“קיצור זמני הבנייה הוא המפתח המרכזי להתחדשות עירונית יעילה”

הקבלן ניר נווה, מנכ”ל נ. נווה חברה לבנייה, מתייחס למשבר בשוק הדיור בישראל ולצורך המשמעותי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית שיתרמו הן למרקם עירוני חכם ויעיל, יסייעו בפתרון חיזוק מבנים שעלולים להתמוטט בתרחיש של רעידת אדמה, תוספת ממ”דים להתגוננות מפני התקפות טילים על העורף והן יסייעו רבות בפתרון משבר הדיור. לדבריו “קיצור זמני הבנייה הוא המפתח המרכזי להתחדשות עירונית יעילה”

עפ”י משרד הבינוי והשיכון המטרה העיקרית של פרויקט ההתחדשות העירונית היא תוספת בנייה באזורים מבונים. תוספת בנייה זו חשובה לאור המגבלה והמחסור בקרקעות בישראל. כמו כן יש בכך תרומה גם להחייאת המרקם הבנוי, להכנסת שימושי קרקע חדשים, למניעת הזדקנות האוכלוסייה, לניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור ולשמירה על השטחים הפתוחים.

פרויקטי התחדשות עירונית חשובים הן בהיבט איכות החיים, רמת ואיכות דיור גבוהה, אסתטיות , חדשנות, התאמה לזמן כגון שימוש בחומרים ידידותים לסביבה, חידוש וחילוף שוטף בתושבים כך שהשכונה לא תזדקן וימשך ניצול נכון ומתמשך של משאבים, מוסדות חינוך וציבור, תחבורה… והן ברמה הלאומית כאשר המשק נמצא במשבר דיור ארוך שנים, וסובל מחוסר ביחידות דיור העונות לצרכי השוק והגידול הטבעי באוכלוסייה ונוסף לכך כאשר מדינת ישראל הניצבת על השבר הסורי אפריקאי, אזור המאופיין בסיכון לרעידות אדמה ואשר מרבית מיחידות הדיור בו עדיין נעדרות חיזוקים העומדים בתקנים שהוגדרו בישראל והצורך בממ”דים למיגון העורף.

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת”י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975 והפך למחייב מינואר 1980. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן לאור זאת, עלה חשש שבהתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, יגרום הדבר להתמוטטות מבנים רבים ולאלפי הרוגים ולכן מטרתה של תמ”א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה ובכך לעודד את בעלי הבתים לחזק את המבנים שבבעלותם.

גם המודלים החדשים של תכנון ערים חכמות מתייחס להתחדשות עירונית באזורים ישנים ומוזנחים ולחשיבותה, עם זאת, התחלות הבנייה של דירות בפרויקטים של תמ”א 38 מהוות 5.3% בלבד מסך התחלות הבנייה בישראל בשנה בין השנים 2015-16 .

“קיצור זמני הבנייה הוא המפתח המרכזי להתחדשות עירונית יעילה” מסביר ניר נווה, מנכ”ל ובעלים נ. נווה חברה לבנייה המתמחה בפרוייקטים של התחדשות עירונית, בתים פרטיים, מבני ציבור ובנייה רוויה. בפועל עפ”י אתר מדלן משך פרויקט תמ”א 38 עומד כיום על כ-6-7 שנים.

למה צריך קיצור בזמני הבנייה?

לדברי ניר נווה, “כל פרוייקט של התחדשות עירונית מהווה למעשה מפגע לסביבה שאנשים כבר גרים בה. קיימים שני סוגי תמ”א 38 1 ו-2 כאשר בתמ”א 38-1 הדיירים ממשיכים להתגורר במקום ואם הדיירים גרים במבנה בזמן הפרוייקט, כלומר באתר בנייה, אז מדובר במפגע חמור ולפגיעה ממשית באיכות חייהם, ובתמא 38-2 המוכרת בעיקר כ-“פינוי בינוי” כאשר מדובר בהריסה של מבנה קיים ובניית מבנה חדש מהיסודות – כלומר בתקופת הבנייה, הדיירים צריכים לעבור לגור בשכירות על חשבון היזם, תקופת הבנייה יוצרת גם מפגעי רעש לבניינים השכנים, מחסור בחנייה, עומסי תנועה במקום, לכלוך ועוד.”

