אביעד ברטובבחודש נובמבר נרכשו 11.1 אלף דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) גידול של 15% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול חד יותר של 45% בהשוואה לרמה הנמוכה יחסית שנרשמה בחודש הקודם (על רקע חג הסוכות והסגר במחצית הראשונה של אוקטובר). אגף הכלכלנית הראשית באוצר, מפרסם סיקרה מלאה של ענף הנל”ן לחודש נובמבר 2020.
בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש נובמבר ב-10.2 אלף דירות, גידול של 25% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול של 52% בהשוואה לאוקטובר האחרון. זוהי גם הרמה הגבוה ביותר ברכישות אלו בחודשי נובמבר מאז שנת 2009.
מי שהובילו את הגידול בעסקאות בחודש נובמבר היו המשקיעים. סך הדירות שנרכשו ע”י סגמנט זה של השוק עמד על 2.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז אפריל 2016. בהשוואה לנובמבר אשתקד זהו גידול של 75%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 19%, גבוה ב-6.5 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד וגבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת שיעור זה עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה לפני העלאת המס ביוני 2015.
מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו אף הם ב-2.1 אלף דירות, גידול של 33% בהשוואה לנובמבר אשתקד ושיעור גידול הגבוה פי שניים מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה. מאז חודש יוני מכירות המשקיעים גדלות בקצב גבוה יותר מזה של הדירות הנמכרות ע”י משפרי הדיור, כאשר במקביל גדל משמעותית שיעור הדירות ש”מחליפות” ידיים בין משקיעים. בחודש נובמבר עמד שיעור זה על 36%, גבוה בתשע נקודות אחוז לעומת נובמבר אשתקד.
קרדיט לתרשים: דוברות משרד האוצר.
בפילוח תעסוקתי של המשקיעים שמכרו את דירתם נמצא כי מאז פרוץ משבר הקורונה גבוה משמעותית משקל העצמאים ובעלי החברות בקרב מוכרים אלו, בהשוואה לשיעורם בקרב רוכשי דירות להשקעה. בפריפריה הצפונית בולט גידול חד במכירות המשקיעים בכלל, בפרט אלו שהינם עצמאים ובעלי חברות.
מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו בארבעת אלפי דירות, מזה אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לנובמבר אשתקד גדלו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשיעור חד של 53%. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי מצטמצם שיעור הגידול במכירות הקבלנים ל-13%.
מכירות “מחיר למשתכן” הוסיפו לרדת בחודש נובמבר, בשיעור חד של 38% בהשוואה לנובמבר אשתקד. מאז פרוץ משבר הקורונה ירדו מכירות אלו בשיעור של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, שיעור ירידה הגבוה משמעותית מהירידה שנרשמה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי.
רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.5 אלף דירות, גידול מתון של 4% בהשוואה לנובמבר אשתקד. הוסיף להתארך משך הזמן הדרוש למכירת דירה יד שניה.
בחודש נובמבר נרכשו 11.1 אלף דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) גידול של 15% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול חד יותר של 45% בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי רמת העסקאות בחודש אוקטובר הושפעה בין היתר ממיעוט ימי עבודה (חג הסוכות) ומהסגר שהוטל עד אמצע החודש. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש נובמבר ב-10.2 אלף דירות, גידול של 25% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול של 52% בהשוואה לאוקטובר האחרון. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר בעשרים השנים האחרונות, נמצא כי נובמבר האחרון הינו הגבוה ביותר מאז שנת 2009. בסיכום סך העסקאות, כולל בסבסוד ממשלתי, נובמבר האחרון הינו הגבוה ביותר .
תרשים 2: מספר העסקאות בחודשי נובמבר, 2020-2002
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 7.1 אלף, גידול של 17% בהשוואה לנובמבר אשתקד, וגידול של 49% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול בעסקאות הקיף את כל האזורים, למעט אזור ת”א שרשם ירידה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, ואזור חדרה שנותר ללא שינוי. אזור ב”ש הוביל את הגידול בעסקאות יד שניה, עם עליה של 31% בהשוואה לנובמבר אשתקד, כמעט כפליים משיעור הגידול הארצי. בהקשר זה נקדים ונציין כי דווקא בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בולט אזור ב”ש בירידה חדה של 17%, בניגוד לגידול המשמעותי שנרשם במכירות אלו במרבית האזורים. ניתוח הממצאים מלמד כי מי שהובילו את הגידול בעסקאות בדירות יד שניה באזור ב”ש היו המשקיעים- הן מצד הרכישות שלהם והן מצד המכירות.
מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו בארבעת אלפי דירות, מזה כאלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. דהיינו, בשוק החופשי הסתכמו מכירות הקבלנים בשלושת אלפי דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז מרץ 2016, ערב תחילת המכירות במסגרת “מחיר למשתכן” (מכירות אלו החלו להתבצע החל מאפריל 2016). בהשוואה לנובמבר אשתקד נרשם גידול חד של 53% במכירות הקבלנים בשוק החופשי, כאשר מנגד הירידה המתמשכת במכירות “מחיר למשתכן” מיתנה את הגידול בסך מכירות הקבלנים בחודש נובמבר ל-13% “בלבד”.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש נובמבר הקיף את כל האזורים, למעט אזור ב”ש שרשם ירידה חדה של 17% ואזור חדרה שנותר ללא שינוי. בולט במיוחד אזור נתניה בו הוכפלו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לנובמבר אשתקד.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי על פני ימי החודש נמצא כי ככל שהתקדם החודש הוסיף לעלות ממוצע המכירות היומי, אם כי קצב הגידול הלך וירד. כך, בעוד שבשבוע הראשון של נובמבר עמד ממוצע המכירות היומי על 107 דירות, בשבוע השני של נובמבר עלתה רמת מכירות זו ל-125 דירות (גידול של 17%). בשבוע השלישי ובשבוע הרביעי נרשם גידול של 8% ו-4%, בהתאמה. אמנם, ביומיים האחרונים של החודש נרשם גידול חד במכירות הקבלנים, אולם מוקדם לקבוע האם מדובר בשינוי מגמה (ממילא היום האחרון של כל חודש מאופיין ברמת מכירות גבוהה יחסית ליתר ימי החודש).
ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי בחודש נובמבר נותר שיעור הדירות שנמכרו עם מסירה מיידית על רמה נמוכה של 2% בלבד מהדירות שנמכרו, בדומה לחודשיים הקודמים. בהקשר זה נזכיר כי בחודשים מרץ-אפריל האחרונים, על רקע הסגר הראשון שהוטל, נרשמה עליה חדה בשיעור הדירות החדשות הנמכרות עם מסירה מידית (במקביל לירידה חדה בסך הדירות החדשות שנמכרו), כאשר אלו היוו בין 21%-17% מכלל הדירות החדשות שנמכרו, ממצא שיש בו כדי לרמז על חשש של הקונים מרכישת דירות שמועד אכלוסן אינו מיידי. שיעור הדירות שנמכרו “על הנייר” בחודש נובמבר הגיע ל-40%, גבוה בשתי נקודות האחוז בהשוואה לחודש הקודם וגבוה בשבע נקודות אחוז בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בחודש מרץ, עם פרוץ המגפה.
בפילוח גיאוגרפי של מכירת דירות “על הנייר” בשוק החופשי בולטת העובדה לפיה ככל שמחירי הדירות באזור גבוהים יותר כן גבוה יותר שיעור הדירות הנמכרות “על הנייר”. כך למשל, באזור ת”א, כ-70% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש נובמבר היו “על הנייר”, גבוה משמעותית מכל אזור אחר בארץ. באזור זה מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה “על הנייר” עמד על 3.7 מלש”ח, גם כן גבוה משמעותית בהשוואה ליתר האזורים. מנגד, באזורי הפריפריה הצפונית והדרומית, רק מעט יותר מרבע מהדירות החדשות בשוק החופשי נמכרות “על הנייר” (ראה תרשים 8). יתכן וההנחה הגלומה במכירת דירות “על הנייר”, שהינה כמובן משמעותית יותר במונחים כספיים באזורים בהם מחירי הדירות יקרים יותר, הינה בין הגורמים המסבירים את השיעור הגבוה יותר של מכירות “על הנייר” ככל שהאזור יקר יותר. אולם מעבר לכך סביר להניח כי ממצאים אלו משקפים פערים ביכולת המימון של רכישת דירות “על הנייר” (גם אם בדר”כ חלק הארי של הסכום משולם במועד האכלוס).
תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות ((כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בחודש נובמבר הסתכם ב-7.3 מיליארד ש”ח ₪, עליה ריאלית של 24% בהשוואה לנובמבר אשתקד בהמשך לשיעור גידול דומה בחודש הקודם. כ-16% בלבד מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש נובמבר נבע ממכירות במסגרת “מחיר למשתכן”, נמוך משמעותית ממשקל זה בנובמבר אשתקד, אשר עמד על 31%. בכך באה לידי ביטוי הירידה החדה, המתמשכת, במכירות במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש נובמבר האחרון בהשוואה למקביל לו אשתקד.
רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-2.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז אפריל 2016. בהשוואה לנובמבר אשתקד זהו גידול חד של 75%%, זאת על רקע הורדת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי האחרון. בהשוואה לחודש אוקטובר האחרון גדלו רכישות המשקיעים ב-49%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד בחודש נובמבר על 19%, גבוה ב-6.5 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד וגבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת יש לציין כי שיעור המשקיעים מסך העסקאות עדיין נמוך משמעותית משיעור זה טרם העלאת מס הרכישה על המשקיעים ביוני 2015 (כך למשל, ברבעון הראשון של 2015 ריכזו המשקיעים כ-28% מסך העסקאות). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, כאשר באזורי נתניה וירושלים הוכפלו רכישות אלו בהשוואה לנובמבר אשתקד. כפי שיפורט להלן, חלק לא מבוטל מהדירות שרכשו המשקיעים נמכר ע”י משקיעים “ותיקים”.
מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-2.1 אלף דירות, עליה חדה של 33% בהשוואה לנובמבר אשתקד ושיעור גידול הגבוה פי שניים מזה שנרשם במכירות יד שניה. דהיינו, הגידול במכירת דירות ע”י משקיעים גבוה משמעותית מאלו שנמכרות ע”י משפרי הדיור (מכירות משפרי הדיור רשמו עליה של 10% בלבד). יש לציין כי מאז חודש יוני מכירות המשקיעים גדלות בקצב גבוה יותר מזה של משפרי הדיור, כאשר מגמה זו החלה להתעצם בחודש אוגוסט. ניתוח הממצאים מלמד כי במקביל גדל משמעותית שיעור הדירות ש”מחליפות” ידיים בין משקיעים, כאשר בחודש נובמבר הגיע שיעור ל-36% מסך הדירות שנמכרו ע”י משקיעים, גבוה ב-9 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד. לשם השוואה, בחודש יוני האחרון עמד פער זה על 4 נקודות אחוז “בלבד” (בהשוואה לשיעור הדירות שהחליפו ידיים בין משקיעים ביוני אשתקד), כאשר בחודש יולי האחרון, ערב הורדת מס הרכישה על דירות להשקעה היה אף שיעור הדירות שהחליפו ידיים בין משקיעים נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה ליולי אשתקד (על רקע המתנת המשקיעים “החדשים” להורדת מס הרכישה). יש בכך כדי לרמז כי הורדת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה “מסייעת” למשקיעים “הוותיקים” המעוניינים לצאת מהשוק לעשות זאת, בפרט באזורים בהם הדירות המוחזקות ע”י משקיעים הינן בעלות מאפיינים המועדפים במיוחד על סגמנט זה של השוק, למשל באזורים סטודנטיאליים. בולט במיוחד בניתוח זה אזור ירושלים, בו 40% מהדירות שמכרו המשקיעים בחודש נובמבר האחרון היו למשקיעים אחרים, כפליים משיעור זה בנובמבר אשתקד. באזור ת”א מחצית מהדירות שמכרו המשקיעים בחודש נובמבר היו למשקיעים אחרים, גבוה ב-12 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד.
בניתוח המאפיינים התעסוקתיים של המשקיעים שמכרו את דירתם בחודש נובמבר בפרט ומאז פרוץ משבר הקורונה בכלל נמצא כי שיעור העצמאים ובעלי החברות מתוכם עומד על 40%, גבוה ב-13 נקודות אחוז בהשוואה למשקל העצמאים ובעלי החברות בקרב רוכשי דירה להשקעה. דהיינו, מאז פרוץ משבר הקורונה העצמאים ובעלי החברות נוטים יותר למכור דירות להשקעה שהוחזקו בבעלותם מאשר לרכוש דירות להשקעה. בפילוח גיאוגרפי בולטים במיוחד אזורי הפריפריה הצפונית (טבריה ונצרת) עם גידול משמעותי של עשר נקודות אחוז בשיעור העצמאים ובעלי החברות מסך המשקיעים שמכרו את דירתם מאז פרוץ משבר הקורונה. שני אזורים אלו גם בולטים בשיעור הגידול החד במכירות המשקיעים באותה תקופה. מנגד, באזורי המרכז, ב”ש ורחובות נרשמה ירידה בשיעור העצמאים ובעלי החברות מקרב מוכרי דירות להשקעה, בשיעורים שבין 5%-2%.
