יעל וייספינוי בינוי נכלל במסגרת תנופת ההתחדשות העירונית שיש בישראל בשנים האחרונות. מה כולל תהליך של פינוי בינוי, איזה שלבים נכללים בו, על כל אלה ותשובות לשאלות נוספות, חדשות נדל״ן יענו במדריך שלפניכם.
מהו תהליך פינוי בינוי?
מדובר על תהליך שמתקיים בכל מיני ערים ברחבי הארץ. כך למשל, יש פרויקטים של פינוי בינוי בירושלים, בתל אביב, בבאר שבע ובערים נוספות. המטרה היא להרוס מבני מגורים ישנים שכוללים לפחות 24 יחידות דיור ולבנות מבנים חדשים במקומם. עכשיו בוודאי אתם שואלים מה עם הדיירים שמתגוררים במבנים הישנים? ובכן, אלו מתפנים למגורים חלופיים וכאשר מסתיים פרויקט פינוי בינוי, הם מקבלים דירות חדשות ובטיחותיות עם תשתיות חדשות. יתרה מזאת, הדירות החדשות יכללו גם תוספות כמו, מרפסות, ממ”ד, מעליות, חניה וכו’. אגב, גם המתחם עצמו יעבור שדרוג והדיירים יוכלו להנות מסביבה מטופחת ומשודרגת שתכלול גם בתי ספר, גני ילדים, פארקים, מרכזי מסחר ועוד.
מי בעצם מרוויח מתהליך של פינוי בינוי?
למעשה כל מי ששותף להוצאת הפרויקט לפועל והכוונה היא לדיירים, היזם והמדינה.
מה כל אחד מהם מרוויח?
- הדיירים מרוויחים דירה חדשה שהשווי שלה עולה בהרבה על השווי של הדירה קודמת שלהם. יתרה מזאת, הם גם נהנים משיפור משמעותי ברמת החיים שלהם.
- היזם שאחראי על ליווי הפרויקט וכמו כן על מימומנו מקבל זכויות בנייה וכמו כן יחידות דיור, אותן הוא יכול לשווק ללקוחות שרוצים לרכוש דירה במתחם וגם נהנה מהקלות במיסוי מטעם המדינה.
- המדינה גם היא מרוויחה שכן הקרקעות זוכות לניצול מקסימאלי, מה שמוביל לחיסכון בקרקעות. יתרה מזאת, השכונות שעוברות תהליך של פינוי בינוי, מקבלות מראה אחר לגמרי ועל כן הן הופכות לאטרקטיביות עבור אוכלוסיות צעירות ואיכותיות.
איזה מסלולי פינוי בינוי קיימים בישראל?
יש שני מסלולים עיקריים בהם:
מסלול רשויות – כלומר, הרשות המקומית תוביל את התכנון של המתחם וכל זאת בכפוף למנהלת להתחדשות עירונית. כאשר יש הכרזה מטעם המדינה לגבי אותו מתחם המיועד לפינוי בינוי, תוקף ההכרזה עומד על 6 שנים וניתן להאריך אותו ל-6 שנים נוספות. כמובן שיש ליווי מלא של המנהלת בהוצאת הפרויקט לפועל.
מסלול מיסוי – כאן כל הפעולות יהיו בהתאם לחוק הרשות להתחדשות עירונית. היזם או הקבלן, יפנו לרשות הממשלתית וכאשר זו תכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, אז היזם או הקבלן יקבלו הטבות מס שבח, מע”מ ומס רכישה.
מה עושים עם דייר סרבן?
לפי חוק פינוי בינוי, כאשר יש רוב של דיירים שעומד על 80 אחוז, אז יש הסכמה על תהליך פינוי בינוי. אבל מה קורה במידה ואחד מבעלי הדירות מסרב לחתום על ההסכם? אז אותו רוב של דיירים, רשאי לתבוע אותו על הנזק שנגרם וזאת בגלל עיכובים בהתחלת הפרויקט או בכלל בגלל שהפרויקט לא ייצא לפועל.
מה חשוב לדעת על בחירת יזם לפרויקט של פינוי בינוי?
אין ספק בכלל שהשלב החשוב ביותר בכל התהליך, קשור כמובן לבחירת היזם. העדיפות היא שהיזם יהיה גם הקבלן. כך הפרויקט מבוצע בצורה חלקה, ללא חיכוכים ובעיות שכן יש לא מעט כאלה כאשר יש קבלן בנפרד ויזם בנפרד. חשוב לבדוק את מידת המקצועיות של היזם, את הניסיון שלו וכמובן את החוסן הכלכלי שלו. רצוי גם להגיע לפרויקטים קודמים של היזם וכך להתרשם מהאיכות וכמו כן לקבל המלצות או דיס המלצות עליו מהדיירים שמתגוררים באותם הפרויקטים.