“מטרדים אלה מהווים לעיתים תכופות חסמים שתוקעים הרבה פרוייקטים, במקרים רבים ישנם דיירים שלא מוכנים לחיות שנים בתוך אתר בנייה כאשר פרוייקט תמ”א נמשך פי 2-3 יותר זמן מהקמת מבנה חדש, גם במקרה זה הבנייה נמשכת למעלה משנתיים, וכו’ ולכן האתגר המרכזי של ענף הבנייה צריך להיות קיצור זמני הבנייה כדי לאפשר פתרון מהיר למשבר הדיור וכן לאפשר הרבה יותר התחדשות עירונית שמסייעת גם בהגדלת מספר יחידות הדיור הפנויות לאכלוס וגם בחידוש, רענון ושדרוג לכלל השכונה, או האזור בו מתקיים פרויקט אותו פרויקט התחדשות עירונית”. מסביר ניר נווה. “אנחנו חיים במדינה עם מעט עתודות קרקע ולכן חייבים לשמר ולחדש כל הזמן את האזורים בהם כבר מתגוררים אנשים ויש בהם כבר תשתיות קיימות”.

האם הפתרון הוא רק קיצור זמני הבנייה?

“כדי לפתור את משבר הדיור ברמה הלאומית בודאי שהיה עדיף לפעול בכלל הזירות הקשורות לתחום”, אומר ניר נווה, “כלומר גם בשחרור עתודות קרקע, גם בתכנון נכון ומתקדם של ערים חכמות ואזורים בבנייה רוויה עם הרבה יחידות דיור הנמצאים סמוך מאוד לאזורי התעסוקה והמסחר, ואזורים יותר ירוקים במעגלים הרחוקים יותר מאותם אזורי תעסוקה ומסחר. חייב להיות גם שיפור בתשתיות התחבורה הציבורית כך שיותר אנשים יוכלו להתנייד בזמנים מהירים בין הבית לביה”ס, לעבודה ולקניות וגם לאזורי הבילוי. זה יועיל ויביא לחיסכון ופחות שימוש ברכב הפרטי, ומכך לחיסכון בהוצאות המשפחה, פחות זיהום אויר ושיפור הן בבריאות התושבים (עם פחות מתח ולחץ ואויר נקי) והן במצב הרוח של האוכלוסייה. צריך גם שיפור בתשתיות לאומיות כמו בתי חולים ומוסדות חינוך שאנשים מהפריפריה לא יצטרכו להתרחק כדי להנות מכלל השירותים שמקבלים תושבים בגוש דן. נדרש קיצור בזמני האישורים והתהליכים בוועדות התכנון, לקבוע דיונים בנושאי התנגדויות ושינויים למועדים קרובים ולא לעוד הרבה חודשים קדימה, וכמובן בצד הבנייה: התייעלות, ניהול חכם, אימוץ שיטות בנייה מתקדמות ובסך הכול קיצור זמני הבנייה או משך הבנייה. מכיוון שאני מתמחה רק בתחום האחרון של ייזום ובנייה אני לא מתיימר לתת פתרונות בתחומים האחרים ולכן אני מתרכז בקיצור זמני הבנייה”.

כיצד אתה מציע בעצם לקצר את זמני הבנייה?

נווה, מנכ”ל נ. נווה חברה לבנייה, מסביר “גם בהיבטי הבנייה, ישנם הרבה מאוד מרכיבים שצריך לקחת בחשבון ולנהל נכון וחכם בחברות יזום וקבלנות בתחום הבנייה בכלל ברמה הנרחבת, ולכל פרויקט בנייה בפני עצמו ברמה המצומצמת. וכאן לדעתי צריך לנסות וליעל כל הזמן את כל המשתנים שנכנסים למשוואה, גם אם נקצר רק קצת בכל אחד מהמשתנים ברמה הכוללת, כאשר מחברים בין כל אלה זה יביא לקיצור קבוע ומתמשך בזמני הבנייה של כלל הפרויקט.”

איזה מרכיבים כולל פרויקט בנייה?

“בגדול פרוייקט בנייה כולל כמובן תכנון ואישורים של הפרויקט, מול המתכננים, הוועדות המקומיות או המחוזיות, לפעמים מול משרד התשתיות כאשר תלויים בכבישים ותשתיות חדשות של חשמל, מים וכדומה. זה נכון יותר לפיתוח שכונות וישובים חדשים. ברמת היזם, הוא בודק התכנות של הפרויקט, מחיר ליחידת דיור שהוא יכול לגבות באותו אזור בהתאם לסטנדרט הבנייה ולתשתיות וכמובן יוקרת האזור, מה גובה המבנה וכמות הקומות שניתן להקים במקום, האם הוא נדרש להקים עוד מוסדות ציבור וחינוך במסגרת הפרויקט, ליווי משפטי הן של היזם והן לדיירים, משרד מכירות ועלויות השיווק, ”

