נדל”ן עסקי מניב – מאיפה מתחילים?

ענף הנדל”ן בישראל לוהט מאי פעם, גם בימים אלו ממש, וזאת לא רק בשל הגידול הטבעי באוכלוסייה שמביא להגברת צרכי ופתרונות הדיור, כי אם גם בשל המשקיעים הרבים אשר מחפשים כל העת אחר הזדמנויות להפוך הון זמין לנכס מניב.

המונח “נדלן מניב” מתאר נכס נדל”ן אשר מניב הכנסה חודשית קבועה, משכירות או במנגנון אחר (יחידות נופש, דירות אירוח, שכירות קצרת מועד וכו’). עליית מחירי הדירות בארץ והרגולציות בחוק שמביאות להכבדת המיסוי הביאו משקיעים רבים לחפש אחר השקעות נדל”ן אחרות, אשר יספקו את התשואה הרצויה ואחת מהאפשרויות הבולטות כיום נוגעת לנדלן העסקי.

נדל”ן עסקי הוא למעשה נכס או נכסים אשר מיועדים לשימוש עסקי-מסחרי דוגמת משרדים, חנויות, מרכזים מסחריים, גלריות וכדומה. הנדל”ן העסקי המניב נשען על מנוף פיננסי שעיקרו שימוש בהון עצמי מועט ביחס לתשואה גבוהה. בשונה מהשקעה בדירות מגורים, השקעה בנדל”ן עסקי כרוכה לרוב בהוצאה ראשונית  נמוכה יותר, כמו גם ערך הנכס כולו. למעשה במרבית המקרים רכישת משרד ניתנת בסכום נמוך יותר מרכישת דירת מגורים באותו אזור, כאשר המשרד יכניס דמי שכירות גבוהים יותר לרוב. גם המיסוי על נדל”ן עסקי מקל יותר וכן האפשרויות לנטילת משכנתא, כאשר הבנקים מאפשרים הלוואות משכנתא בערך של 100% מימון.

כיצד לבחור נדל”ן עסקי מתאים להשקעה?

הבחירה בנכס מתאים להשקעה מושפעת מפרמטרים חשובים רבים בניהם ההון העצמי הקיים, יכולת ההחזר וההתחייבות הרצויה לצד הלוקיישן כמובן והנגישות לאזור הרצוי להשקעה. ככלל רצוי להתחיל בבחירת אזור להשקעה תוך ניתוח הביקוש וההיצע הקיים של נכסים עסקיים באותו אזור. כך לדוגמא בשנים האחרונות משרדים להשכרה בירושלים או בתל אביב נחשבים למוצר בעל ביקוש רב אשר אינו יורד ממש עם הזמן, מה שמשפיע גם על מחירי השכירות והופך אותם לנדל”ן מניב במיוחד. במידה והאזור שבחרתם להשקעה, מרוחק מאזור מגוריכם, כדאי יהיה לשקול התקשרות והעסקה עם חברה המתמחה בניהול נכסים, שתטפל בשיווק, תחזוקה והשכרת הנכס בשוטף ותקל בכל על ההתעסקות השוטפת.

חשוב לדעת כי משכנתא לנדל”ן עסקי ניתנת כהלוואה מסחרית רגילה, שלא במסגרת הבנקים למשכנתאות, ועל כן גם אינה כפופה לרגולציות ולהנחיות של בנק ישראל. נכס הנדל”ן שיירכש באמצעות ההלוואה עדין יידרש לשעבוד כבטוחה לטובת הבנק, בהתאם לאחוזי המימון הנדרשים, כאשר ההלוואה תינתן בעיקר כנגד יכולת ההחזר של הלווה המשקיע, כאשר גם תמהיל ההלוואה יוכל להיבנות אופן עצמאי ללא כפיפות להנחיות ותקנות. במקרה של רכישת נכס נדלן לצרכי השכרה, ובמטרה להפכו לנדל”ן מניב, הבנק יראה בהכנסה הצפויה כחלק מהכנסות הלווה ובחינת יכולת ההחזר שלו.

על מנת לבחון את כדאיות הנושא מומלץ לפנות ולהסתייע בשירותיה של חברת נדל”ן מניב בעל ניסיון ומוניטין בתחום אשר מתמחה בתכנון ושיווק של מרכזים עסקיים ןמסחריים, ושלל מתחמי נדלן עסקי בעל פוטנציאל לתשואה גבוהה במיוחד. בעזרת סיוע מקצועי מתאים ניתן יהיה לזכות בייעוץ בהכוונה נכונים, עד לבחירת ההשקעה המתאימה וליישומה בפועל/