתקופה זו מתאימה וכדאית לרכישה. השוק מתחיל מעט לצאת ממצב של קיפאון טוטאלי, הכוח נמצא אצל הרוכשים שיכולים להתמקח על התנאים והמחירים ולקבל הנחות משמעותיות באופן יחסי. היזמים מציעים כיום שלל הטבות והנחות בסבסוד המשכנתא ובשדרוגים בדירה שמוזילות את המחיר בין 7% ל- ו10% וזה תורם באופן משמעותי להוזלת מחיר הדירה. “ירידות המחירים” הן רק תיקון טכני שעתיד להעלם בקרוב. ההיצע כרגע גדול מהביקושים. ומי שיתמהמה עוד עלול לגלות בעתיד הקרוב שהוא איחר את הרכבת.
הבנקים מצידם מציעים היום ללוקחי המשכנתאות משכנתאות גמישות שניתנות למיחזור כאשר יבשילו התנאים וכך לצמצם את ההחזר החודשי בעוד שנה או שנתיים. הריבית הגבוהה לא תמשך לנצח, וכשהאינפלציה תירגע סביר שגם בנק ישראל יפחית את הריבית כדי לשמור על הריבית הריאלית בשיעור סביר. וכאשר הריבית תרד מחירי הדיור יעופו למעלה.
בסופו של דבר, מחירי הנדל”ן לא יעצרו את עלייתם, סביר להניח שכבר במהלך 2024 נתחיל לראות עליה מחודשת במחירי הדיור. ענף הנדל”ן נמצא במשבר עמוק בגלל עליית הריבית, לממשלה אין תוכניות או פתרונות והיא לא מבצעת מהלכים שיעודדו את היזמים להמשיך ולבנות. כל עוד לא תיושם מדיניות של שחרור קרקעות סיטונאי ושינוי ברגולציה לטובת הוצאת היתרים ושינוי תב”עות מהיר. העלייה יכולה להיות מהירה או איטית אך המגמה היא כלפי מעלה. בדיעבד נחזה תמיד כי “הירידות” שהתרחשו ומתרחשות כעת היו מינוריות ונקודתיות ונגרמו בעיקר בשל מיעוט עסקאות ולא בגלל ירידת מחירים אמיתית.
כותב המאמר: גילעד ושדי, עו”ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38.