ערן טוויטושוק הנדל”ן בישראל ממשיך להתחמם גם בשנת 2025, והדרישה לנכסים מכל הסוגים אינה פוסקת לרגע. במקביל לעלייה המתמשכת של מחירי הדירות, גדל העניין דווקא באפיקי השקעה שעשויים להניב רווחיות גבוהה יותר – ובפרט בקרקעות למכירה. האפשרות לרכוש קרקע בשלבי תכנון שונים, לפתח אותה או להמתין עד לשינוי ייעוד ולהפשרה, מציבה כיום הזדמנות של ממש למשקיעים המעוניינים לבסס לעצמם ביטחון כלכלי לטווח הבינוני והארוך.
במאמר הבא נציג את הסיבות שהופכות את ההשקעה בקרקע לרלוונטית במיוחד בשנת 2025, נסביר מהם השלבים החשובים בדרך לעסקה מוצלחת, ונשתף בטיפים מעשיים שבאמצעותם תוכלו לאתר את הקרקע האידיאלית להשקעה.
הזינוק בביקוש והשפעתו על הקרקעות
במהלך השנים האחרונות ראינו עלייה עקבית בביקוש לנדל”ן מכל סוג – מגרשים, דירות, בתים פרטיים וקרקעות חקלאיות לקראת הפשרה. עיקר הסיבות לכך נעוץ בגורמים הבאים:
- צפיפות מתגברת: האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב מהיר, ובייחוד באזורי המרכז. ריבוי התושבים מצריך תוכניות פיתוח חדשות, הן בתחום המגורים והן בתחום המסחר והתעסוקה. כתוצאה מכך גדל הלחץ על עתודות הקרקע הפנויות.
- מדיניות תכנון חדשה: ועדות התכנון בארץ מאשרות תוכניות מתאר נרחבות יותר מבעבר, במטרה לענות על המצוקה. אך גם כאשר קרקע מופשרת ונכנסת לשוק – הביקוש המיידי מצד משקיעים לרוב עולה על ההיצע.
- חלופות להשקעת נדל”ן מסורתית: בעבר, משקיעים רבים העדיפו לרכוש דירה מוכנה ולקבל עליה תשואה מהשכרה. כעת, מחירי הדירות הגבוהים והריבית על המשכנתאות דוחפים משקיעים לחפש אפיקי השקעה זולים יותר, אך עם פוטנציאל רווח מרשים – וכך הם מגלים את תחום הקרקעות.
קרקע חקלאית, קרקע מופשרת וקרקע מאושרת לבנייה
חשוב להבין שיש כמה סוגים עיקריים של קרקעות העומדות למכירה, וכל סוג מאופיין ברמות סיכון וסיכוי שונות:
- קרקע חקלאית (טרם הופשרה)
- עלות הרכישה שלה נמוכה יחסית.
- מהווה סיכון מסוים, כיוון שלא מובטח שההפשרה תאושר במהירות או בכלל.
- במקרה של הפשרה ושינוי ייעוד למגורים או מסחר, ערך הקרקע עשוי לזנק משמעותית.
- קרקע בתהליך הפשרה
- מחיר הרכישה גבוה יותר מקרקע חקלאית שלא הופשרה, אך עדיין נמוך ביחס לקרקע שאושרה סופית לבנייה.
- הסיכון פוחת, משום שיש ודאות גבוהה יותר לגבי האפשרות של שינוי הייעוד.
- לאחר אישור סופי, ערך הקרקע עדיין עשוי להמשיך לטפס.
- קרקע מאושרת לבנייה
- מחיר הקרקע גבוה יחסית, משום שההיתר לבנייה כמעט מובטח או כבר קיים.
- הסיכון נמוך מאוד, אך המרווח לרווח עשוי להיות מצומצם יותר בהשוואה לקרקע בתהליך מוקדם.
כיצד תבחרו קרקע להשקעה?
