סאמיט אחזקות נדל”ן: גידול חד בהכנסות וברווחים

רווח נקי של 493 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022. הרווח הנקי ברבעון השלישי זינק ל- 179 מיליון שקל הכנסות הרבעון השלישי טיפסו ב- 116% לכ-201 מיליון שקל ה-FFO ברבעון השלישי צמח פי 2.5 ל-82 מיליון שקל. FFO שנתי מייצג של כ-330 מיליון שקל, לעומת כ-226 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

ההון העצמי של החברה, נכון ליום 30.9.22, גדל לכ-5.04 מיליארד שקל

אמיר שגיא, מנכ”ל סאמיט: “תוצאות התקופה מביאות לידי ביטוי את הפעולות שננקטו בתקופות קודמות ובעיקר את כניסתה של סאמיט גרמניה לפעילות בארה”ב ואת התרחבות הפעילות בישראל. אנו נמצאים בתקופה של טלטלה בכלכלה העולמית כאשר אינפלציה גבוהה, יחד עם ריבית עולה, עלולות להביא לקשיים במיחזור חוב ועלייה בהוצאות מימון של חברות נדל”ן בארץ ובעולם. לצד זאת, סאמיט ממשיכה לשמור על מינוף נמוך ועל נזילות גבוהה כדי לצמצם סיכונים כאמור ולהיות בעמדה נוחה לניצול הזדמנויות.”

חברת סאמיט פרסמה את תוצאות הדו”חות הכספיים לרבעון השלישי ולתשעת החודשים הראשונים של 2022 המלמדים על גידול ניכר בהכנסות וברווחיות.

עיקרי התוצאות לרבעון השלישי של 2022
ההכנסות ברבעון זינקו בכ-116% לכ-201 מיליון שקל, בהשוואה לכ-93.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע מהרחבת הפעילות בארה”ב, וכן גידול בהכנסות בישראל.
ה-NOI ברבעון טיפס בכ-66% לכ-117 מיליון שקל, לעומת כ-70 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
ה-Same Properties NOI ברבעון עלה לכ-49 מיליון שקל, לעומת כ-47 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. השינוי נובע משיפורים תפעוליים, בקיזוז ירידה בשע”ח הממוצע לתקופה של האירו מול השקל.
ה-FFO ברבעון השלישי זינק בכפי 2.5 לכ-82 מיליון שקל, בהשוואה לכ-32 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד כתוצאה מהתרחבות הפעילות בארה”ב ובישראל.
ה-FFO לבעלי המניות ברבעון השלישי טיפס בכ-147% לכ-74 מיליון שקל, לעומת כ-30 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2021.
הכנסות אחרות, נטו ברבעון עלו לכ-122 מיליון שקל, בהשוואה לכ-3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר ההכנסות נובעות משערוך נדל”ן להשקעה בארה”ב ובישראל.
החברה רשמה זינוק חד ברווח הנקי ברבעון השלישי של 2022 לכ-179 מיליון שקל (כ-103 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת כ-21 מיליון שקל (כ-12 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) ברבעון המקביל אשתקד.
תזרים המזומנים נטו מפעילויות שוטפות ברבעון השלישי עלה בכ-70% לכ-97 מיליון שקל, לעומת כ-57 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2021.

