טור אורחבשבועות האחרונים אנו עדים לגל של ירידות בכל הבורסות בעולם שלא פוסחות גם על ישראל .שוק ההון נחתך בעשרות אחוזים ונשאלת השאלה האם ישנה השפעה גם על הנדל”ן ואם יש כיצד היא מתבטאת או תתבטא בהמשך?
מאת: ניר שמול – מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית בחברת שניר
הירידות בבורסה – הסיבות המרכזיות לירידות נועצות בשני משתנים משמעתיים האינפלציה הגואה בארצות הברית ובאירופה אשר מתקרבת בצעדי ענק למספר דו ספרתי – שיא כבר כיום של 40 שנה בארצות הברית ושיא של אינפלציה מאז שהוקם האיחוד האירופאי.
גם בישראל אנו עדים לאינפלציה שעולה, אומנם במספרים נמוכים יותר ממה שקורה בארצות הברית ובאירופה אבל הכיוון הברור הוא עלייה. כדי להתמודד עם האינפלציה הגואה הבנקים המרכזיים בעולם מעלים את הריבית, כדי לצמצם את הצריכה ולנסות למתן את עליות המחירים, אולם כאשר מעלים ריבית, החוב מתייקר ובמקרים רבים עלייה של ריבית משמעותית מובילה בטווח הארוך למיתון בשוק. .כלומר שהריבית עולה, שוק ההון מצטנן וישנם ירידות חדות כפי שאנו חווים בחודשים האחרונים.
כיצד הירידות בבורסה משפיעות על שוק הנדל”ן?
1 . לרוב שהבורסה יורדת, משקיעים יוצאים משוק ההון ומחפשים אלטרנטיביות אחרות להשקעה ועל כן הביקוש לנדל”ן עולה לצד השקעה של כספים בפק”מים ובתוכניות חיסכון בבנקים כאשר הריבית עולה והמשקיע מקבל תשואה נאה על הכסף שלו .
2 . כאשר הריבית עולה ושוק ההון יורד לרוב אנשים חוששים לקחת הלוואות ומשכנתאות שמתייקרות בשל עליית הריבית.
3 . כאשר מדדי המחירים עולים ובעיקר מדד תשומות הבנייה – אנשים חוששים לרכוש דירה על הנייר. זאת כיוון שבעוד 4-3 שנים כאשר הדירה תהיה מוכנה הם יצטרכו לשלם סכומי כסף משמעותיים נוספים לאור ההצמדה הגבוהה.
4 . חברות ציבוריות מושפעות מאוד מהעובדה ששווי החברה יורד ונחתך בצורה משמעותית ולרוב כדי להחזיר את אמון המשקיעים הן אמורות לנקוט צעדי ייעול לרבות פיטורי עובדים, קיצוצים בשכר וכו’ מה שעלול להביא את השוק למיתון כאשר השכר יורד ואחוז האבטלה עלול לעלות.
5 . צריך לשים לב לשווי של חברות הנדל”ן שכרגע נחתכות בממוצע בכ 40 אחוז לעומת שיאי העבר ( הלא כל כך רחוקים לפני מספר חודשים בודדים ) ובמקרים מסוימים ההון העצמי נמוך מול ההתחייבויות. כאשר חברות נדל”ן רבות קנו מגרשים במחרי שיא, נשאלת השאלה כיצד יוכלו לעמוד בכל ההתחייבויות שלהם כאשר הריבית גבוהה, החוב מתייקר ואולי אנשים רוכשים פחות דירות במחירי שיא.
6 . עדיין מלאי הדירות בישראל נמוך מול הביקוש, כלומר העובדה שישראל מובילה במספר הילדים בכל מדינות ה OCED וזקוקה ב-30-20 הבאות להרבה יותר דירות אל מול ההיצע, ממתנת את האפשרות לירידת מחירים לאור הביקוש הגבוה שעולה על ההיצע.
7 . המשבר בהיי טק העולמי בשל חיתוך משמעותי בשווי החברות בכל בורסות העולם, מביא קהל יעד בעל הכנסה גבוהה ובעבר עם הון עצמי גבוה ( לאור אופציות שקיבל הקשורות במחיר המנייה ) שכיום ההון העצמי שלו נמחק ( כי האופציה היא לא בכסף ששווי המנייה התרסק ) מביא לירידה משמעותית ברכישת נכסי נדל”ן על ידי פלח שוק זה שהיה משמעותי מאוד בקטגוריה של רכישת דירות בישראל ובעולם.
לסיכום אנחנו לקראת תקופה שונה, תקופה שבה העולם יהיה בחודשים הקרובים עם ציפייה לעליית ריבית ואינפלציה גבוהה שמגיעה גם לישראל. מוקדם כרגע להעריך כיצד הדבר ישפיע בצורה מדויקת על שוק הנדל”ן, אבל ייתכן תיקון מסוים במחירי הנדל”ן שהאמירו מאוד מאז שהסתיימה הקורונה בכל הסגמנטים: מכירה וקנייה, השכרה ושוק היוקרה.
עד לחודשים האחרונים השוק היה מושפע מאוד ממשקיעים שרכשו נדל”ן ומשפרי דיור, אפשר לזהות לאחרונה שיותר משפרי דיור רוכשים נדל”ן על חשבון פלח המשקיעים אולם עלינו לחכות עוד תקופת מה מסוימת בשביל לראות האם מדובר במגמה או במשהו נקודתי חולף .
כרגע מחירי הנדל”ן עוד לא יורדים, אבל כמות העסקאות יורדת וגם הזמן לביצוע של כל עסקה עולה, כלומר אנשים חוששים יותר, בודקים וזהירים יותר.
טברסקי וכהנמן קיבלו את פרס הנובל שלהם על הפסיכולוגיה של הכלכלה וכאשר אנשים קוראים בעיתון שיש מיתון, הם מתחילים להתנהג כאילו יש כבר מיתון וזה דבר שיפגע בסופו של דבר בכל התחומים העסקיים אם האווירה לא תשתנה בקרוב.