גלעד ארז, מנהל אישי לביצוע עסקאות נדל"ןהאם אתם יודעים מהם ארבעת הגורמים המשפיעים ביותר בקניית דירה בכדי לקבוע האם היא תהווה עבורי נכס או נטל? ומה אתם חושבים, האם לרכוש נכס מתחת למחיר השוק זהו מיתוס או אפשרות אמיתית בעבורנו?
חשוב שתדעו, שברכישת נכס בישראל ישנה חשיבות לזיהוי שלי כרוכש נכס, אם אני קונה נכס שהוא בשבילי באמת נכס או שאני קונה נכס שהוא בעצם נטל. זה יכול להיות אותו נכס ולפעמים גם אותו תקציב שלאחד זה נכס ולשני זה נטל. לאחד העסקה מאוד רווחית ולשני עסקה כושלת.
לאחר מחקר מעמיק והתבוננות רבת שנים על שוק הנדל”ן הישראלי גיליתי שישנם ארבעה פרמטרים שרק לאחר שהצלחנו לענות עליהם נוכל להתקדם לשלב הבא ולמצוא את העסקה הרווחית לנו ביותר. והם:
- התקציב
- סוג ההשקעה
- הצרכים שלי
- איזה סוג משקיע או יזם אני?
התקציב
התקציב זהו הסמן הימני שלנו שאנו באים לרכוש נכס נדלנ”י. אנחנו פה מדברים בראש ובראשונה על כסף, אנחנו בוחנים מתוך עיניים של יזם האם העסקה “שווה לי או לא שווה”. מה שמעניין פה שהתקציב צריך להיות משולב גם בסוג ההשקעה וגם בצרכים שלנו, כמו שנראה בהמשך.
סוג ההשקעה
אלו בעצם אותם חמשת סוגי ההשקעות וחשוב שתזכרו שרכישת דירה לצורכי מגורים זו אחת מחמשת סוגי ההשקעות הנפוצות ואפילו אפילו הכי נפוצה למרות שברוב המקרים היא בכלל לא תואמת את התקציב שלנו.
הצרכים שלי
הפעם אנחנו נתייחס לצורך האמיתי שלנו בנדל”ן:
הצורך האמיתי שלנו ברכישת נכס נדל”ן בישראל הוא כלכלי בלבד גם ברכישת דירה לטובת מגורים. ולראיה..
גם ברכישת דירה למגורים ובוודאי להשקעה אני צריך לוודא שיישאר לי כסף לחלב במקרר. הצורך האמיתי שלנו הוא כלכלי ולא שום סיבה אחרת…
איזה סוג משקיע אני?
והגורם האחרון והכי חשוב מכולם זה איזה סוג משקיע אני. ישנם 3 סוגי משקיעים שכל אחד ואחת מכם עם קצת שאלות ותשובות שאתם יכולים לברר רק עם עצמכם על מנת לגלות את התשובה…
- ספקולטיבי – “ריסקי” אחד שלוקח סיכונים אמנם מחושבים אך תמיד הוא על הקצה…
אני מכיר כמה כאלה ועל מנת להצליח בסוג עסקאות מהסוג הזה זה דורש המון ידע בנדל”ן מיומנויות גבוהות והיכרות שטח ברמה גבוהה.
- בינוני – אחד שלוקח סיכונים מחושבים שבודק עלות מול תועלת בכל עסקה ועסקה ובוחר את העסקה הכי נכונה לו מבחינה כלכלית וזה ממש לא משנה סוג העסקה.
- אדיש – אחד שרוכש דירה למגורים, בעזרת יועץ משכנתא הוא רוכש נכס שמתאים לו מבחינת התקציב – עובדתית הבנק שנותן משכנתא אישר את העסקה – אבל העסקה ממש לא נכונה מבחינה כלכלית אותה רכישת דירה לא באמת מובילה אותו למקום יותר בטוח מבחינה כלכלית אצל רוכש נכס שעונה על ההגדרה אדיש אנו נראה לעיתים קרובות שהנכס הוא נטל עבורו ולא נכס.