“וברמת הניהול הפנימי ובהתאם לרמת ההכנסה הצפויה מהפרויקט, כמה עובדים יידרשו לפרויקט, אילו עבודות הוא יוכל לבצע אין האוס (כלומר בתוך החברה עם הציוד והפועלים שלה) ובכמה הוא יזדקק לקבלני משנה. לפי סטנדרט הבנייה נדרשת הזמנת ציוד בהתאם, זה כולל את כמות המעליות שיותקנו, חדרי חשמל, מכלי גז, מאגרי מים, חומרי הגלם (בטון, חומרי בידוד, אריחים, מלט, ברזל וכדומה).

על בסיס כל המרכיבים מתנהל ניהול העסק, הזמנה מספקים, תשלום לספקים, תשלומי מיסים, ניהול כוח האדם ומצבת כוח האדם מכל הסוגים- כולל עלויות המשכורות של קבלני המשנה, ניהול תזרים המזומנים של העסק, בקרה על אספקת הציוד, בקרה על התקדמות הבנייה, בדיקות איכות, פגישות עם דיירים ועדכון הדיירים על השלבים בפרויקט, התאמות ושינויים לפי דרישות והסכמי הדיירים, התקנות של כלל המרכיבים, תיאום עם רשויות וחברות כגון רשות העתיקות במידה ונמצאו עתיקות בקרקע, הרשות המקומית, חברת החשמל והמים.”

נשמע מורכב, אז איפה אפשר לקצר בעצם?

האידאל הוא לקצר בכל חלק קצת ולתאם בין כלל הפעילויות כך שאם סיימת משהו 3 ימים קודם, הדבר הבא כבר יהיה מוכן 3 ימים “לפני”, כך שכל הפרויקט יתקצר גם ב-3 ימים ואם נקצר בהרבה מרכיבים, מסירת המפתחות גם היא תוקדם בשבוע/חודש או אפילו כמה חודשים מוקדם מהמתוכנן. לצורך כל זה אני מתבסס על כמה דברים במקביל ופיתחתי שיטת ניהול חדשה.”

המעבר לשיטת הניהול החדשה, “הביא ליעול רוחבי משמעותי כל כך ויחד איתו הביא גם לשינוי תפיסתי כולל בחברה, אשר תוצאותיהם ניכרות בכל שלבי העבודה, בחסכון בחומרים ועלויות, בניצול כוח אדם נכון ובעקבות זאת בסיום פרויקטים אפילו לפני זמן המסירה המתוכנן, ובשורה התחתונה יש לנו לקוחות מאוד מרוצים”, מסביר נווה

“מתוך הניסיון האישי שלי, שיחות עם קולגות ובעיות שאנשי ואני נתקלנו בהן בשטח ולאורך הדרך, הרגשתי שיש בתהליכי בנייה מרחב משמעותי של ‘שטח אפור’, שאפשר לנסות לסדר ולארגן אותו בצורה טובה יותר. בנוסף אני רואה הרבה פעמים חוסר יעילות בתהליכים ושיטות מסויימים ויש המון חלקים למשוואה, אפילו העובדה שיש עובדים ממגוון תרבויות ושפות שונות בכל אתרי הבנייה בארץ. במקביל יש עולם שלם של שיטות ניהול שמיושמות בהצלחה בענפים פיננסים וחברות גלובליות וישנו כמובן הערך המוסף שמביא איתו עולם ההיי-טק והמהפכה המחשובית וחשבתי שכדאי לנסות ולהתחיל לייצר פתרונות שונים שמותאמים לכל הידע והתחומים שיש סביבנו”

“אני חייב לציין שלהפתעתי גם שירות לקוחות זה לא משהו שחשבו שצריך בתחום שלנו, ולמה לא בעצם? לכן הקמנו מחלקת שירות לקוחות בחברה שפועלת מול כלל הדיירים ואפילו פונה באופן יזום לבדוק את שביעות רצונם והאם ישנן תקלות בנייה וזאת כדי לתקן כמה שיותר מהר ליקויים, אבל בעצם בעקבות השיפור המשמעותי והניהול החכם בארגון לקויים הם דבר נדיר מאוד אצלנו”. אומר ניר נווה

מעבר לשירות לקוחות, איך מתבצע הניהול בעצם?

