ערן טוויטוניר שמול – מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר: “כאשר מנתחים את שנת 2022 שמסתיימת בימים אלו ממש, ישנה תחושה שמדובר בשתי מחציות שנה שונות לחלוטין. עד מאי 2022 חווינו את השנה וחצי הכי חזקות בשוק הנדל”ן הישראלי הן מהיבטי כמות המכירות, היקף המשכנתאות וקצב עליית המחירים שהיה הגבוה ביותר בישראל מאז הקמת המדינה בתקופה של 18 חודשים שנמדדו (כלומר מתחילת ינואר 2021). לעומת זאת מאז יוני 2022 אנו חווים ירידה משמעותית בקצב המכירות (בעיקר באזור המרכז אבל לא רק).”
לדבריו: “בהיקפי המשכנתאות ומחירי הדירות ריאלית הפסיקו לעלות (אף על פי שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ממשיכה לדווח על עליות מחירים בפועל היא מסתכלת חודשים אחורה כמובן ולא מביאה בחשבון מבצעים והטבות רבות שקבלנים מעניקים לרוכשים שהם שם אחר להנחה במחיר). כלומר אפשר לראות מגמה הפוכה לגמרי בכל מחצית שנה בשנת 2022 שמסתיימת .ממש שתי מחציות הפוכות לגמרי .
עליית הריבית בישראל – הסיבה המרכזית לכך היא כמובן העלייה הריבית שמשנה דרמטית את שוק הנדל”ן בישראל ומצטרפת לעליות ריבית בכל העולם, כדי להתמודד על האינפלציה והתייקרות המחירים העולמית הן בשל נגיף הקורונה והן בשל מלחמת רוסיה אוקראינה – מדובר בהשפעות ארוכות טווח שמשפיעות מאוד על הכלכלה העולמית וכמובן גם על הכלכלה הישראלית בעידן של גלובליזציה.
מרגע שהריבית החלה לעלות הנדל”ן נעצר בעיקר כאמור באזור המרכז עם הדגש על העיר תל אביב שבה מורגשת הירידה החדה ביותר בהיקף העסקאות. גם לירידה בשווי חברות ההיי טק והמשבר ההולך ומחריף בתחום, משפיעה באופן קרמטי על תחום הנדל”ן בעיקר באזורי הביקוש מכיוון שעובדי ההיי טק הם בעלי ההכנסות הגבוהות ביותר במדינת ישראל והפעילות של ההיי טק אחראית על כ-40 אחוז מהכנסות המדינה ממיסים ועל כן כשהוא נחלש, גם הכלכלה הישראלית נחלשת וכמובן גם הנדל”ן.
על פי חלוקה לתחומים השונים בנדל”ן זה סיכום השנה שהסתיימה:
התחדשות עירונית – עלייה של למעלה מ- 20% בהיקפי ההתחדשות העירונית מבחינת היתרי הבנייה. זהו נתון מבורך מאוד לאור העובדה שמרבית האנשים בישראל מעוניינים לגור במרכזי הערים הגדולות ועל כן התחדשות עירונית היא הפתרון האמיתי לתוספת של יחידות דיור במקומות שבהם אנשים מבקשים לגור עם תשתיות קיימות של חינוך, מבני ציבור, כבישים וכו’ ללא צורך בפיתוח של שכונות חדשות על שטחים ירוקים שהולכים ומתמעטים בעיקר במרכז הארץ.
ניתן לייצור כמיליון דירות בהתחדשות עירונית בעשור הקרוב אם תהליכי הבירוקרטיה יקוצרו משמעותית בלי לקחת דונם חדש אחד של שטח ירוק שהולך ומצטמצם במדינת ישראל . אנחנו בכיוון הנכון, המדינה מבינה זאת, הרשויות מבינות זאת וכרגע נותר להגדיל את היקפי הבנייה בהתחדשות עירונית כדי להתגבר על המחסור הגדול ביחידות דיור לאור קצב גידול האוכלוסייה בישראל שהינו הגבוה ביותר במדינות ה OCED.
מגרשים ומחירי קרקע – כאמור עד המחצית הראשונה של שנת 2022 הקבלנים והיזמים בישראל שילמו כמעט כל מחיר כדי לזכות בקרקע במכרז, או לרכוש קרקע מבעלי קרקע פרטיים. התחרות העצומה בין החברות והעלייה במחירי הדירות לצד ריבית אפסית על גיוס כספים הביאה יזמים רבים להציע מחירי קרקע שחלקם היה גבוה ב-20-15 אחוזים ממחירי השוק הקיימים מתוך מחשבה שמחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות משנה לשנה באחוז דו ספרתי.
עם עליית הריבית והקושי לגייס חוב חדש והריבית הגבוהה על גיוס כסף חדש, הביאה את היזמים לחשיבה מחודשת ואנו רואים שמחירי הקרקעות משקפים כיום ערכים ריאליים ולא פנטזיות שאינן ברות מימוש .
מחיר הכסף – עידן הכסף הזול הסתיים. מאז שנת 2006 העולם התסגל לעידן שבו הריביות אפסיות והכסף זול וקל יחסית לקנותו. ה- 16 שנה האחרונות הסתיימו . האינפלציה מתפרצת במרבית מדינות העולם בשל מגפת הקורונה שכאמור שהביאה להדפסה של כסף ברוב מדינות העולם, יצרה השתוללות של עליות מחירים בכל רחבי העולם וגם המלחמה בין רוסיה לאוקראינה האיצה את התהליך. מילטון פרידמן הכלכלן העולמי זוכה פרס נובל בכלכלה הוכיח שמדפיסים כסף נוצרת אינפלציה ואינפלציה מובילה למיתון . אנחנו בדרך לשם וזה ישפיע גם על עולם הנדל”ן בישראל.