הגיע הזמן לשחוט פרות קדושות – ולא מניבות..
לאור העובדה שתכלית כל עסקה בנדל”ן היא כלכלית בלבד הגיע הזמן לשחוט כמה פרות קדושות ולעשות סדר אחת ולתמיד באפיקי הרווח של נדל”ן ישראלי:
כיזם, בכל סוג של עסקה אני אפעל לגדיל את הרווחיות שלי מ-3 אפיקים שונים אך מרכזיים במהותם וכל אחד ואחד מהם דורש מיומנות גבוהה לביצוע:
-
רכישת נכס מתחת למחיר שוק.
אפיק רווח זה הוא האפיק הראשון שאני אשאף להשיג מאחר וברוב המקרים ועם תכנון נכון כבר בשלב חתימת החוזה אני ברווחיות מסוימת.
ועל מנת להשיג נכס מתחת למחיר שוק תצטרכו להיות קצת מתווכים להכיר את השטח את העסקאות השונות והכי חשוב את קהל היעד שלכם בעסקה.
תזכרו! נכס מתחת למחיר שוק לא תמצאו ביד 2, אף אחד לא יטרח לעדכן אתכם על נכס מציאה בשוק ובדרך כלל נכסים מתחת למחיר שוק מאופיינים בכשל כזה או אחר וזה בעצם מתקשר באופן ישיר לאפיק רווח השני שיזם אמור להכיר…
-
השבחת נכס
לרוב נכסים מתחת למחיר שוק אלו נכסים שיש בהם כשלים כאלה ואחרים ודורשים סוג של השבחה. ברמת העיקרון אני חילקתי את נושא ההשבחה ל-2 סוגי השבחה עיקריים:
השבחה פאסיבית – עליית ערך קרקע.
השבחה אקטיבית – אלו פעולות שאני כיזם אצטרך להכיר ולבצע על מנת להשביח את ערך הנכס.
מחיר הנכס יהיה מתחת למחיר שוק מאחת הסיבות הבאות במצב הטוב,
במצב היותר מאתגר שיש שילוב של מספר כשלים ואז הנכס אמור להיות ממש מתחת למחיר שוק אבל זה ידרוש מכם הרבה עבודה.
סוגי הכשלים הנפוצים ביותר:
כשל תיכנוני – ידרוש מאיתנו לשפץ את הנכס וגם כאן נצטרך לעשות הבחנה בין:
- שיפוץ שדורש היתר
- שיפוץ שאינו דורש היתר
כשל רישומי – בעיות ברישום הנכס/ חריגות בנייה סכסוכי יורשים ועוד.
אלו הנפוצים ביותר ועליהם יש עוד סוגים שונים של כשלים שאתם תצטרכו להכיר על מנת לבצע את ההשבחה ובכך למקסם את הרווח שלכם מהעסקה.
-
מינוף
האפיק רווח העיקרי השלישי שאני כיזם אצטרך להכיר בעולם הנדל״ן זהו המינוף על הכסף שלנו, וזו נקודה ממש חשובה…
כשאנו באים להשקיע בצורה מרושלת, בלי חשיבה בלי תכנון ובלי לווי של אנשי מקצוע זה פשוט לזרוק את הכסף שלנו לגובה מה שיישאר למעלה הרווחתי מה שיפול אני עלול להפסיד תלוי כמה שטרות הצלחתי לתפוס בדרך לרצפה. נושא המינוף בנדל”ן הוא נושא מורכב הוא דורש לדעתי מספר התמחויות והכרת עולם הנדל”ן בצורה נרחבת.
לסיכום: בנדל”ן אנחנו לא מהמרים..
בכל עסקה צריך לבחון את השילוב בין ההון העצמי ליכולת החזר לבין עלות רכישת הנכס כולל הוצאות – אם זה מיסוי מתי יש לי פטור מתי אין לי? מה עלות ההשבחה שלי? כמה זמן לוקחת ההשבחה? האם הנכס מניב לי מהרגע הראשון או שאני צריך להשקיע עוד זמן וכסף?