“לצורך הניהול ובעקבות התפיסה שלי שגיבשתי תוך כדי תנועה ולמידה מניסיון, פיתחתי יחד עם מומחי IT מחברת מורן פיתוח – תוכנה עם מגוון מודולים ואפליקציות תואמות, שמנהלת את כל החברה בכל הרמות”.

“התוכנה מרכזת למעשה את הביצוע של כל הפרויקטים החל מ-CRM, ניהול הלקוחות על כל המשתמע מכך, כאשר נקודת הבסיס היא שיש לקוח, יש יזם, יש מבצע, בדרגות שונות עם גישות שונות למערכת ולנתונים כל אחד עפ”י הצרכים שלו ודרישות העבודה ממנו.”

“במערכת ישנה התייחסות גם לרמת כל מרכיב בפרויקט ומתייחסת גם לפרויקט בכללותו כולל בקרה ביצועית, שהיא למעשה תיאור ופירוט מלא של כל העבודות שיש על בסיס נהלי עבודה שגיבשנו, למעשה כל עבודה חדשה שנכנסת למערכת, כל תהליך חדש בעבודה מקבל נוהל משל עצמו ונכנס למערכת כפעילות לביצוע ובקרה, ויש לנו גם תהליך תיעוד ולמידה שזורם במקביל ומאפשר לנו לבצע שיפורים בכל רגע נתון.”

“למשל אם חברת החשמל דורשת בפרויקט מסוים להקים חדר טראפו, אנחנו לומדים במה זה כרוך ומבצעים. כל המידע מתועד ונשמר במערכת, כולל הערות על הפעילות שבוצעה, בהן אזהרות ודברים שלמדנו מהם לאורך הביצוע ומאותו רגע במערכת יש הסבר מפורט ואיך הכי טוב ויעיל לבצע זאת.”

“בנוסף, במערכת יש בקרה ביצועית. הבקרה היא גם בתוך כל דירה עצמה: מעקב אספקות ובחירות של הדיירים, תוכניות שינויים, אשר בהן ישנו מעקב מלא ותמידי אחר שינויי הדיירים. מערכת שקשובה לצרכים הספציפיים של הלקוח ותפורה בדיוק לפי מידותיו ובקשותיו. כמובן שהכל מתועד ומלווה ברמה ההנדסית.”

“בתוכנה ישנה גם מערכת ספקים כאשר לכל ספק מחירון משלו ומערכת הזמנות אוטומטית. כשמנהל עבודה מזמין רשימה של פריטים, המערכת חכמה היא מיידעת ומעבירה את ההזמנה מיידית ואוטומטית למשרד, שם מקבלים עדכון שיש הזמנה וההזמנה גם יוצאת אוטומטית לספק לפי המחיר הכי טוב או המוצרים הספציפיים, כמובן שהמערכות כל הזמן עוברות שינויים ושיפורים ולכן ישנו שיפור ויעול מתמיד אשר מסייע גם בקיצור זמנים”.

“למערכת פונקציות ויכולות נוספות ברמה הניהולית למשל יש לנו בקרה תקציבית שנותנת לנו את תמונת המצב בתקציב הפרויקט – כל ההוצאות וההכנסות והשוואה ביחס לתמחור המקורי, זה כלי נהדר שמראה בכל רגע נתון מה המצב בעסק ומתריע כל הזמן על חריגות שעומדות להתרחש או חריגות שקורות בפועל”

יש לנו גם יומני עבודה ממוחשבים, כאשר כל המסכים של התוכנה מותאמים מראש בפונקציונליות שלהם גם לסמארטפונים סלולריים ולאפשרויות עתידיות ותוכנה נוספת שמשלבת את כל התיקיות והחומר של הדייר, החומר נשמר למעשה בענן ולכל מנהל עבודה יש גישה לפרויקט שלו ולתוכניות הספציפיות שלו. כל החומר סרוק כך שמנהל יכול לראות את הפרויקט כולו או לחלופין ברמה של כל דירה ודירה בפרויקט והכול בגישה מאוד פשוטה ומידיית, זה מקל מאוד את הפעילות הישירה מול הדיירים כאשר מנהל העבודה יכול להציג לדייר באותו רגע מה הוסכם עימו ובאיזה שלב הפרויקט”. מסביר ניר נווה.

מה קורה בשטח?

