בדק בית: מסירת דירה מקבלן – מתי אתם יכולים לסרב לקבל חזקה?

מאת עו”ד רד כהן ועו”ד רענן בר – און.

היום הגדול הגיע. בשעה טובה ומוצלחת מודיע הקבלן לרוכש, כי דירתו מוכנה למסירה. הרוכש פוקד בהתרגשות את הדירה, בטרם ישלם לקבלן את התשלום האחרון ויקבל את מפתחות דירתו החדשה. והנה מסתבר, כי בדירה פגמים רבים. פה ושם שכח הקבלן לבצע נקודות חשמל שסוכמו, צביעת הדירה ירודה, הטיח מתפורר, אחד הקירות אינו ישר, במספר מקומות שקע ריצוף, החלונות שהותקנו בדירה אינם אלה שסוכמו, ולהשלמת התמונה אף נמצאים מספר מוקדי רטיבות בדירה.

האם רשאי הקונה לסרב לקבל את הדירה עד שיתוקנו הליקויים, או שמא מחויב הוא לקבל את הדירה במצבה כפי שהיא?

לשאלה זו השלכות כלכליות ישירות. סירוב לקבל את הדירה משמעו סירוב גם לשלם את יתרת התמורה, אשר אמורה הייתה להיות משולמת במועד המסירה.
זאת ועוד : באם יימצא, כי סירוב הקונה לקבל את הדירה היה מוצדק – יהא הקונה זכאי לקבל אף פיצוי מאת הקבלן בגין תקופת האיחור (התקופה שבין המועד בו שומה היה על הקבלן למסור את הדירה לבין המועד בו נמסרה בפועל). לעומת זאת, באם סירוב הקונה לקבל את הדירה במועד החוזי לא היה מוצדק – ממילא לא יהא בידו לטעון, כי על הקבלן לפצותו בגין “איחור”. שהרי יכול היה, וצריך היה, לקבל את הדירה במועד שסוכם, ואין לו להלין בדבר “איחור” אלא על עצמו בלבד.

בתי המשפט הנכבדים דנו בשלל מקרים, בהם סירבו קונים לקבל חזקה בדירותיהם, ודרשו פיצוי בגין איחור במסירת הדירות.

כבר יובהר, כי  עצם קיומם של ליקויים בדירה אינו מצדיק סירוב לקבלה. אחרת, לא ניתן היה למסור אף אחת מהדירות באיזה מהפרויקטים. שכן, תמיד קיימים (לפחות אליבא לרוכש) ליקויים בדירה. לצורך כך בדיוק, עורכים שני הצדדים – קבלן וקונה גם יחד –  פרוטוקול מסירה, המתעד את הליקויים כפי שנמצאו במועד קבלת / מסירת הדירה.  לצורך כך בדיוק, נקבעו בחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 תקופות בדק ואחריות, במהלכן מחויב הקבלן לתקן ליקויים שונים המתגלים בדירה שבנה.

כך, ביצעו בתי המשפט הבחנה מבדלת בין שני סוגי ליקויים:
פגמים וליקויים שמעצם טבעם הם מהותיים, אשר כל עוד לא תוקנו – אין הדירה ראויה למגורים;
ופגמים וליקויים אשר אינם מהותיים, אשר למרות קיומם ניתן ואפשרי להתגורר בדירה.

לגבי הליקויים מהסוג הראשון – נקבע, כי אלה  מצדיקים  את סירוב הקונה לקבל את הדירה לרשותו. לגבי הליקויים מהסוג השני – נקבע, כי אינם מצדיקים  סירוב לקבלת הדירה, מבלי לגרוע מחובת הקבלן לתקנם תוך זמן סביר לפי מהותו של הליקוי. ממש כשם שחובתו של הקבלן לתקן את הליקויים שיתגלו לאחר קבלת החזקה בדירה, ובמהלך המגורים בה, מכוח חובתו ואחריותו של הקבלן לביצוע תיקונים.

קיימת תמימות דעים בקביעת בתי המשפט, כי דירה אשר טרם קיבלה “טופס 4” נחשבת כדירה שאינה ראויה לשימוש. כך נקבע, כי אי קבלת “טופס 4” משמעותו, שהבניה לא הושלמה, ולכן אין לדרוש מהקונה לקבל מסירה בבית שבנייתו לא הושלמה. בעת קבלת החזקה, הבית חייב להיות גמור וראוי למגורים.

לענין תיקוני צבע וטיח, סתימת חורים, השלמת עבודות אינסטלציה וחשמל, החלפת חלונות שסופקו לא בהתאם למפרט שהוזמן, החלפת מספר אריחי קרמיקה וריצוף, וכיוצ”ב – חזרו וקבעו בתי המשפט, כי עסקינן בליקויים שאינם מהותיים, ואין בהם כדי לקבוע, שהבית אינו ראוי למגורים.

במקרה אחר, כאשר סירבו דיירים לקבל את החזקה בדירות, עקב נזילות חוזרות ונשנות, אשר לא תוקנו על ידי החברה הקבלנית, קבע בית המשפט, כי הסירוב היה מוצדק עקב ליקויי הבניה שנמצאו בדירות, אשר החברה לא פעלה לתקנם. כך, כאשר התגלתה דירה כנגועה בבעיות רטיבות קשות, סדקים בקירות, תפרחות בקירות, קירות לא ישרים, טיח מתפורר, צביעה ירודה וברשלנות, שקיעת ריצוף ועוד – נקבע, כי מצב הדירה מצדיק את הסירוב לקבל את החזקה. גם כאן – אבן הבוחן שנקבעה היתה, כי אין מדובר בליקויים שוליים, ליקויים של מה בכך, אלא ליקויים המונעים שימוש סביר בדירה.

כאשר סירב קונה לקבל חזקה בדירה, בשל חוסר שביעות רצונו מהריהוט שסופק לו (אותו התחייבה החברה הקבלנית לספק) – קבע בית המשפט, שהקונה לא היה רשאי לסרב לקבל את החזקה בדירה, הואיל וליקוי נטען זה אינו יורד לשורשו של ענין, ואינו הופך את הדירה לבלתי ראויה למגורים. מחד גיסא – הקונה חייב היה לקבל את החזקה בדירה, ומאידך גיסא – דרכו פתוחה לתבוע מהחברה הקבלנית את השלמת התחייבותה.

סקירה של פסקי הדין שניתנו על ידי בתי המשפט הנכבדים, ברחבי הארץ, מלמדת, כי נדרש שיימצאו ליקויים כבדים, אשר בגינם הדירה אינה ראויה למגורים, או נדרשת חריגה כה מהותית מהמוסכם, עד כדי השמטת בסיס החוזה, על מנת שהקונה יהא רשאי לסרב לקבל את הדירה, והיא תיחשב ככזו שלא נמסרה על ידי הקבלן (על כל המשתמע מכך מבחינת פיצוי בגין איחור במסירה).

כחוט השני, התייחסו בתי המשפט לבדיקת תום ליבו של הקונה, בבואם לקבוע האם מוצדק היה סירובו לקבל את החזקה בדירה. כך למשל, נדון עניינו של קונה שהחליט “בכל מחיר” לא לקבל את החזקה בדירה עד שיתוקנו בה פגמיה באופן מושלם, בעוד החברה הקבלנית עשתה כל מאמץ לרצותו. כך, החליט הקונה, שאינו רוצה לקבל את החזקה בדירה, ואף עלה בידו לקבל חוות דעת מומחה ש”אימצה” את החלטת הקונה, מראש, שלא לקבל את הדירה. במקרה זה נקבע, כי הקונה לא פעל בתום לב, ולא היה רשאי לסרב למסירת הדירה.  לעומת זאת, במקרה בו נמנעה  חברה קבלנית מלתקן ליקויי רטיבות ונזילות חוזרות ונשנות – נקבע, כי זו לא פעלה בתום לב, ואין היא רשאית לכפות את מסירת הדירה, כפי שהיא, על הקונה.

אמור מעתה : בחינת מהות הליקויים, מצד אחד, ובחינת חובת תום הלב החלה על שני הצדדים, מצד שני – תספק מענה לשאלה האם מוצדק סירוב לקבל את הדירה, כל מקרה לנסיבותיו.