אביחי טבקבכירי ענף הנדל”ן, יזמים, שמאים, משווקים, מהנדסי ערים, ואנשי נדל”ן נוספים מסכמים את 2021 ותמימי דעים שגם בשנת 2022 שוק הנדל”ן יהיה רותח. העלייה במדד מחירי הדיור חצתה את רף ה-10 אחוז בשנה החולפת, כדי לבלום אותה דרושים צעדים דרסטיים. החדשות הטובות פריחה מחודשת של הפריפריה, וגם שתוכניות הממשלה להורדת המחירים אולי יתממשו בשנים הבאות. האם מחירי השכירות ידביקו את עליית מחירי הדיור? האם שיעור המשקיעים בשוק יגדל? מה יקרה בשוק דירות יד שניה ובאילו ערים בכל זאת נבלמה עליית המחירים? מומחה הנדל”ן אוהד דנוס: “שנת 2021 היתה שנת מהפך בהבנה ששוק הנדל״ן הישראלי חזק מכל מגיפה וחזק מהמצקצקים והמלעיזים”
שנת 2021 התאפיינה בקורונה שתקעה תהליכים, בבחירות חוזרות ונשנות, בממשלה תקועה, ובעליית מחירים של למעלה מ-10 אחוז במחירי הדיור. בחודשים האחרונים נכנסה ממשלה חדשה עם מטרות ישנות – להילחם במחירי הדירות. אספנו את בכירי ענף הנדל”ן מכל החזיתות – יזמים, שמאים, משווקים, מהנדסי ערים, ראשי מינהלות הסכמי גג, חברות ליווי בנקאי ומימון על מנת לסכם את שנת 2021 ולתת תחזית ל-2022. החדשות הטובות: חיזוק הפריפריה ומעבר לבנייה מהירה יותר. הרעות: המחירים ימשיכו לעלות, לפחות בשנה הקרובה. לכולם ברור שנדרשים צעדים דרסטיים מצד המדינה כדי לשנות את המגמה. שיעור המשקיעים עלה, בצל העלאת מס הרכישה, הזוגות הצעירים לא נרתעים ממשכנתאות ענק שעומדות בממוצע על כמעט מיליון שקל, שינויי רגולציה ותקציב המדינה שעבר מכניס מעט יציבות לשוק.
לדברי מנכ”ל איגוד מהנדסי הערים ואדריכל נאות חובב, גיא דוננפלד מחירי הדיור הגואים הם תוצאה של פערים גדולים בין אזורי התכנון לאזורי הביקוש. “כשמתכננים אלפי יחידות דיור בפריפריה בלי לבדוק את הביקושים זו התוצאה. לחלק מהמכרזים לא ניגשו קבלנים, וגם כששווקו לא היו רוכשים, כך שלא כל שיווקי הקרקע המתוכננים יצאו לפועל. אנשים מחפשים מגורים באזור המרכז, וההיצע במרכז הוא לא בהלימה עם הביקושים.”
לדבריו של דוננפלד כל משבר הדיור נובע מחוסר בתכנון יחידות דיור במרכז, ועודף תכנון של יחידות דיור בפריפריה ותוכניות שלא מומשו. “כל עוד זה לא ישתנה – דבר לא ישתנה והמחירים יוסיפו לעלות”.
גם יו”ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מומחה הנדל”ן אוהד דנוס מסמן את השנה שחלפה כייחודית ושונה מקודמותיה וכבעלת השלכות ארוכות טווח על שוק הנדל”ן בישראל. “שנת 2021 היתה שנת המהפך. מהפך בתודעה, מהפך בהבנה ששוק הנדל״ן הישראלי חזק מכל מגיפה, חזק מהקורונה, חזק מהמצקצקים והמלעיזים, חזק ממנבאי השחורות.”
