פסק דין מהפכני: הועדה המקומית לתכנון ובניה תשלם לתושב מיליוני שקלים כפיצויי הפקעה

בפסק הדין שניתן בשבוע שעבר על ידי השופט אורן שוורץ מבית המשפט מחוזי מרכז נקבע, כי הועדה המקומית לתכנון ובניה “לב השרון” תשלם סכום של כ- 2 מיליון ₪ לתושב היישוב “עין שריד” ולשני בניו. בנוסף, מתח בית המשפט ביקורת קשה על הרשויות וחייב אותם בהוצאות משפט ושכ”ט עו”ד בגובה מאות אלפי שקלים.

תחילתה של הפרשה בתביעה שהגישו  עורכי  הדין  ורד  כהן  ורענן  בר – און, מטעמו של תושב ביישוב עין שריד ושני בניו, המתגוררים כולם ביישוב עין שריד.

על פי התביעה, הופקע מהתושב מגרש בשטח של דונם ורבע, ובמקומו היה אמור התושב לקבל שני מגרשים חלופיים קטנים יותר. אלא שהתושב קיבל מגרש אחד בלבד. המגרש השני שהובטח לו נמכר לצד שלישי. הייעוד של השטח שהופקע מהתושב, ועליו בית מגורים ישן, שונה ל- שצ”פ, ונגד התושב הגישה הועדה המקומית כתב אישום בגין שימוש במקרקעין ללא היתר.

הנתבעים טענו, כי נמסר מגרש לאותו תושב, ועליו הוא הקים את בית מגוריו, ומגרש זה משקף הלכה למעשה את מלוא התמורה המגיעה לתושב בגין הפקעת המקרקעין שהיו בבעלותו.

עוד טענו הנתבעים, כאילו על מנת לקבל את המגרש הקטן השני היה צריך התושב לשלם כסף, אותו לא שילם. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדתם של עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און וקבע, כי “פרשנותה של רמ”י [ רשות מקרקעי ישראל ] להחלטה כאילו מאיר ומשפחתו חוייבו בתשלום בגין המגרש – לוקה בחוסר תום לב של ממש. היא אינה מתיישבת עם מתכונת ההסדר שגובש עם המחוז [במינהל מקרקעי ישראל] ויש בה משום ניצול חולשתו של מאיר, כדי הכתבת פרשנות מעמדת כוח וחריגה מלשונה של ההחלטה. זה המקום לשוב ולהזכיר לרשות מקרקעי ישראל, שכרשות מינהלית מוטלת עליה חובת תום לב מוגברת. כך, הושם דגש על חובתה של הרשות המינהלית להפעיל את סמכויותיה בתום לב ולפעול ביושר והגינות ביחסיה מול האזרח…. התנהלותה של רשות מקרקעי ישראל ופרשנותה את לשון החלטת הנהלתה חורגת חריגה של ממש מסטנדרט ראוי של תום לב”.

גם בדבר טענתה של רשות מקרקעי ישראל שבהסכם הפיתוח שנחתם על ידי התושב הוא ויתר בכתב על זכויותיו במגרש השני, קיבל בית המשפט את עמדתם של עורכי הדין בר-און וכהן וקבע, כי הסכם הפיתוח הוא “חוזה שנכרת על רקע פערי כוחות של ממש. ולפתח חטאת רובץ. הסכם הפיתוח סותר שני מסמכים מכוננים שקדמו לו…. המסקנה המסתברת היא, שהגורם אשר ניסח את הסכם הפיתוח עיוות את המתכונת שהוסכמה באשר לחילופי השטחים במסגרת ההפקעה. כך לא ייעשה! ניצול חולשתו של האחר עומד בסתירה מוחלטת לחובת ההגינות ותום הלב המוגברת החלה על רשות מינהלית…. התנאי המיוחד בהסכם הפיתוח סותר את המתכונת שהוסכמה על דעת הרשויות בענין הפקעת המקרקעין ממשפחתו של מאיר, והכללתו בהסכם הפיתוח נעשתה תוך ניצול חולשתו של מאיר והפרה בוטה של חובת תום הלב. לפיכך, אין בו לשנות מהמתכונת שהוסכמה על דעת כל הרשויות הרלבנטיות ושעליה הסתמך מאיר”.