השקעה בקרקע דורשת תהליך בחינה מקיף, הן מבחינה תכנונית והן מבחינה משפטית. הנה כמה שלבים שכדאי לעבור:
- בדיקת ייעוד הקרקע
ראשית, יש להבין בדיוק מה הייעוד הנוכחי של הקרקע ואילו תוכניות תכנון או הפשרה מקודמות לגביה. אפשר לאתר מידע זה בתוכניות מתאר ארציות (תמ”א), מחוזיות ועירוניות, וכן באתרי אינטרנט ייעודיים של ועדות התכנון. - בחינת סביבת הנכס
בדקו את מיקומה הגיאוגרפי של הקרקע: האם היא סמוכה לעיר מתפתחת? האם בקרבתה כבישים עיקריים או תחנות רכבת? מהו מצב התשתיות הקיימות באזור, וכיצד הוא צפוי להשתנות? סביבה בעלת גישה טובה תאפשר עליית ערך מהירה יחסית. - קבלת הערכת שמאי
שמאי מקרקעין מנוסה ידע לתת לכם הערכה מציאותית של שווי הקרקע היום, וגם לצפות את השווי האפשרי בעתיד. הדבר חשוב במיוחד בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה, שם הפער בין מצב קיים למצב עתידי עשוי להיות עצום. - ייעוץ משפטי והסכם רכישה
קרקע היא נכס מורכב מבחינת רישום בטאבו, אפשרות לאיחוד וחלוקה או בעלויות משותפות. רצוי לבדוק שהרוכש יכול להירשם כבעלים במלוא מובן המילה, ושלא קיימים עיקולים או זכויות צד ג’. עורך דין מקרקעין יוכל לעזור בשמירה על האינטרסים שלכם לאורך התהליך.
מגמות עדכניות ותוכניות פיתוח ב-2025
השנה הנוכחית מתאפיינת בכמה מגמות חדשות:
- דגש על פיתוח פריפריה: המדינה משקיעה יותר ויותר בהרחבת כבישים ובבניית מסילות רכבת שיחברו את הפריפריה למרכז. הדבר מעודד רוכשים לחפש קרקעות גם באזורים שפעם נחשבו פחות אטרקטיביים.
- התחדשות עירונית לעומת בנייה חדשה: בערים הגדולות, התחדשות עירונית (תמ”א 38, פינוי-בינוי) היא עדיין אמצעי מרכזי להגדלת היצע הדיור. ובכל זאת, רבים מהפרויקטים החדשים עדיין נשענים על פיתוח קרקע חקלאית או רזרבות עירוניות.
- רגולציה מקלה: הרשויות מנסות להפחית את הביורוקרטיה סביב אישורי בנייה, מתוך הכרה בכך שהמחסור בקרקע זמינה למגורים מחייב הליך הפשרה יעיל. מצב זה מאפשר תהליכי תכנון מהירים יותר מאשר בעבר.
טיפים מעשיים להשקעה בקרקע מוצלחת
- קבעו תקציב וגבולות
לפני הכול, הגדירו כמה כסף אתם מוכנים להשקיע, והאם אתם מוכנים לקחת הלוואות או משכנתאות לצורך הרכישה. קרקע, במיוחד בשלבי הפשרה, עשויה לדרוש מכם היערכות להשקעה לטווח מעט ארוך יותר. - הבינו את פרופיל הסיכון שלכם
אם אתם מעוניינים בהשקעה סולידית עם סיכון נמוך, אולי תעדיפו קרקע שכבר יש לה תוכנית מאושרת. אם, לעומת זאת, אתם מוכנים לקחת סיכון לטווח ארוך, קרקע חקלאית בשלבי תכנון מוקדמים עשויה להניב רווח גבוה יותר. - בדקו את אלטרנטיבות המימוש
בעתיד, תוכלו להחליט אם לבנות על הקרקע בעצמכם, למכור אותה כשהיא בשלה יותר או להיכנס לשותפות עם יזם. נסו להעריך מראש אילו אפשרויות יתאימו לכם ובהתאם לכך בחרו את סוג הקרקע. - עבדו עם אנשי מקצוע
כדי למנוע טעויות יקרות, מומלץ להסתייע בעו”ד, שמאי וגם בחברה לשיווק קרקעות המתמחה בפרויקטים דומים. אנשי מקצוע אלה יוכלו להצביע על המלכודות ולהציג בפניכם הזדמנויות נדל”ן שבדרך כלל קשה להגיע אליהן לבד.