עיקרי התוצאות לתשעת החודשים הראשונים של 2022
ההכנסות בתקופה טיפסו בכ-69% לכ-544 מיליון שקל, בהשוואה לכ-322 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול בהכנסות נובע מהרחבת הפעילות בארה”ב, מגידול בהכנסות בישראל.
ה-NOI בתקופה צמח בכ-30% לכ-354 מיליון שקל, לעומת כ-271 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
ה-Same Properties NOI בתקופה עלה לכ-149 מיליון שקל, לעומת כ-145 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. השינוי נובע משיפורים תפעוליים, בקיזוז ירידה בשע”ח הממוצע לתקופה של האירו מול השקל.
הרווח הכולל בתקופה הסתכם בכ- 814 מיליון שקל, לעומת הפסד כולל של 4 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
ה-FFO בתשעת החודשים הראשונים של 2022 עלה בכ-52% לכ-226 מיליון שקל, לעומת כ-149 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
ה-FFO לבעלי המניות בתקופה צמח בכ-44% לכ-203 מיליון שקל, לעומת כ-141 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
ה-FFO השנתי המייצג הינו בסך כ-330 מיליון שקל, לעומת כ-226 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים.
החברה סיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2022 עם רווח נקי של כ-493 מיליון שקל (כ-367 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), עלייה של למעלה מפי 3 לעומת כ-149 מיליון שקל (כ-128 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בתקופה המקבילה אשתקד.
תזרים המזומנים נטו מפעילויות שוטפות בתקופה עלה בכ-25% לכ-275 מיליון שקל, לעומת כ-220 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
המרווח בין התשואה הגלומה על הנדל”ן להשקעה לבין עלות החוב הממוצעת של החברה הינה כ-4.6% ממוצע, בהשוואה לכ-5% בתקופה המקבילה ב-2021, וזאת בעיקר כתוצאה מהרחבת הפעילות בארה”ב.

עיקרי מאזן החברה ליום 30.9.2022:
• סך מאזן החברה עלה לכ-10.4 מיליארד שקל. ההון העצמי לסך המאזן עומד על כ-48.4% לעומת כ-50.5% ביום 31.12.2021.
• ההון העצמי צמח לכ-5.04 מיליארד שקל (כ-4.38 מיליארד שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת כ-4.21 מיליארד שקל (כ-3.77 מיליארד שקל מיוחס לבעלי המניות) ביום 31.12.2021. הגידול נובע מרווח בתקופה, שיערוך נכסים פיננסים ונכס המסווג כרכוש קבוע ומייסוף שע”ח הדולר והאירו.
• השווי הנכסי למניה, בדילול מלא, עלה בכ-13% ל-69.0 שקל, לעומת כ-61.4 שקל ביום 31.12.2021.
• שווי הנכסים הבלתי משועבדים של החברה מסתכם בסך כ-4.1 מיליארד שקל, מתוך זה כ-1.8 מיליארד שקל בגרמניה, כ-1.3 מיליארד שקל בארה”ב וכ-1 מיליארד שקל בישראל.
• האמצעים הנזילים הסתכמו לסך של כ-1.05 מיליארד שקל, לעומת 1.5 מיליארד שקל ביום 31.12.2021. הקיטון נובע מרכישת נכסים בארה”ב ובישראל וכן מרכישת ניירות ערך בקיזוז תמורת גיוס אג”ח יב’ והרחבת אג”ח ז’.
• יחס חוב ל- ,CAP נטו הסתכם בכ-39.3%, לעומת כ-30% ביום 31.12.2021.