לדבריו של דנוס, שוק המקרקעין בישראל יודע עדנה אותה לא ידע מזה כעשור, כשכל מי שיכול מתמסר מחדש לענף ולכל מה שיש לו להציע. והדברים הללו יפים לכל סוגי הנדל”ן, גם המניב ובוודאי למגורים. “המהפך התודעתי שחידד את ההבנה שישראל היא המקום הטוב בעולם עבורנו, מכל הבחינות, הוא החשוב והוא המוביל של גל הגאות הנוכחי. לאנשים פשוט נמאס להתנצל, הם רוצים נדל”ן, הם רוצים אותו בארץ והכי חשוב, הם יודעים שאף אחד אחר לא ידאג להם.” ומה יקרה ב-2022? “כמו שזה נראה כרגע, עליות מחירים, בכל החזיתות, כשהאתגר הגדול של כל העוסקים במלאכה יהיה כיצד מביאים את החלשים יותר ליהנות מפירות הצמיחה”.
איתן לוי, בעלים ומנהל חברת יזמות הנדל”ן אילה אגם מדגיש את המעורבות המיידית, ההכרחית של הרגולטורים להידרש לעליות המחירים ולמצוקת הדיור ולא להרים ידיים ולהיכנע למגמה. “החודשים הקרובים יהיו מבחן עבור הממשלה הנוכחית. הממשלה בהצהרותיה חותרת לפתרון אמיתי של מצוקת הדיור בישראל, ושנת 2022 תהיה שנת בה נדע האם תעשה זאת בצורה הנכונה. על מנת להצליח ולעמוד במבחן יש מספר תהליכים שהמדינה צריכה לקדם במהירות. הבשלת קרקעות לשיווק ובנייה וצמצום משך זמן. שני תהליכים אלו יאפשרו אכלוס בזמן סביר.” לוי נוסיף כי לדעתו תהליך נוסף שנצרך הוא צמצום הפערים בין מדיניות הרשויות המקומיות לבין מדיניות השלטון המרכזי באמצעות יצירת יציבות במשק הנדל”ן בישראל וכרגע לא ברור כיצד הולכת לעשות זאת. “הגדלת ההיצע, יצירת הוודאות בשוק הנדלן וקיצור משכי הזמן בתהליכים הביורוקרטים, כל אלה יביאו לבשורה ובשנה הזו אנו מצפים לראות זאת.”
יגאל צמח, מנכ”ל משותף ומייסד קרן גשרים למימון חוץ בנקאי מגובה נדל”ן מסכם את השנה ותולה את ההשפעות, כמובן במגיפת הקורונה שנכנסת בימים אלו, לא להאמין, לשנתה השלישית: “בשנה האחרונה, לאחר ששכך מעט החשש ממגפת הקורונה, היינו עדים לעלייה אגרסיבית במחירי הנדל”ן למגורים ולמשרדים, לרבות מחירי הקרקעות. השנה אני צופה שינוי במגמה. בשל החשש מהאינפלציה, עלייה אפשרית של שערי הריבית וירידה אפשרית של שווי חברות ההייטק, ניתן להניח שהעלייה במחירי הנדל”ן תתמתן בשנת 2022 אבל אין לצפות לירידת מחירים”.
ארז רוזנבוך, יו”ר מגוריט, קרן ריט למגורים המתחמה בשכירות לטווח ארוך מוסיף: “בשל המחסור ההולך וגדל בדירות זמינות לרכישה בשנים הקרובות, בשל העובדה שהיזמים מכרו את מרבית הדירות שבנייתן צפויה להסתיים בשנים הקרובות ובשל הביקושים הגבוהים בקניית דירות ובשכירות, יש חשש שבשנה הקרובה נהיה עדים לעליית מחירים משמעותית דווקא של דירות יד שניה, תוך הקטנת חלקם של המשקיעים בשוק. המשקיעים יצטרפו למגמה הזאת ויעמידו דירות למכירה. מכירת דירות אלו עלולה להקטין את היצע הדירות להשכרה בשוק ותרום לעליית מחירי השכירות באופן משמעותי ולקושי של שכבות הולכות וגדלות באוכלוסייה להתמודד עם קשיי הדיור בישראל”.