האם זוהי תקופה מנופית או מאתגרת?
לא ניתן להתעלם מהאתגרים שאיתם מתמודד שוק הנדל”ן כיום: ריביות עולות, מחירי דירות גבוהים ולעיתים קשיים בקבלת אישורי בנייה באזורי ביקוש. ובכל זאת, ההערכה הרווחת היא שהמחסור הכרוני בקרקעות והגידול הטבעי של האוכלוסייה ימשיכו להצית את הביקוש. מי שיוכל לזנק על ההזדמנויות בזמן הנכון ולקבל החלטות מושכלות, יוכל ליהנות מתשואות יפות על ההון המושקע.
בנוסף, הממשלה והגופים התכנוניים מנסים להאיץ תהליכים להפשרת קרקעות חקלאיות. על פי התחזית, בשנת 2025 יאושרו עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בכל רחבי הארץ, חלקן הגדול על קרקעות שהיו בעבר חקלאיות והפכו לזמינות למגורים. למי שמאתר חלקות ראויות עוד לפני שהאישור ניתן – זה יכול להניב תשואה של עשרות ואף מאות אחוזים.
כך תמצאו קרקעות למכירה עם פוטנציאל אמיתי
בין אם אתם משקיעים ותיקים או רק נכנסים אל עולם הנדל”ן, חשוב לבצע חיפוש יסודי ולבחון מספר אופציות במקביל. לצורך כך, תוכלו להיעזר באתרי אינטרנט של חברות נדל”ן, לבדוק מאגרי מידע תכנוניים ולפנות ליועצים בתחום המקרקעין. פעמים רבות, תיתקלו בשלטים המציעים קרקעות למכירה במחירים מפתים – אך ההבדל בין עסקה טובה לתרמית נעוץ בעיקר בבדיקת הנתונים והמסמכים.
אל תמהרו לחתום על כל חוזה. השוק מלא בהצעות, אך לא כולן שקופות במידה מספקת. הקפידו לבדוק גם מהי התשתית המשפטית שמבטיחה את זכויותיכם בקרקע, והאם יש תוכניות מתאר מקיפות באזור שעשויות להשפיע על ערך הנכס.
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל”ן: ליווי מקצועי מצעד ראשון ועד סגירת העסקה
אין תחליף לניסיון ולמומחיות בשוק מורכב כמו שוק הנדל”ן. א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל”ן היא חברה מובילה המתמחה בדיוק בתהליכים הללו: איתור קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, בדיקות תכנוניות ומשפטיות וליווי משקיעים באופן אישי עד להשגת התוצאות הרצויות.
החברה עובדת בשיתוף שמאים, עורכי דין ומומחי תכנון, ומקפידה לספק ללקוחותיה מידע מלא ושקיפות מלאה לגבי עתיד הקרקע והסיכוי להפשרה. כך, אתם יכולים לקבל החלטה פיננסית מבוססת ולא להתבסס על הבטחות מעורפלות.
סיכום: שנת 2025 כהזדמנות נדל”נית
המציאות הנדל”נית בישראל בשנת 2025 מאופיינת במחסור בקרקעות זמינות, ביקוש גובר והליכי תכנון שמנסים להדביק את הקצב. השקעה בקרקע עשויה להיות המפתח ליצירת רווחים משמעותיים בתוך כמה שנים, בתנאי שמקפידים לבחור את הקרקע הנכונה ולערוך את כל הבדיקות הנדרשות. לא משנה אם אתם משקיעים שרוצים לאתר נכס מניב לטווח בינוני-ארוך או מחפשים אפיק השקעה מתקדם יחסית, הקרקע הפכה לאלטרנטיבה מובילה.
זה הזמן להעמיק את הידע, להתייעץ עם אנשי מקצוע, ולבחון את האופציות שעומדות בפניכם בתחום הקרקעות בישראל. עם תכנון נכון וראייה ארוכת טווח, שנת 2025 יכולה להיות השנה שבה תשיגו ביטחון כלכלי מבוסס – ותצטרפו לאלה שמבינים שהקרקע היא באמת הבסיס הטוב ביותר לנדל”ן מניב.