הגידול במכירות המשקיעים קיזז במלואו את העלייה החדה שנרשמה במקביל ברכישות המשקיעים ובכך הוסיף לרדת “מלאי” הדירות שבידי המשקיעים גם בחודש נובמבר, אם כי יש לציין כי בחודשיים האחרונים יורד מלאי זה בעשרות בודדות של דירות. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו במצטבר עד נובמבר האחרון כ-27 אלף דירות.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש נובמבר ב- 5.5 אלף דירות (כולל “מחיר למשתכן”), עליה של 8% בהשוואה לנובמבר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, אשר הסתכמו באלף דירות בלבד, מגיע הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בהשוואה לנובמבר אשתקד ל-29%, בהמשך לגידול בשיעור דומה שנרשם בחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, למעט אזורי חדרה וטבריה שנותרו ללא שינוי משמעותי בהשוואה לנובמבר אשתקד.
סך הדירות שנמכרו במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש נובמבר הסתכם באלף דירות בלבד, ירידה חדה של 38%% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בהמשך לירידות חדות שנרשמו בחודשיים הקודמים. ירידות אלו בולטת במיוחד על רקע הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודשיים האחרונים. מאז פרוץ מגפת הקורונה (מרץ-נובמבר 2020) הסתכמו מכירות “מחיר למשתכן” ב-9.7 אלף דירות, ירידה חדה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זאת לעומת ירידה של 5% בלבד ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי. כמו כן נציין כי בחודשיים הראשונים של 2020 נרשמה עליה חדה של 21% במכירות במסגרת “מחיר למשתכן” בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד.
יתכן כי הירידה החדה ברכישות במסגרת “מחיר למשתכן” מאז פרוץ המגפה, בפרט בחודשים במהלכן היה המשק בסגר, עשויה להיות מוסברת לפחות בחלקה ביכולת פחותה של החברות להקדים את חתימות החוזים לפני הטלת הסגר לעומת חברות הפועלות בשוק החופשי. אולם העובדה לפיה גם בחודש נובמבר בו המשק לא היה תחת סגר ירדו רכישות אלו בשיעור חד יש בה כדי לרמז על גורמים נוספים ש”תרמו” לירידה חדה זו במכירות אלו. לא מן הנמנע כי העובדה לפיה אוכלוסייה זו, הרוכשת דירות ב”מחיר למשתכן” פחות מבוססת מזו של הזוגות הצעירים הרוכשים דירות בשוק החופשי, מביאה לביטולי זכיה גבוהים יותר מאשר בעבר, על רקע הזינוק בשיעורי האבטלה.
אזורי חיפה וב”ש ריכזו ביחד יותר ממחצית (54%) הדירות שנרכשו במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש נובמבר. זהו השיעור הגבוה ביותר במשקלם של שני אזורים אלו מאז חודש מרץ האחרון (אז היוו 65% מסך רכישות אלו) וגבוה משמעותית ממשקלם של שני אזורים אלו במכירות “מחיר למשתכן” בשנת 2019 (אז היוו מעט יותר משליש מסך מכירות אלו). אף כי לא ניתן למנוע על הסף שסיבות אובייקטיביות הביאו לגידול זה במשקלם של האזורים הזולים יחסית בסך מכירות “מחיר למשתכן”, לא מן הנמנע כי עצם היותם של אזורים אלו זולים יחסית מביא לשיעורי מימוש זכיה גבוהים יותר באזורים אלו.
בניתוח רמות השכר של רוכשי “מחיר למשתכן” באזור חיפה בחודש נובמבר השנה, בהשוואה למי שרכשו דירה במסגרת זו באזור חיפה בנובמבר אשתקד נמצא כי רמות השכר של הרוכשים בשני החמישונים הנמוכים בנובמבר האחרון גבוהות מאלו של החמישונים המקבילים להם בנובמבר אשתקד, אם כי לא בשיעורים חדים (גידול של 10% בחמישון התחתון ו-5% בחמישון השני). בחמישון העליון דווקא נמוך יותר השכר של רוכשי “מחיר למשתכן” בנובמבר האחרון מזה המקביל לו אשתקד.
רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.5 אלף דירות, עליה של 4% בהשוואה לנובמבר אשתקד, שיעור הגידול המתון ביותר מבין הסגמנטים של השוק. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי במחצית מהאזורים נרשמה ירידה ברכישות אלו, כאשר בולטים אזורי חיפה ות”א עם ירידות של 13% ו-10%, בהתאמה. מנגד, גידול חד של 35% נרשם באזור ירושלים, בהמשך לשיעורי גידול חדים גם בחודשים הקודמים, כאשר חלק גדול מרכישות אלו מתבצע בבית שמש.
מספר “חודשי המדף” של הדירות הנמכרות ע”י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי “דירה בהמתנה”) הגיע בחודש נובמבר ל-27 חודשים, גבוה בחודשיים בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לנובמבר אשתקד התארך פרק הזמן למכירת דירה יד שניה בשבעה חודשים.