התחלות הבנייה – אחרי שנים רבות שהתחלות הבנייה עמדו על 50-45 אלף יחידות דיור, כיום הן עומדות על כ-70-65 אלף התחלות דיור הוא נתון מעודד מאוד. אולם החל במחצית השנייה של שנת 2022 ישנה ירידה יחסית בהתחלות הבנייה שוב בעיקר בגלל הריבית הגבוהה שגורמת ליזמים לשקול האם זה הזמן הנכון לרכוש קרקע חדשה ולצאת לבנייה או להמתין.
משכנתאות – שיא המשכנתאות שנשבר בחודש מאי 2022 נראה כמו זיכרון רחוק מאז אנו רואים ירידה חדה בהיקף המשכנתאות שהציבור לוקח וכן עלייה משמעותית בריבית הגורמת לעלייה של מאות שקלים בחודש בממוצע למשפחה, כאשר הריבית החדשה מקרבת אותנו לתוספת תשלום חודשית של כ – 1,000 ש”ח בחודש לתא משפחתי, בהנחה שעיקר ההצמדה של הריבית הייתה למדד או לריבית הפריים . מדובר בעלייה דרמטית בהחזרים החודשיים לתא משפחתי וגם המשכנתא הממוצעת שעמדה עד לפני 4-3 שנים על 500 אלף ₪ בממוצע עלתה לקרוב ל 1 מיליון ₪ בממוצע לאור העלייה במחירי הנדל”ן והצורך בהגדלה של המשכנתא כדי להצליח לקנות דירה בישראל .
דיור להשכרה – תחום שהיה אמור להיות הקטר המוביל של השוק פשוט נעלם בחודשים האחרונים ואנו רואים יזמים רבים שנכנסו לתחום שמבקשים למכור את הדירות שקנו לטובת השכרה עתידית כאשר התשואה על דירה להשקעה בישראל עומדת בממוצע על 3-2 אחוזים והעלות גיוס הכסף כיום עומדת בממוצע על 5% – 7%, כלומר היזם צריך להביא “כסף מהבית ” כדי לממן בכל חודש את המשכיר. גם התחושה שמחירי הנדל”ן הגיעו לשיא מסוים והמחירים לא יעלו בשנתיים הקרובות כפי שעלו בשנתיים האחרונות הביאה יזמים וחברות רבות לעצור את הפעילות בתחום זה שהיה אמור להיות “גיים צ’נג’ר” בשוק הנדל”ן הישראלי ולהביאו למקום חדש דומה מאוד למודל האמריקאי שבו אנשים רבים גרים בשכירות ארוכת טווח על חשבון קנייה של דירה .
מה הצפי לשנת 2023 – הרבה תלוי במה תעשה הממשלה, אם הממשלה תוריד את המיסים על קנייה של נדל”ן ותעודד את השוק להמשך רכישות באמצעות הטבות מס לדוגמה על הכרה בריבית על המשכנתא למשפחה, מס רכישה אפס על דירה שנייה הקטנת תשלומי מע”מ על דירות וכו’ נוכל לקוות כי הקטר של הנדל”ן ימשיך לנוע גם בשנת 2023 בצורה טובה. אולם אם הממשלה לא תפעל בצורה מהירה מייד עם השבעתה לטובת תחום הנדל”ן נוכל לראות שנה נדל”נית קשה יחסית עם סיכון לא קטן למספר רב של חברות שנמצאות עם חוב גבוה בחוץ ותזרים מזומנים קטן יחסית.
בטווח הרחוק יותר שנתיים או שלוש קדימה, אין ספק שהירידה המסתמנת בהיקפי הבנייה ובהתחלות הבנייה. לאור הריבית גבוהה תוביל שוב בעתיד הנראה לעין להסתערות מחודשת אחרי שהשוק יחזור למצב של צמיחה. ושוב נראה עליית מחירים והסתערות של ישראלים שלרוב אוהבים לרכוש כשכולם קונים ולא כשיש הזדמנויות כמו בתקופה של היום שיזמים רוצים יותר למכור ומוכנים להטבות / הנחות כי הם מחכים שהמחירים ירדו עוד .
טיפ – אם יש עסקה טובה שמוצעת לכם כרגע תקנו, תתמקחו, תנהלו משא ומתן ותשיגו כמה שיותר, אבל רק אם העסקה טובה תקנו, אל תחכו שהמחירים שוב יעלו. המחירים כרגע נעצרו וישנה התמתנות משמעותית בנדל”ן זוהי תקופה טובה לקנות למי שיש כסף נזיל ומסוגל לקחת משכנתא. מי שלא בטוח ביכולתו להחזיר את המשכנתא אם הריבית תמשיך לעלות או שמתכוון לקחת חוב גבוה שהוא מעל למידותיו, אני ממליץ לו לא לקנות כרגע נכס שיהיה לו קשה בעתיד להחזיק בו. – וורן באפט האגדי תמיד אומר תקנו שכולם מוכרים ותמכרו שכולם קונים .
בהצלחה ושנה אזרחית טובה!
הכותב ניר שמול – מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר