מהפך בעולם המשכנתאות

מאת: אביב הייט, בעלים ומנכ”ל דונם פיננסים ונדל”ן

משכנתא הפוכה מהי?

משכנתא חדשה היא הלוואה, המועמדת כנגד נכס שברצונכם לרכוש. הנכס בשפה כאשר אתם מעמידים הלוואה כנגד שיעבוד נכס, חשוב לזכור שהיא לעולם תהיה שונה מהלוואת המשכנתא הרגילה במספר מובנים:

כל אדם שגילו מעל 60 וברשותו נכס, מקבל מהבנק את האפשרות למשכן את ביתו ולקבל בתמורה סכום כספי מסוים, בדומה להלוואת משכנתה לכל מטרה. הלוואה זו מכונה לעתים גם משכנתא פנסיונית וגובהה המדויק תלוי בגילו של הלווה – ככל שהגיל מבוגר יותר, כך יעלה גובה המימון האפשרי. בדרך כלל עומד סכום ההלוואה על 30%-50% משווי הנכס והיא ניתנת עד לתקרה מקסימלית של 1.8 מיליון שקלים.

מתי מתבצע החזר על משכנתא הפוכה?

הבונוס (ולעתים המוקש) במשכנתא הפוכה, הוא שאין צורך בהחזר חודשי. למעשה, תוכלו אפילו לא לשלם את ההלוואה כלל ולהמשיך לצבור אותה עוד ועוד. אז מתי בכל זאת יבוצע ההחזר? ובכן, דרישת ההחזר תישלח רק לאחר שהלווה האחרון נפטר ותועבר באופן אוטומטי ליורשים.

דוגמה לנטילת משכנתא לגיל הזהב:

שמואל ורבקה הם בני זוג כבני 75, שבבעלותם דירת מגורים ששוויה 2 מיליון שקלים. כעת הם זקוקים לסכום כספי נזיל שיוכל לסייע לנכדתם לקנות דירה וגם לממן טיפול רפואי חשוב שנמצא על הפרק. כספי הפנסיה שלהם אינם מספיקים למטרות אלו והם לא יכולים לשלם ממנה החזר הלוואה מידי חודש.

משכנתא לגיל השלישי מספקת להם את הפתרון – הלוואה הפוכה ניטלת מבלי שתשולם עליה אגורה והחוב ימשיך להצטבר. מאחר וההלוואה ניתנת לכל החיים, היורשים הם אלו שידאגו לסגירת החוב ממכירת הדירה בעתיד, או על ידי ביצוע מיחזור משכנתה. הלווים עצמם יוכלו להחזיר את ההלוואה אם ימכרו את הדירה הממושכנת.

האם זה כדאי?

האם כדאי לעשות משכנתא הפוכה? על פניו, מדובר בהלוואה בעלת ריבית גבוהה יותר מריבית לדיור, אך עדיין זולה יותר מהלוואה חוץ בנקאית. הלוואה זו לעולם תתומחר גבוה יותר, מאחר והחוב תמיד ממשיך לגדול ואיננו קטן.

מצד אחד, ניתן לומר שיוקר המחייה והידרדרות המצב הכלכלי בארץ ובעולם יביאו אנשים רבים לפנות לאפיק הזה בלית ברירה, גם אם ישנה ריבית על משכנתה הפוכה הנחשבת למשמעותית.

מצד שני, זהו מענה מוצלח ומהיר לגיל המבוגר, שאיננו מסוגל לעמוד בתשלומי משכנתה חודשיים אך זקוק לכספים בדחיפות. בנוסף, משכנתה הפוכה היא אפיק מצוין למשקיעים לטובת הון עצמי עבור רכישת נכסים נוספים. ניתן לבחור האם לקבל את סכום ההלוואה בפעימה אחת, או כתשלום מידי חודש, כאשר הדבר אינו פוגע בתזרים ומאפשר החזר בכל זמן וללא קנסות.

כיצד משלמים את ההלוואה?

אם הלווים נפטרו, היורשים מקבלים מסגרת זמן הולמת (לרוב בין חצי שנה עד שנה) לתשלום ההלוואה ע”י מכירת הנכס הממושכן. ומה קורה כאשר היורשים מוכרים את הנכס אך החוב גדול משוויו (בשל הריבית הגבוהה)? אזי המוסד הפיננסי “בולע” את יתרת החוב.

​מאחר ולווים מבוגרים עשויים להתפתות לעסקאות שאינן מתאימות להם, מומלץ שלא ליטול משכנתה פנסיונית לפני בדיקה מהימנה אצל יועץ משכנתאות משכנתא הפוכה ולוודא שהמהלך אכן משתלם. על יועץ המשכנתאות שלכם לבחון עלות מול תועלת וללוות אתכם עד קבלת הכספים. בנוסף, חשוב לזהות את כשירותם המלאה של הלווים ולוודא שאיש לא הפעיל עליהם מניפולציה, כך שהפעולה תבוצע מיוזמתם ומרצונם החופשי בלבד.

כותב המאמר הוא בעלים ומנכ”ל דונם פיננסים ונדל”ן