סגן מהנדס העיר ניו יורק לשעבר, ומנכ”ל חברת הבנייה המודולרית ישראמרין, יוסי שטיינברג משווה את המצב בישראל לזה המתרחש בעולם כולו ועומד על ההבדלים בין השווקים: “לפי דוח שיצא לאחרונה ישראל היא המדינה המובילה בהיקף המנופים באתרי הבנייה. הבעיה שמדובר בפרויקטים שהחלו את התהליך לפני 3-4 שנים, וזה מעות את התמונה. את השפעות היעדר התקציב והקורונה – כשהרשויות הקפיאו את כל ההליכים והיה חוסר ודאות – הקבלנים יחוו כבר השנה ומקסימום בעוד שנתיים שלוש. אנחנו, כמי שעוסקים בבנייה מודולרית, בונים מהר ומאשרים תוך שלושה עד שישה חודשים, ולכן מרגישים את הפגיעה כבר כיום. להערכתי אנחנו נראה בהמשך הדרך שתוכניות ששווקו על ידי רמ”י לא יבשילו ליישום, ואז נראה את הפגיעה. ישבתי עם שר השיכון זאב אלקין. אמרתי לו שבנייה מודולרית מהירה יכולה לתת מענה מיידי ל-15-20 אחוז מהמחסור בדיור, בדגש על דיור לזוגות צעירים, דיור מוגן ובנייה להשכרה ארוכת טווח. המדינה מתחילה להבין שזה חלק מהפיתרון”.
לדברי מנכ”ל ובעלי יזמית הנדל”ן אסיה סירוס, דורון עטייה: “תוצאות חברות הנדל”ן ב-2021 היו מצוינות, מה שמלמד שהתערבויות הממשלה הקודמות למיתון השוק כשלו . לא הוציאו לשיווק קרקעות, לא התירו להביא לארץ פועלים פלסטינים, היזמים התחרו על פיסות הקרקע ששווקו במחירי שיא, וכל זה גרם לעליית המחירים שהאזרחים משלמים עליה. היכולת של האזרחים לרכוש דירה במרכז ומעבר לפריפריה גרם לעליית מחירים של בין 10 ל-15 אחוזים במקומות כמו גן יבנה, מזכרת בתיה, גדרה ונס ציונה ואפילו עלייה של 10 אחוזים בדימונה. גם ישובים שעליית המחירים תחילה פסחה עליהם, ‘תיקנו’ זאת לקראת סוף השנה.
הממשלה הכריזה שתוציא לשיווק כמות גדולה של קרקעות, אך לדעתי את הפירות לזה נראה רק בעוד שנתיים-שלוש. ב-2022 נראה המשך עליית מחירים. עד יהום היה כאוס וריק, ולא החליטו כלום בנדל”ן. אני מקווה הממשלה החדשה תתחיל לפעול ותביא למפנה”.
גם בעלי ומנכ”ל חברת הכלכלה הניהולית, ומנכ”ל מוריה לשעבר, אלכס ויסמן מטיל את האחריות לעליית המחירים על הממשלה אך טוען שמעורבות חלקית ומלאכותית היא לא פתרון מספק. “הניסיון מלמד שמעורבות ממשלתית מביאה לירידה מלאכותית במחירים לטווח הקצר וגוררת בהמשך עלייה חדה שנובע מביקוש כבוש, כמו שקרה עם מחיר למשתכן, ביטול מע”מ על דירות ועוד. גם אם יאיצו את תהליכי התכנון, קבלנים יבנו בהתאם לקצב המכירות. כיוון שכך, וכיוון שהם לא בונים למלאי, לא ייווצר עודף היצע שידחוף את המחירים כלפי מטה. קשיחות מחירים כלפי מטה מונעת ביצע עסקאות בתקופה של ירידת מחירים נקודתית ולכן קשה לראות מגמה מתמשכת של ירידה במחיר, בטח שלא בקרוב. מבחינת הסביבה הכלכלית – שוק ההי טק המשגשג, שמוכן לשלם מחירים הולכים ועולים על דירות, וגם מחפש אפיקי השקעה ובכלל זה השקעה בנדל”ן, גם לא מבשר טובות. מגמות הביקוש והצמיחה אינם תומכים ביכולת מערכות התיכנון והביצוע לייצר עודפי תכנון. על רקעי זה הגיע הזמן להכיר במציאות הישראלית – מחירי הדירות ימשיכו לעלות ולבטח אין לצפות לירידת מחירים. האפשרות היחידה לירידת מחירים השנה טמונה בהתפתחות משבר עמוק, שאף אחד לא מייחל לו”.
