אורית דבירחוק מיסוי מקרקעין קובע הוראות ייחודיות בקשר למיסוי מכירת דירות מגורים, לרבות הוראות בדבר מגוון פטורים ממס. תכליתם של חלק מפטורים אלו היא סוציאלית, והיא נועדה לסייע בהגשמת הזכות האישית והבסיסית לדיור.
אחד מן הפטורים ממס שבח הקבועים בחוק במכירה של דירת מגורים הוא פטור לדירה שהתקבלה בירושה, כקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק. פטור זה ניתן בכפוף ל-3 תנאים מצטברים: היורש הוא בן זוג של המוריש או צאצא (כולל נכד) או בן זוג הצאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח במכירה.
כיום עומדת הצעת חוק חדשה, אשר מצמצת את היקף תחולתו של הפטור הנ”ל.
בהצעת החוק נקבע, כי הפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה יינתן במהלך תקופה מוגבלת של שנתיים מיום פטירת המוריש, מתוך מטרה לעודד יורשים למכור את דירת הירושה, המהווה דירה נוספת בידם, וכך להביא להגדלת היצע הדירות למגורים.
בהתאם להוראת המעבר לחוק המוצע, במכירה של דירת מגורים שהתקבלה בירושה לפני מועד תחילת החוק המוצע, תמנה התקופה של שנתיים מיום תחילת החוק, ולא ממועד פטירת המוריש.
בהצעת החוק נקבעו מספר מקרים נוספים שבהם תמנה תקופת השניים ממועד המאוחר לפטירת המוריש, וזאת כדי שלא לפגוע ביורשים ספציפיים אשר גרים בדירת הירושה או נהנים מפירותיה, ולגביהם הוצעו הסדרים מיוחדים כמפורט להלן:
1) לגבי בן זוגו של המוריש – התקופה תמנה החל ממותו. אם ניתנה בצוואה זכות למגורים לבן זוג של המוריש שלא ירש זכות בדירה – התקופה תמנה רק מהמועד שבו תמה התקופה שבה ניתנה לבן הזוג הזכות למגורים.
2) לגבי חסוי – התקופה תמנה מהמועד שבו הפסיק אותו יורש להיות חסוי.
3) לגבי ילדו של המוריש שטרם הגיע לגיל 21 – התקופה תמנה מהמועד שבו הגיע לגיל 21.
כלל לגבי מספר חריגים שחלים בד בבד: יתכנו מצבים שהארכת תקופת השנתיים נובעת ממספר חריגים, למשל כאשר בן זוג המוריש ירש חלק בדירה ויורש נוסף הוא בנו הקטין של המוריש, כאשר לגבי כל אחד קבועה תקופת ארכה אחרת. במקרים אלו, נקבע בהצעת החוק, כי המועד הרלוונטי הוא המועד המאוחר יותר. כך למשל, אם בת זוג יורשת נפטרה ואחד היורשים הוא עדין קטין, תקופת השנתיים למכר הדירה בפטור ירושה תחל מהמועד המאוחר, דהיינו עם הגיעו של הקטין לגיל 21.
הסדר לגבי יורש שיש לו עוד דירה פרט לדירת הירושה: הצעת החוק מתייחסת גם למקרה בו ליורש יש דירה נוספת מעבר לדירת הירושה שקיבל. התיקון המוצע מטיל מגבלה נוספת במקרה זה, מעבר למגבלת השנתיים המוזכרת לעיל.
סעיף 49ב(2) לחוק קובע פטור לדירה יחידה שבבעלות המוכר. סעיף 49ג לחוק קובע מספר חזקות לפיהן למרות קיומה של דירה נוספת בבעלות המוכר, יראו את הדירה הנמכרת כדירתו היחידה לעניין הזכאות לפטור. אחת מהחזקות מתייחסת לדירה שהתקבלה בירושה – כלומר, יורש שיש בבעלותו שתי דירות – דירת ירושה ודירה נוספת – יכול למכור את הדירה הנוספת תוך שימוש בפטור דירה יחידה על אף שבבעלותו דירה נוספת, היא דירת הירושה. בהתאם למצב החקיקתי הנוכחי, יכול היורש למכור לאחר מכן את דירת הירושה בפטור החל על דירות ירושה, וזאת ללא כל מגבלה.
בהתאם להצעת החוק, יורש אשר מכר דירה לפי סעיף 49ב(2) לחוק כאשר היתה בבעלותו באותו זמן דירת ירושה, תוך ניצול החזקה האמורה בסעיף 49ג לחוק כמפורט לעיל, לא יוכל למכור בעתיד את דירת הירושה בפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק כדירה יחידה. נזכיר, כי אם חלפו שנתיים ממועד הפטירה, היורש לא יוכל לעשות שימוש גם בפטור ירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק.
מכיוון שהצעת החוק חלה גם על דירות שכבר התקבלו בירושה, בכפוף לחריגים הקבועים בהצעה, ומאחר שצפוי כי הצעת החוק תובא לאישור הכנסת בקרוב, מוצע ליורשים שכבר ירשו דירות או עתידים לרשת דירות בקרוב, להיערך בהתאם.
מאת : עו”ד מאיר מזרחי , משרד מאיר מזרחי ושות’