אביעד ברטוב“הממשלה הבאה חייבת לחתום על ‘עסקת החבילה’ שהצענו – עם השלטון המקומי וענף הבנייה והתשתיות ולהקים משרד חדש שתחתיו תרוכז כל פעילות התכנון והבנייה בישראל. על מי שיעמוד בראשות הממשלה הבאה חלה חובה להציב מיד את הפתרון למשבר הדיור והתשתיות בראש סדר העדיפות הלאומי-חברתי”, כך אמר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, ראול סרוגו במסיבת עיתונאים שפתחה את כנס “פסגת הנדל”ן” של “מרכז הנדל”ן”, המתקיים השבוע באילת.
סרוגו חשף לראשונה תוכנית רחבה שהציגה הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה באמצעות התאחדות הקבלנים בשבועות האחרונים לראשי המפלגות המתמודדות בבחירות לכנסת. לדבריו: “כל אזרח ישראלי צריך לדרוש איתנו מכל אחד מראשי המפלגות לקבוע שמגורים היא זכות בסיסית לכל אדם. לדעתנו – על כל ראשי המפלגות לקבוע במצע שלהם ובהסכמים הקואליציוניים שיחתמו לאחר הבחירות, כלים ישימים לפתרון המצב הקשה בענף שלנו וקוראים להם לאמץ את כל או לפחות את רוב התוכנית שהצגנו להם. על פי ניסיון העבר, רק תוכנית ברוח הזו יכולה לפתור את המשבר הזה”.
לדברי מנכ”ל מרכז הנדל”ן, דן קצ’נובסקי בועידה “על המדינה ליצור ודאות תכנונית מלאה בכל הערים בישראל, לרבות בקרה על תהליכי תכנון וייעול של לוחות הזמנים. כיום, כל יזם נדרש לעשות סחר-מכר עם העירייה על מטלות ציבוריות – דבר שלא רק שאינו ראוי למדינה מערבית ומפותחת, אלא הוא גם יוצר חוסר ודאות שמאריך, מסרבל ומייקר כל ניסיון להקים פרויקט חדש ולהגדיל את היצע הדיור.”
מנכ”ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, משה בן זקן ביקש לכוון זרקור בפתח הכנס על בעיית כוח האדם בתחום הבנייה והתשתיות: “הענף שלנו הוא מהמעסיקים הגדולים במשק עם מעל 200,000 עובדים רק באתרי הבנייה ישירות. אנחנו זקוקים להתערבות ועידוד ממשלתי של גיוס והכשרת עובדים ישראלים בו. יש פה הזדמנות לייצר לאוכלוסיות ישראליות חדשות עתיד טוב יותר, עם יציבות ואופק תעסוקתיים מעולים. וזה כמובן, במקביל לצורך בהאצה דרמטית של הבנייה שהולכת ומתארכת כל הזמן בגלל המחסור בעובדים ועבר כבר ברוב המקרים את טווח שלוש השנים של זמן בנייה ממוצע של עד לקבלת מפתח לדירה”.
להקפיא את מחירי הדירות
את חלקה הראשון של תוכניתה לטיפול במשבר הדיור והתשתיות – “עסקת החבילה ההיסטורית” שמציעה ההתאחדות לחתום עם ממשלה והשלטון המקומי, חשפה ההתאחדות בקיץ האחרון, ערב הודעת ראש הממשלה על החלטתו ללכת לבחירות. בעסקה זו מציעים הקבלנים כי הממשלה תקפיא את מחיר הקרקע, השלטון המקומי יתחייב לעמוד ביעדי אישור תוכניות והיתרי בנייה ידועים מראש והקבלנים יקפיאו את מחירי הדירות לשלוש שנים. התנאי המרכזי של ההתאחדות להצלחת העסקה במשק, הוא הגעה להיקף של התחלת בנייה של 100 אלף יחידות דיור חדשות בשנה. לשם כך רשות מקרקעי ישראל צריכה למכור בפועל קרקעות מתוכננות בהיקף של 300-400 אלף יחידות דיור במחירים קבועים. הקבלנים יתחייבו לבנות דירות במהירות ובמחירים קבועים וכן ביצוע תשתיות תומכות דיור.
