ערן טוויטורק כך תוכלו לעשות את זה בראש שקט.
רכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה משמעותית ביותר עבור רוב הרוכשים ואם לדייק, במקרים רבים מדובר על העסקה הכלכלית היקרה ביותר שהיו מעורבים בה. הם משקיעים בה את מיטב כספם ומרבית הרוכשים נדרשים להיעזר בהלוואה גדולה וארוכת טווח כדי לממן אותה. מכאן שהסיכון גדול והשלכות העסקה תהיינה מורגשות בניהול הכלכלי של המשפחה למשך שנים רבות.
לא פלא שאנשים רבים חוששים ומתלבטים במשך זמן רב לפני שהם עושים צעד כה משמעותי מבחינה כלכלית. חשוב לזכור שעבור הקבלן המוכר מדובר על עסקה אחת מתוך עסקאות רבות שביצע והוא בעל ניסיון עשיר. עומדת לרשותו מערכת משפטית משומנת המכירה היטב את נקודות החולשה של הרוכש הממוצע ואת הפרצות בחוק. תוסיפו לכך את העובדה שהחוזה כתוב בשפה משפטית וקיבלתם מצב בו באופן אוטומאטי הרוכש נמצא בעמדת חולשה ביחס לקבלן המוכר.
מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה עם הקבלן?
- הקבלן – לפני שחותמים על החוזה חשוב לערוך בירורים לגבי היזם / החברה הקבלנית. הרי הוא אחראי על קשת נושאים קריטיים בעסקה: תכנון הפרויקט, היתרי הבניה, בניה על פי ההיתרים ללא חריגות והליווי הבנקאי של הפרויקט. חשוב לבדוק את הרקע המשפטי שלו, לוודא שאין נגדו תיקי הוצאה לפועל, לברר במידת האפשר מה חוסנו הכלכלי ומה המוניטין של.
- בעלות על הרקע – חשוב לבדוק שחברת הבניה היא אכן הבעלים הרשומים של הקרקע ושאין עיקולים או שעבודים.
- עסקת קומבינציה – במקרה כזה חשוב מאד לברר שאכן רשומה הערת אזהרה בטאבו לטובת הקבלן. כמו כן יש לבדוק שהוא רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש ושאין מגבלות שמונעות זאת.
- מה כולל המחיר הדירה? – יש לבדוק בדקדקנות את כל הפרטים הקטנים ולהבין מה כולל ובעיקר מה לא כולל מחיר הדירה הנקוב. יש לבדוק האם המחיר כולל מע”מ, מהם חומרי הגמר והמפרטים הכלולים במחיר ועבור איזה שינויים תידרש תוספת תשלום (וכמה). מהו הזיכוי אותו תקבלו עבור כל סעיף במפרט במקרה של שינוי? האם המחיר כולל חניה?
- היתר בניה – האם כבר התקבל היתר בניה? במידה ולא, מתי ובאילו תנאים תוכלו לבטל את העסקה במידה ולא מתקבל היתר בניה?
- בדיקת משכנתא עקרונית – במידה ויש צורך בסיוע במימון הרכישה, חשוב מאד לבדוק *לפני החתימה על החוזה* האם ניתן לקבל משכנתא בעסקה זו, כמה ניתן לקבל ובאילו תנאים. זו בדיקה עקרונית שמבוצעת בסיוע עורך דין ומטרתה למנוע מצב בו לאחר החתימה על ההסכם תתעורר בעיה ולא תוכלו לממן את העסקה עליה התחייבתם.
- לוחות זמנים ושלבים – יש לבחון היטב שלוחות הזמנים (כולל אופציית החריגה מהם אותה החוזה מאפשר) מתאימה ללוח הזמנים שלכם. חשוב שהחוזה לא יאפשר לקבלן לערוך שינוי / דחייה בלוח הזמנים מעבר לרשום בחוזה ללא קבלת אישור מפורש מכם.
בנוסף לכל אלה חשוב מאד לבחון היטב את המפרט הטכני ותכנון הדירה. יש לבחון האם התכניות עומדות בתקנים ובחוק התכנון והבניה, האם התכנון מתאים לצרכים שלכם, ולוודא שאין סעיפים בחוזה המאפשרים לקבלן לערוך במפרט שינויים חד צדדיים ללא אישור הרוכש.
אלה היו מספר טיפים שיכולים להעניק לכם ביטחון ביחס לכדאיות העסקה המשמעותית עליה אתם עומדים להתחייב. יחד עם זאת, אנו חושבים שהטיפ הבא הוא המשמעותי ביותר מכולם:
הקפידו לקבל לאורך כל הדרך ליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה ברכישת דירה מקבלן, המומחה בתחום הנדל”ן. אל תתפתו לערוך את העסקה לבד ללא עורך דין ואל תתפשרו על עורך דין שאינו מומחה או אינו מנוסה בתחום.
החיסכון הכספי בעלות שכר הטרחה של עורך הדין עלול לעלות לכם בסכום כסף גדול מאד בהמשך. עורך דין מקרקעין מנוסה ידע למנוע מכם לחתום על העסקה במידת הצורך, ידע להתריע על כשלים או סעיפים בעייתיים בחוזה, יסייע לכם לערוך בדיקת רקע על החברה היזמית, ינהל עבורכם את המו”מ מול עורך הדין של הקבלן וימנע מכם להיכנס למצבים שעלולים לסכן אתכם כלכלית ומשפטית.
בשיתוף משרד עורכי דין מקרקעין דליה שחורי