בית המשפט קיבל את טענת עורכי הדין בר-און וכהן, לפיה יש לתת משקל נמוך ללשון חוזה הפיתוח, ויש לתת עדיפות לתכלית ההסכם ככזו שמתייחסת לצדדים אידיאליים הפועלים לפי ערכי ההגינות והצדק. “על פי גישה זו, יש להעדיף תכלית של השגת תוצאה צודקת וראויה על פני התכלית של שכלול השפה החוזית”.

עורכי הדין בר-און וכהן הוכיחו, שהמגרש שלא נמסר לתושב – נמכר לחבר ועד היישוב עין שריד. בית המשפט המחוזי קבע בפסק הדין, כי “כל אחד ואחד מהנתבעים התנער מאחריותו למכירת המגרש, תוך הפניית אצבע מאשימה אל הנתבעים האחרים”.

בית המשפט קיבל את טענת התביעה וקבע, כי המועצה האזורית “לב השרון”, וכן הועדה המקומית לתכנון ובניה, וכן הועד המקומי, וכן רשות מקרקעי ישראל, וכן משרד השיכון וכן חברת עמידר – הפרו את חובת הזהירות כלפי התובעים.

לענין עדותו של סגן ראש המועצה האזורית, מר יצחק יצחק, שנחקר בבית המשפט על ידי עורכי הדין בר-און וכהן בשאלה למי נמכר המגרש בסופו של דבר, קבע בית המשפט בפסק הדין, כי סגן ראש המועצה מר יצחק “הרחיק עצמו ממתן תשובה כנה…. אולם בהמשך אישר מר יצחק, כי מי שזכה במגרש הוא גולן ארמה [ חבר הועד ]. עדות זו של מר יצחק ממחישה את גודל המחדל של הועד המקומי כלפי מאיר, מתוך ראייתו כחוליה החלשה בשרשרת”.

בית המשפט המחוזי קבע, כי הנתבעים התרשלו בכך שלא העבירו למאיר את המגרש, כמתחייב מהסיכום ומהחלטת הנהלת רשות מקרקעי ישראל, ובמקום זאת מכרו את המגרש לצד שלישי.

“הנזק שנגרם לתובעים בגלל רשלנות הנתבעים הוא הפקעת המקרקעין מבלי לקבל בגין הפקעה זו פיצוי הולם ומלא. בנסיבות אלה, זכאים התובעים לפיצוי כספי אשר נגזר משווי המקרקעין שהופקעו ואשר בגינם לא התקבל פיצוי, קרי ערכו של מגרש בשטח 750 מ”ר, בתוספת ערכו של בית המגורים הישן שעל התובעים לפנות”.

הסכום שנקבע הוא סך של 1,624,800 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מלפני מספר שנים ועד לתשלום בפועל.  בית המשפט המחוזי קיבל את עמדתם של עורכי הדין בר-און וכהן וקבע בפסק דינו, כי “הלכה עימנו וכוחה לא תש, שתכליתם של פיצויי ההפקעה היא להעניק לבעל הזכויות בקרקע את השווי הכספי של הזכות או טובת ההנאה שהופקעו מידיו ולהעמידו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה.”

בנוסף, קבע בית המשפט המחוזי כי על הועדה המקומית לשלם לתובעים שכ”ט עו”ד בגובה 200,000 ₪, וכן את מלוא הוצאות המשפט שלהם. בנוסף, חוייב לשלם כל אחד מהנתבעים האחרים לשלם לתובעים שכ”ט עו”ד בסך 15,000 ₪ כל אחד

בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו :”התרשמתי, כי התובעים הם בני משפחה מוחלשת, אנשים עובדי כפיים שמתפרנסים בדוחק. לא ניתן להתעלם מאופן נוכחות התובעים בדיונים שנערכו לפניי, עת ישבו שפופים בספסלים האחרונים אשר בירכתיו של אולם בית המשפט. אני סבור, כי אלמלא המאבק העיקש שניהלו באי כוחם, היו הרשויות ממשיכות לשחוק אותם עד דק ולא להעניק להם את מה שהובטח כתמורה הוגנת בגין הסכמתם להפקעת המקרקעין”…. “יש לקוות, כי הרשויות הנתבעות, אשר התרשלו באופן בו התנהלו בעניינה של משפחתו של מאיר, יפיקו את הלקחים שיש ללמוד מפרשה עגומה זו”.