מנכ”ל מרכז הנדל”ן, דן קצ’נובסקי סבור כי חלק מהפתרון טמון בטיפוח ענף שכירות ארוכת הטווח: “השוק הזה דווקא התחיל “להראות ניצוצות” בשנתיים האחרונות, עם מודלים מוצלחים שהעניקו לו כדאיות כלכלית. אבל עליית הריבית במשק, לצד התשואות הנמוכות מהשכרה, הכניסו את החברות הפועלות בשוק הזה לתזרים שלילי שוטף. לא ייתכן שבכל המדינות המפותחות, שוק השכירות המוסדית אחראי על בין עשרה לעשרים וחמישה אחוזים מכלל היצע הדירות, בעוד בישראל הוא אחראי על פחות מאחוז. ההסתמכות שלהן על עליית שווי הנכסים בספרים, צפויה לדעתי להסתיים בחיסול מוחלט של השוק הזה – אלא אם המדינה תתערב.
משרד אחד לתכנון ובנייה
בחלק השני של תוכנית הקרן וההתאחדות קוראת לממשלה הבאה להקים את “משרד התכנון, הבנייה והתשתיות”, שבו ירוכזו כל הסמכויות והגופים בתחום הדיור והתשתיות למשרד ממשלתי אחד שיפעל ישירות מול השלטון המקומי, חברות התשתית הממשלתיות וחברות הבנייה והתשתיות מהסקטור הפרטי. על פי הצעת הקרן וההתאחדות, יוכפפו למשרד החדש: רמ”י, מנהל התכנון, מטה התכנון הלאומי וכלל חברות הביצוע (נת”י, נת”ע ונת”א). המשרד יעסוק בתכלול התוכניות הממשלתיות בתחומי התשתית והדיור ובהוצאתן לפועל.
להגדיל את ההשקעה בבנייה ותשתיות
סרוגו הדגיש: “הממשלה הבאה לא תוכל לקדם פתרון בשוק הדיור בלי לטפל בתחום התשתיות. המחסור הענק הוא בכל תשתיות החיים: בבתי חולים, כיתות לימוד, מערכות מים וביוב, פתרונות תחבורה ומערכות המשרתות קליטת תושבים חדשים. אלה החיים עצמם וחייב לבוא פתרון כולל של כל שרשרת הייצור שלהן”.
על פי ניתוח נתוני למ”ס של ההתאחדות, בניגוד מוחלט לזינוק בהיקף דורשי הדיור והצורך בתשתיות, נמצאת ההשקעה בישראל בבנייה ותשתיות בירידה מתמדת משנת 2011 ובמקביל יורד גם שיעור ההשקעה בתחומים אלה מהתוצר הלאומי הגולמי של ישראל.
סרוגו ושותפיו דורשים מהממשלה להרחיב דרמטית את ההשקעה בתשתיות והבנייה הציבורית לרמה המקובלת ב-OECD. מדובר להערכתם בצורך מיידי בתוספת שנתית של 40 מיליארד שקל להם זקוק המשק. כדי שההשקעה הזו תנוצל עד תום, אומרים הקבלנים, כי על הממשלה לאמץ עקרונות אחידים בכל המכרזים והחוזים בתחום התשתיות והבנייה הציבורית, שיאזנו את חלוקת הסיכונים בין הקבלנים למזמיני עבודות התשתית, על פי אמות מידה מקובלות ב-OECD. סרוגו מעריך כי החלטה זו לבדה תחסוך 1.2-1.7 מיליון שקל בממוצע בפרויקטי תשתיות.
בהתאחדות דורשים שצעדים משלימים יהיו העדפת רכש כחול-לבן בתשתיות, חובת שימוש בחומרי בנייה ממוחזרים, ובניה ירוקה במגזר הציבורי יחד עם פרוייקטי תשתית בשיתוף ומימון הסקטור הפרטי.
מיליון דירות בהתחדשות ו-30% לשכירות
הקבלנים מזהירים, כי למרות העברת החוק עליו חתומה השרה שקד שיחליף בהדרגה את תמ”א 38, אם הממשלה הבאה לא תסיר חסמי רגולציה רבים שנותרו בתחום ההתחדשות העירונית, תחום זה יפגע מאוד. יש לדברי סרוגו, לתת תמריצים כספיים ומיסויים ליזמים שיבצעו התחדשות עירונית בפריפריה ולקבוע יעד של כמיליון יחידות דיור בהתחדשות עירונית לשנים הבאות. הוא הציג את נתונים לפיהם, שיעור הדירות שנבנו בהתחדשות עירונית מכלל הדירות החדשות זינק מ-10.4% בשנת 2014 לכמעט 20% בשנה שעברה.
נציגי הקבלנים קוראים לכלול בהסכמים הקואליציוניים של ממשלה הבאה כללים לעידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח באמצעות הטבות מס ושיווק קרקעות מוזלות לשם כך בהיקפים גדולים דרמטית ממה שבוצע עד כה. הקבלנים סבורים שהיעד הנכון הוא כי 30% מהדירות החדשות יבנו להשכרה ארוכת טווח.