יעקב ערבליך, מנכ”ל חברת שיווק הנדל”ן ‘סן חן’ מסכם את שנת 2021 בהצלחה אישית וצופה דווקא ירידה מסויימת במחירי הדירות בשנת 2022: “לאחר חזרה לפעילות במהלך השנה האחרונה המשק כבר חזר למתכונת מלאה. עבורנו 2021 הייתה שנה טובה בתחום הדיור והמשרדים, כאשר רמת הביקושים המשיכה לעלות אך יחד איתה עלה גם ההיצע, מה שסייע לבלימת מחירים במגזר החרדי. בין הערים הבולטות נמצאת בני ברק, שם הייתה ירידה של כמעט 5 אחוזים במחירי הדירות, אך גם בערים חרדיות נוספות, כביתר עילית, נרשמה ירידה של עשרות אלפי שקלים. נראה כי ככל שרמת ההיצע תגדל גם ב 2022, יוכלו להישמר המחירים הקיימים ואף לרדת”.
בעלי חברת הפינטק רנטסייפ, המעניקה ערבות חוץ בנקאית לשכירת נדל”ן מסחרי, אבשלום הרשקוביץ עומד על הקושי של זוגות צעירים, ואפילו משפרי דיור, לעמוד במחירים העולים ועל הנדידה לערי הפריפריה בניסיון נואש לעלות על רכבת הנדל”ן ולרכוש דירה ברגע האחרון. “לקראת 2022, אני צופה שלא יהיה פשוט להתאים את המגורים למשקי הבית. למשפחות רבות לא תהיה ברירה ובשל מחירי הנדל”ן המאמירים הן יאלצו לנדוד לפריפריה, שם המחירים שפויים יחסית. האפקט בסופו של דבר יהיה חיובי ויתבטא בחיזוק הפריפריה. בנוסף, אני מעריך שהנדל”ן המניב יפרח בערי גוש דן, בקרבת תל אביב, נוכח המשך העלייה בביקוש, והבחירה לחיות לצד הקורונה. בעניין זה צריך להדגיש כי תחול גם עליה דרמטית בתחום הנדל”ן הלוגיסטי והביקוש למרלו”גים ותאי אחסנה לוגיסטיים. העברת התקציב ברבעון האחרון של השנה שחררה הרבה מאד מכרזים לפרוייקטים שהיו תקועים קודם לכן. ביצוע הפרויקטים וההשתתפות במכרזים השונים יחייבו את המציעים לגיוסי כספים חדשים ולשימוש מושכל ויצירתי בסל המקורות והפתרונות הפיננסיים החדשניים העומדים לרשותם”.
ראש מינהלת הסכמי הגג באשדוד, אייל דוידוביץ’ מספר על הנעשה בעירו כאבן בוחן למצב הנדל”ן בישראל וצופה גם הוא את המשך עליית המחירים: “שנת 2021 התאפיינה, בניגוד לתחזיות הראשוניות בימי הקורונה, בעליה גבוהה במיוחד במחירי הקרקע המשווקים לבניה במסגרת המכרזים של רמ”י . דבר זה בא לידי ביטוי גם באשדוד בתוצאות מכרזי הקרקע ששווקו השנה והיו מעל להערכות השמאי. לדעתי, עובדה זו מצביעה על מגמה שלא תיעצר גם במהלך 2022 . למרות הגידול בשיווק יחידות הדיור בשנת 2021 ברחבי הארץ, עדיין ישנו מחסור מצטבר בשוק של יחידות דיור רבות, כמו גם חסמי מימוש רבים לתוכניות שכבר אושרו, ולכן לדעתי גם בשנה הקרובה מחירי הדירות ימשיכו לעלות”.