הפעילות בארה”ב:
ליום פרסום הדוח, החברה מחזיקה בכ-90 בנייני מגורים בעיר ניו יורק, הכוללים כ-3,000 יחידות דיור, עם היקף כולל של שטחי השכרה בסך של כ-250 אלף מ”ר. בחודש יוני 2022 הודיעה המועצה להנחיות שכירות מפוקחת בניו-יורק על ההעלאות השנתיות המותרות של חוזי השכירות בשכר דירה מפוקח בניו-יורק בגובה של כ-3.25%-5%. ההנחיה רלוונטית להסכמי שכירות חדשים וחידוש הסכמי שכירות קיימים החל מה-1 באוקטובר 2022 ועד ל-30 בספטמבר 2023.
בנוסף, ליום פרסום הדוח מחזיקה החברה ב-28 מרכזים מסחריים ברחבי ארה”ב, בעלי שטח להשכרה של כ-1.2 מיליון מ”ר וההכנסה השנתית הצפויה מהם, על בסיס החוזים הקיימים, נטו בניכוי הוצאות תפעול, הינה מעל לכ-85 מיליון דולר. יצוין, כי מתחילת 2022, מכרה החברה, יחידות נפרדות בחלק מהמרכזים המסחריים בארה”ב, כאשר התמורה בגין מכירות אלו הסתכמה בכ-43.4 מיליון דולר. מתחילת הפעילות בארה”ב בשנת 2021 ועד למועד פרסום הדוח, נמכרו חלקות משנה תמורה סך של כ-52.2 מיליון דולר. בנוסף, החברה ביצעה מימונים מחדש למספר נכסים בארה”ב בהיקף של כ- 55 מיליוני דולר. מרבית הנכסים האמורים נרכשו מהונה העצמי של החברה, כך שסך המזומן נטו אשר התקבל ע”י החברות הבנות מהמימון מחדש, הינו בסך כ- 40 מיליון דולר.
אירועים מהותיים נוספים בתקופת הדוח:
• ביולי 2022 ביצעה סאמיט גרמניה רכישה חוזרת חלקית של אגרות החוב אשר הנפיקה. החברה הבת רכשה כ- 33.6 מיליון אירו ע”נ, תמורת כ- 31.2 מיליון אירו. יתרת הע.נ המונפק של אגרות החוב הינו כ- 266.4 מיליון אירו. לאחר תאריך המאזן, רכשה החברה הבת כ-5 מיליון אירו ע.נ., תמורת כ-4.45 מיליון אירו.
• ביולי 2022, גייסה החברה חוב בסך כ-130 מיליון ע.נ. באמצעות הרחבת אגרות חוב (סדרה ז’). תמורת ההנפקה הסתכמה לכ- 138.5 מיליון שקל ברוטו.
• במאי 2022 הודיעה מידרוג כי היא מותירה על כנו דירוג Aa2.il לדירוג מנפיק ולאגרות חוב (סדרות ו’, ז’, י’, יב’), באופק יציב וכן דירוג Aa1.il לאגרות החוב )סדרה ח'( באופק יציב.
• למועד פרסום הדוח מחזיקה סאמיט בכ-6.05% מהונה המונפק של פז נפט וכן נגזרים פיננסים המתייחסים לכ-3.63% מהונה של פז. בחודש יוני קיבלה החברה אישור לפי צו החברות הממשלתיות לאחזקה של עד 10% בפז.
• בפברואר 2022 רכשה החברה, באמצעות חברה בת בבעלות מלאה, נכס לוגיסטי בחיפה תמורת כ-70 מיליון שקל. הנכס כולל שטח להשכרה של כ- 4,500 מ”ר בנוי על שטח קרקע של כ- 16.5 דונם. ההכנסות השנתיות מדמי השכירות צמודות למדד ומסתכמות בכ-2.8 מיליון שקל בשיעור תפוסה של 100%.
• בינואר 2022 גייסה החברה כ-337.5 מיליון שקל בהנפקת אג”ח (סדרה יב’). הסדרה מדורגת Aa2.il על ידי חברת מידרוג.

סאמיט אחזקות, בשליטת זוהר לוי, הינה חברת נדל”ן מסחרי הפועלת בגרמניה, ישראל וארה”ב. נכון ליום 30 בספטמבר 2022, נכסי החברה, בבעלות ובחכירה, כוללים 178 נכסים מניבים הפזורים בגרמניה, ארה”ב ובישראל בשטח כולל של כ-2 מיליון מ”ר כולל מספר נכסים בפיתוח ובהקמה בגרמניה ובישראל בשווי של כ-8.6 מיליארד שקל. מרבית נכסי החברה ממוקמים בערים הגדולות או בסמיכות להם ובאזורי הביקוש. הנכסים מושכרים לכ-5,700 שוכרים, בחוזים לתקופות שונות.