“התוכניות של כל דירה ודירה יורדות לשטח מנויילנות, בכל שינוי שדייר עושה יוצאת הדפסה של תוכנית דירה מעודכנת היא מיד מנויילנת ומוצמדת לדירה עצמה, כלומר אינסטלטור שבא לעשות פעילות כלשהי בדירה, ימצא פיזית בכניסה לדירה את התוכנית המעודכנת מנויילנת ותלויה על הקיר של אותה דירה, הוא לא צריך להתחיל לרוץ ולחפש אותה, בכל רגע בכל הדירות נמצאת התוכנית הכי מעודכנת, זה לכשעצמו חסך לנו מאוד וייעל את כלל הפעילות, זה הוביל למינימום בטעויות וליקויים.” עונה ניר נווה, מנכ”ל נ. נווה חברה לבנייה.

בסופו של דבר, אנשים הם שבונים, וחלקם מגיעים בכלל מתרבויות ושפות אחרות, איך מתמודדים עם זה?

שפת הנהלים היא פשוטה ומותאמת לכך שעברית מלכלחילה אינה בהכרח שפת האם של עובדי הבניין, כאשר יש לנו עובדי בניין סינים, ערבים ואוכלוסיה מקומית שחלקה עולי חבר העמים שמתקשים בעברית ולכן יש תרגום לכל השפות של עובדי הבנייה שעובדים אצלנו. השפה היא כל כך פשוטה וברורה שגם אדם שאינו מתחום הבנייה, יכול לפעול לפי אותו “צ’ק ליסט” ולבנות בניין. בליווי שלי ובליווי של מי שהם בעלי ניסיון בבניין בחברה, יכול כל אחד למעשה לבצע את עבודת הבנייה מבחינת סדר העבודה והפעילויות הנדרשות.”

“בשורה התחתונה בתהליך, לכל עובד יש נהלי עבודה לכל שלב, ולכל תהליך יש דף מנוילן משלו, הכי עדכני שיש. אנחנו משקיעים מאוד בתיאום ציפיות וגם בבקרה ופיקוח כך שהמנהלים עוברים איתו על כל חלק מהתהליך לוודא שהוא הבין מראש את הפעילות ומפקחים עליו תוך כדי תנועה, למעשה לכל עובד יש תוכנית עבודה מסודרת לכל יום, שמעביר לו מנהל העבודה והכול מבוסס על אותם תהליכים שבנינו ואנחנו מייעלים.”

“בעצם בעקבות המעבר לשיטות עבודה מאוד מסודרות, עם תהליכי יעול קבועים, הזמנות ממוחשבות עם מינימום טעויות אפשריות, ולמידה פעילה כל הזמן מטעויות שקורות בשטח, הגענו למצב שכל התליכי העבודה התייעלו. העובדים בכל הדרגים מאוד מקצועיים וזה הביא לקיצור משך הביצוע וחסכון בעלויות, וכך למעשה הרבה פרויקטים מסתיימים אפילו לפני מועד הסיום החוזי מול הלקוח שנהנה מקבלת המפתח לפני הזמן, ואנו עדים לשביעות רצון מאוד גבוהה מרמת הביצוע, זמן הביצוע, ההתאמה להזמנת הלקוח ומה שהוא ציפה לקבל.”

“בפתח תקווה פרוייקט תמ”א 38-1 שלנו ברח’ הנביאים הסתיים חמישה וחצי חודשים לפני הזמן, אז מסרנו מפתחות לדיירים שהתרגשו מאוד מקיצור הזמנים בפרויקט וכניסתם המוקדמת לדירות החדשות שנבנו בסטנדרט גבוה. חמישה וחצי חודשים לדייר שסובל ממגורים באתר בנייה, ולכל השכנים שסובלים מהרעש, הלכלוך ובעיות החניה זה זמן מאוד משמעותי, בעיקר כשמדובר בתושבים מבוגרים מאוד או בתינוקות וטף להם בעיקר חשוב הסדר והשקט.” מסכם נווה.

נ. נווה חברה לבנייה  מקבוצת ניר נווה (בגדדי) בע”מ, נוסדה ומנוהלת ע”י ניר נווה, מהנדס אזרחי מוסמך וקבלן בניין. נ.נווה היא החברה היחידה בתחומה שמחזיקה מחלקת שירות לקוחות ומעניקה לדיירים שירות של טיפול בתקלות גם זמן רב אחרי מועד פקיעת אחריות הקבלן. נ.נווה פורצת דרך בענף הבנייה כחברה העובדת לפי שיטת ניהול חדשנית לענף הבנייה, המביאה לכך שרוב הפרוייקטים של החברה מסופקים לדיירים עוד לפני תאריך המסירה המיועד, עם מספר נמוך ביותר של רג’קטים. http://civilengineer.co.il/