חיסול פקק הרישוי
הנתונים לא מותרים ספק. עלות תוספת החוקים והתקנות של המדינה בתחום הבנייה העלתה בשני העשורים האחרונים ב-50% את עלות הבנייה של דירה ממוצעת – ועלתה לרוכש הדירה מעל 224 אלף שקל.
“מרגע שיזם מבקש לאשר תוכנית בנייה ועד למפתח עוברות 13 שנים בממוצע. אנחנו כנראה השיאנים השליליים של העולם בזמן ההמתנה לדירה. הסיפור הזה עצוב מאוד ולו בשל כך שכבר מזמן ישנם פתרונות על שולחן הממשלה שאפשר היה ליישם ולראות תוצאות מצוינות”. הקרן וההתאחדות דורשות שהממשלה הבאה תקבע כי חלה חובה על הרשויות המקומיות לאשר תמיד רישוי עצמי בכל סוגי הבנייה למגורים, להשלים את חובת המעבר לשימוש במכוני בקרה בעידוד ממשלתי, ובמסגרת אותה “עסקת החבילה” דורשים הקבלנים מהממשלה להכריז גם על הקפאת תופסת רגולציה לשלוש עד חמש שנים. הקבלנים אף דורשים שהממשלה הבאה תקבע רגולציה “פאסיבית”, כלומר אי מתן אוטומטי של היתר בנייה על ידי רשות שלא עמדה בזמן שהחוק יקציב לכך.
עוד כוח אדם וזינוק טכנולוגי
על פי תוכנית התאחדות הקבלנים – יעד התחלות הבנייה צריך לזנק ל-100 אלף בשנה מיידית. אך פה נתקל לדבריהם בחסם שהמדינה התעלמה ממנו שנים – המחסור בכוח אדם מיומן. כדי להגיע ליעד הזה יזדקק הענף לתוספת של מעל 170 אלף עובדי כפיים בעבודות הליבה. כיום הוא מעסיק מעט יותר מ-200 אלף עובדים בתחום הזה. לצידם, חסרים לענף עשרות אלפי עובדים בתחומי גמר הבניה וניהול העבודה. הקבלנים דורשים מהמדינה לפחית גם בתחום זה רגולציה המונעת הרחבה של היקף ההכשרות בענף.
מנכ”ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, משה בן זקן: “אנחנו נתקלים בקושי שהולך וגובר להוציא לפועל הכשרות מקצועיות בגלל התנהלות איטית ומסורבלת של הממשלה. השר או שרה הבאים חייבים לסמן יעדי הכשרות לענף בהיקפים שטרם נראו פה. אין שום סיבה להגביל את מספר העובדים הלא ישראלים בתחום העבודות הרטובות – הם חסרים עכשיו וגם אם נמשיך לגייס ישראלים הם ברובם יבחרו ללכת למקצועות הגמר והניהול. לא נראה רצפים, טייחים, טפסנים וברזלנים ישראלים בכמויות שהיו פה בקום המדינה. הענף יצטרך עשרות אלפי עובדים בתחומים האלה בשנים הבאות וכל רגולציה שתמנע את זה, תפגע בענף ובסוף תפגע ביכולת שלו לספק את הצורך האמיתי בדירות ותשתיות.
לשנות את התצ”א לפני 2048
על פי הממשלה, המדינה צפויה להכפיל את אוכלוסייתה עד שנת 100 להיווסדה ואין כיום שום תוכנית מסודרת שנועדה להכין את ישראל לכך. התאחדות הקבלנים בוני הארץ הצטרפה לצוות ההקמה של “מועצת המאה” שכולל את “תנועת אור”, ארגוני המעסיקים ועובדים הגדולים בישראל, נציגי אקדמיה, התאחדות הסטודנטים ואחרים, שיחד פועלים לקדם תכנון ארוך טווח לישראל של הממשלה. נציגי הקבלים דורשים במסגרת זו לתכן כבר עתה הקמת שני מטרופולינים חדשים בצפון ובנגב שיבנו במהירות ויותאמו לצרכים העתידיים של תושבי ישראל.
התוכנית שהם מציגים כוללת: תכנון מקדם בנייה רבת שימושים, תכנון שימוש נרחב בתת הקרקע, תכנון מערכות תחבורה והסעות המונים מהירות ואוטונומיות, מינוי מיידי של שני ראשי ערים לתכנון והקמת המטרופולינים לצד תכנון במודלים חדשים של התחדשות ליישובים הקיימים על בסיס התכנון למטרופולינים חדשים.