עקרון הפיצול

לצורך הפיצול קיימים 2 מנגנונים, הראשון “הפיצול האנכי – רעיוני” הקבוע בחוק בסעיף 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין ונועד למצבים בהם התמורה בגין דירת המגורים מושפעת מזכויות בנייה הצמודות לדירה. במצב זה נעשית הבחנה בין התמורה בגין דירת המגורים לתמורה בשל זכויות הבניה. אולם, במקרים בהם שוויה של דירת המגורים ללא זכויות הבנייה נמוך מן התקרה (סכום המתעדכן בכל תחילת שנה, נכון לשנה זו 2,105,900 ₪ )  הקבועה בסעיף יינתן פטור עד לשווי כפל שוויה של דירת המגורים ללא זכויות הבנייה ועד לגובה התקרה (הנמוך מביניהם). השני “הפיצול האופקי – הפיזי”, יציר הפסיקה. על פי מנגנון הפיצול הפיזי, במקום בו נמכר בית צמוד קרקע שחלקת הקרקע בעלת שטח שאינו משמש את דירת המגורים, לא יינתן פטור לדירת מגורים למלוא שטח הקרקע רק בשל היותו כלול במכירה או בשל הדירה והקרקע יחידה רישומית אחת. במקרה שכזה יינתן פטור רק לדירת המגורים, הכוללת את הדירה עצמה וחלקת הקרקע והמתקנים הצמודים לה אשר משמשים אותה באופן סביר בלבד. יתרת חלקת הקרקע תסווג כזכות אחרת ולא יינתן פטור בגינה.

מנגנון הפיצול הפיזי נקבע לראשונה בפס”ד שוורץ ולאחריו המשיך להתפתח בשורה של פסקי דין. לאחרונה נדון העניין שוב בו”ע 48871-12-15 שם מכרו העוררים בית חד קומתי על חלקה בשטח של 1,015 מ”ר. שטח הבנוי על החלקה היה כ- מ”ר 75 בלבד. הממכר נמכר בסך של 1.9 מיליון ₪  ונתבקש ע”י העוררים פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 49ז’ לחוק. לפי התב”ע החלה על המקרקעין קיים פוטנציאל תכנוני ל-2 יחידות דיור של 35% שטח עיקרי. בהחלטה בהשגה קבע המשיב פיצול פיזי ל-2 היחידות לפי הפוטנציאל התכנוני. פסה”ד נדון בשאלה, האם היה על המשיב לקבוע פיצול פיזי (כפי שעשה) בטרם הפעיל את סעיף 49ז’ לחוק או לחיל את סעיף 49ז’ לחוק על מלוא הממכר ובכך לפטור את העוררים ממס שבח.

ביהמ”ש סקר את הפסיקה בעניין וחזר על אמת המידה שנקבעה בפס”ד רושגולד לפיה “יש לבחון את השטח אשר משמש להנאה סבירה מהבית, הנאה זו היא מסקנה שתוסק מן הנתונים על פי מבחני ההיגיון והשכל הישר”. “פיצול פיזי יערך רק באותם מקרים ברורים של גודל בלתי סביר של דירת המגורים. למשל מכר, “דירת מגורים” שאינו אלא צרוף דירה ומגרש באופן לא פרופורציונלי”.

במקרה זה קבע ביהמ”ש כי יש לבחון את המקרה במבחן הסבירות ולאור הפער בין גודל הבנוי לשטח המגרש נטל ההוכחה מוטל על העוררים. ומאחר והעוררים לא הוכיחו כי על אף הפער השטח כולו משמש את דירת המגורים, אין לקבל את הערר. ביהמ”ש מציין כי מכל מקום בשל הזכות ליחידה נוספת (זכויות הבנייה) יש לבצע הבחנה בין דירת המגורים לזכויות הבניה ולבצע פיצול רעיוני.

יודגש כי בפסה”ד מציין בית המשפט שיש לתת את הדעת בשל הזמן שעבר מהפסיקה בנושא ולאור השינויים התכנוניים והסביבתיים שחלו מאז, בעיקר בשל הדרישה ליחידות תכנון קטנות יותר בימים הללו לעומת יחידות התכנון הגדולות שניתנו בעבר.

מאת: אבנר שמר, עו”ד