מיסים בעת רכישת או מכירת דירה

עסקת מכירה או קנייה של נכס בישראל, כרוכה בהוצאות רבות מן הסתם וביניהן גם בתשלום מיסים למדינה בגין העסקה ביחס לסכום הכולל שלה. כלומר, מלבד המחיר הנקוב לבית או לדירה עצמה, אשר אתם עתידים למכור או לקנות, יתווספו סכומים שיהווה את התשלום למדינה בגין העסקה.

גובה המיסים משתנה באופן תקופתי (בדרך כלל מידי שנה) ונקבע על ידי רשויות המדינה (רשות המיסים בישראל). ישנן מדרגות מס שונות המחולקות בעיקרן על פי כלל נכסיהם של מבצעי העסקה (למשל, אם לרוכש יש יותר מדירה אחת, שיעור המס שיהיה עליו לשלם גבוה יותר מבחינה אחוזית ביחס לרוכש ללא נכסי נדל”ן כלל).

רכישת דירה

בעת רכישה דירה, המדינה גובה מס על פעולת הרכישה עצמה, האחוזים נמדדים על פי מחיר הנכס בפועל ונקבעים מידי שנה על ידי רשות המיסים בישראל.

במקרה בו מדובר בדירה הראשונה שאתם עתידים לרכוש, המדינה באה לקראתכם, מכדי לעודד זוגות ומשפחות צעירות לרכוש נכס, ולפיכך המיסים המוטלים על הרוכש בעסקת נדל”ן ראשונה נמוכים משמעותית ביחס לדירה השנייה והלאה. כמו כן, במדרגות המס ישנה התייחסות גם למחיר עצמו וככל שהנכס זול יותר, כך המיסים יהיו נמוכים יותר באופן יחסי.

מדרגות המס לדירה ראשונה החל מיום 16.1.2021 ועד 15.1.2022 – (מתוך אתר רשות המיסים בישראל)

1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ש”ח – לא ישולם מס: כלומר, אם מחיר הדירה שווה או נמוך מהסכום הנקוב לא תשלמו מס בכלל.
2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש”ח ועד 2,073,190 ש”ח – 3.5%: אם מחיר הדירה שווה או נמוך מהסכום השני הנקוב, תשלמו 3.5 אחוזים רק על ההפרש בין הסכומים.
3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש”ח ועד 5,348,565 ש”ח – 5%: אם מחיר הדירה שווה או נמוך מהסכום השני הנקוב, תשלמו 5 אחוזים על ההפרש בין הסכומים, ובנוסף 3.5 אחוז על ההפרש מהסעיף הקודם (הסעיפים הבאים מחושבים באותו האופן).
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש”ח ועד 17,828,555 ש”ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש”ח – 10%

לכל נכס נוסף מדרגות המס הן שונות ואף גבוהות יותר מהמצוין לעיל (וגם כן משתנות מידי שנה). חשוב לדעת, כי ישנם מקרים בהם ניתן להוזיל משמעותית או לא לשלם כלל מס רכישה על דירה נוספת.

מכירת דירה

כאשר אתם ניגשים לעסקה על מנת למכור נכס נדל”ן בבעלותכם, המדינה מטילה על המוכר תשלום הנקרא ‘מס שבח’. מס זה למעשה מתייחס להון היחסי שנצבר בעקבות הבעלות על הדירה למשך התקופה.

כלומר, המס מוטל על המוכר כתשלום על הרווח שיפיק בעקבות המכירה ויחשוב על פי ההפרש בין הסכום בו נקנה הנכס לבין הסכום בו הוא נמכר, בקיזוז הוצאות שונות (כמו מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין, הוצאות שיפוץ וכדומה).

גובה המס על ההפרש הנקוב נע בסביבות ה 25%, אך במקרים מסויימים ניתן לקבל הנחה או פטור מלא מתשלום מס שבח.

מדובר בחישוב מס מורכב בהחלט, במסגרתו יש לקחת בחשבון אלמנטים רבים ולעיתים פרטים רבים מהעבר שלא תמיד קל לזכור. חשוב לדעת שגם הוצאות על ריבית המשכנתא, חישוב פחת בנכס וגם אגרות נכללות בקיזוז החל על הפרש בין סכום המכירה. זו אחת הסיבות לכך שמומלץ ביותר לקחת את שירותו של עורך דין מקרקעין מנוסה על מנת לצמצם הוצאות במעמד מכירה ככל האפשר. למי שמעוניין לעשות זאת בעצמו, רשות המיסים בישראל בנתה מחשבון מס שבח אינטרנטי בו ניתן לבצע חישוב עצמי למס הנדרש לתשלום, ניתן להתרשם בקישור הבא.