ערן טוויטופרשני הנדל”ן פוליטיקאים וכלכלנים החלו להתנבא לאחרונה כי מחירי הדיור בישראל עתידים לחוות ירידה בעקבות עליית הריביות וכי מחירי הדיור הגיעו לשיא חסר תקדים. אף נשמעה הטענה כי 10 חודשים לאחר העלאת הריבית ניתן יהיה לחוש בירידות הקרבות.
לצערנו, התחושה/שמועה כי מחירי הנדל”ן הגיעו לשיא וכי יש לצפות לירידות נשמעת חדשות לבקרים בכל פעם שמתרגש עלינו שינוי רגולטורי בדמות חסימת משקיעים, העלאת ריביות ואף צעדים שכמעט קרו אך בסוף נדחו כמו: מע”מ 0 בדירות חדשות, מיסוי דירה שלישית ועוד…
המודלים הכלכליים עליהם נשענים אלו המתיימרים לחזות את העתיד לקוחים מהשוואה למודלים ופעולות שננקטו ע”י ממשלות במדינות ה- OECD. מדינות בהם המנטליות שונה בתכלית, אין מחסור בקרקעות, אחוז המשכנתאות קטן בהרבה, אחוז המשקיעים ובעלי הבתים שונה ממדינה למדינה והגידול באוכלוסייה קטן בכל המקרים מישראל ושלילי במדינות מסוימות, זאת אומרת, כי ההשוואות לאירופה לעיתים נעשות במדינות בהן האוכלוסייה קטנה ולא גדלה בקצב של 1.6% בשנה כמו בישראל.
כמו כן, בעשור האחרון בו ניסו שרי האוצר והממשלות השונות לבצע שינויים קוסמטיים על מנת לצנן ו/או להוריד את מחירי הדיור מלמדים כי הישראלים פיתחו מנגנון חדיש שנקרא “לשבת על הגדר”!!
כל אימת שבעלי הדירות חשים אי יציבות, ירידה בכמות העסקאות, דיבורים על מיסוי חדש או תוכנית כזו אחרת, תירשם ירידה דרסטית כמות העסקאות כפי שקורה כיום. אלו שמעוניינים לרכוש דירה יפנטזו על ירידה עתידית וימתינו. ואלו שרצו למכור פשוט יחכו לשעת כושר.
זה קרה כשדברו על מע”מ 0, זה קרה כשדברו על מיסוי דירה שלישית, זה קורה כיום לעשרות אלפי צעירים שממתינים לזכייה בדירה במחיר למשתכן וכיום שמחירי המשכנתאות עלו.
אלו המשוועים לירידת מחירי הנדל”ן בשל גובהם הבלתי אפשרי למרבית האוכלוסייה ממתינים שוב ושוב ובסופו של תהליך מתרחשת נהירה אדירה על מלאי הדירות שהמתינו על המדף.
ומה עושים הקבלנים והיזמים בשעת כושר זו?! מעלים מחירים משום שהביקוש גדל.
לישראלים (רוכשי הדירות וגם היזמים והקבלנים) יש אורך רוח וציפייה לשעת כושר. מי מאתנו לא רוצה לרכוש את דירתו דווקא בזמן הנכון ביותר?!
מחירי הנדל”ן לא יעצרו את עלייתם כל עוד לא תיושם מדיניות של שחרור קרקעות סיטונאי ושינוי ברגולציה לטובת הוצאת היתרים ושינוי תב”עות מהיר. העלייה יכולה להיות מהירה או איטית אך היא מזדחלת כלפי מעלה. בדיעבד נחזה תמיד כי “הירידות” שהתרחשו היו מינוריות ונקודתיות ונגרמו בעיקר בשל מיעוט עסקאות ולא בגלל ירידת מחירים אמיתית.
בוויקיפדיה ניתן לקרוא על הערך הבסיסי שיקבע מה יהיו מחירי הדיור וכיצד יושפע גרף עליית המחירים, הערך הוא “היצע וביקוש” – הגורם היחידי לפיו נקבע מחירו של מוצר או שירות – מודל זה הוא אחד מאבני היסוד של הכלכלה המודרנית.
הביקוש גדול והממשלה עד כה לא הצליחה לענות על צרכי הביקוש בישראל. גורמים שונים ובעלי אינטרסים מעכבים שחרור קרקעות במידה מספקת ולא פועלים לטפל ברגולציה מתוסבכת שמנוהלת בצורה חסרת אחריות.
בשל חוסר היציבות השלטונית בישראל וריבוי הבחירות מחולקים ענפי הנדל”ן בין מספר משרדי ממשלה שמנהלים את הענפים השונים ללא אינטגרציה מיוחדת. כאוס וחוסר אחידות מענה את המתכננים והיזמים בבואם אל רשויות התכנון דבר המשפיע על עלויות הוצאת ההיתרים ומשכם.
כולנו תקווה כי גוף מקצועי ומנוהל היטב ע”י בעלי מקצוע יאגד תחתיו את כל ענפי הדיור ,התכנון והרגולציה לטובת רווחת תושבי ישראל והזוגות הצעירים .
המאמר נכתב ע”י גילעד ושדי, עו”ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38.