אביעד ברטובכל מי שרכש דירה ולקח משכנתא מכיר את הפוליסה הקטנה הזו שאמורה לכסות ולבטח את הנכס ואת החיים של לווי המשכנתא לכל מקרה נורא שעלול לקרות, נכון התשלום החודשי הוא לא כל כך גבוה אבל כשעושים את הביטוח נכון – אפשר לחסוך אלפי שקלים רק על תשלומי ביטוח משכנתא, אז איך חוסכים?
בשנת 2005 הוכרז בקול שאון גדול מהפך – מהיום אפשר לרכוש ביטוח משכנתא לא רק דרך הבנק שדרכו לקחתם את הלוואת המשכנתא אלא גם בכל חברת ביטוח. המטרה: פתיחת השוק לתחרות חופשית ועל ידי כך הוזלת מחירי ביטוחי החובה הללו תוך צמצום העמלות שהבנקים השאירו לעצמם בתהליך מכירת ביטוחי המשכנתא. בפועל, 14 שנים עברו ועדיין יותר ממחצית מאלו שלוקחים משכנתאות עושים זאת דרך הבנק ומשלמים בשן ועין תמורת ויתור על סקר שוק. אפשר וצריך לעשות סקר שוק ולבדוק אפשרויות אחרות, זולות בהרבה.
מה זה ביטוח משכנתא ועל מה משלמים יותר?
ביטוח משכנתא מורכב משני סוגי ביטוחים: ביטוח מבנה לדירה וביטוח חיים ללווים. ביטוח מבנה לדירה אינו כולל ביטוח תכולה, ביטוח צד ג’ או חבות מעבידים – כאשר עושים אותו דרך הבנק. לבנק אין את הרשות למכור לכם את התוספות הללו לביטוח המבנה, תוספות חשובות אותן ניתן לרכוש אם פונים לחברת ביטוח באופן עצמאי. הסוג השני של הביטוח, היקר מבין השניים, הוא ביטוח חיים ללווים. אם מדובר בזוג לווים, שני בני הזוג צריכים להיות מבוטחים בביטוח חיים. בביטוח מסוג זה, הבנק כמוטב יקבל את החזר הלוואת המשכנתא במקרה ובו אחד הלווים או שניהם נפטרים לפני תום ההחזר. בן הזוג שנותר בחיים יהיה פטור מהמשך הדרישה להחזר המשכנתא.
את שני סוגי הביטוחים ניתן לרכוש עצמאית ישירות מול חברות הביטוח או סוכני ביטוח. הבנקים עדיין משתדלים להפוך את חיי הלווים לקשים יותר אם הם בוחרים באפשרות זו – פשוט כיוון שהם גובים עמלות מופרזות על התענוג המפוקפק של ביטוח דרך הבנק. עד לא מזמן היה מדובר בעמלות של 40% ו-50%, היום הם מוגבלים בעמלה של עד 20% – מה שאומר שחמישית מכל מה שתשלמו לאורך השניים עבור ביטוח משכנתא ילך ישירות לבנק.
דיווח לכל אורך התשלומים
כיום אין חובת דיווח והתעדכנות בין חברת הביטוח והבנק, דבר שעלול לעלות ללווים כסף רב ולעתים להשאיר אותם ללא ביטוח מספיק. הפרשי זמנים בין התחלת ההלוואה בפועל, שינוי מסלולי הלוואה או פירעון מלא או חלקי מוקדם – כל אלו עלולים להביא למצב של תשלום יתר בתשלומי הביטוח. קחו לדוגמה אדם שקיבל ירושה ומחזיר חלק מתשלומי המשכנתא מוקדם יותר מהצפוי. הבנק אינו מדווח לחברת הביטוח על השינוי, ותשלומי הביטוח מחושבים על פי יתרת ההלוואה שאותה יש להחזיר מה שמוביל לכך שהתשלום עבור הביטוח נותר עבור הסכום הגבוה יותר שהיה לפני ההחזר.
מצב נוסף הוא של הקפאת ההחזר, מצב שמתאפשר על ידי חלק מהבנקים. במצב כזה גם נוצר חוסר מתאם בין מצב ההלוואה והביטוח שעלול להסתיים בכך שהסכום המכוסה על ידי הביטוח קטן מהסכום שנותר להלוואה.
יש צורך בשינוי התקנות על מנת לתקן עיוות זה, אולם עד שזה יקרה האחריות על עדכון חברת הביטוח בכל שינוי בנוגע להלוואת המשכנתא: פירעון מוקדם, שינוי מסלול, הקפאה, מחזור משכנתא או כל דבר אחר – היא באחריות הלווה ולטובתו.
מחזור ביטוחים
נושא שני הוא נושא מחזור הביטוחים. ניתן לבצע סקר שוק כל כמה שנים לבדוק האם יש הצעות טובות יותר לביטוח ולעבור לחברת ביטוח אחרת המציעה הצעה טובה יותר. יחד עם זאת כדאי לקחת בחשבון מספר דברים: ראשית, ככל שהגיל עולה, ביטוח החיים מתייקר. שנית, שינוי המצב הבריאותי ובכלל זה גם עישון משפיעים מאד על גובה פרמיית ביטוח החיים בזמן החתימה. אם המצב השתנה לרעה – המעבר אולי יחשוף אתכם למבצעים אבל גם להתייקרויות בגובה הפרמיה. אם, לחילופין, המצב השתנה לטובה (למשל – הפסקתם לעשן) – חשוב לעדכן את חברת הביטוח בכך ולזכות בהנחה לאחר תקופת זמן מסוימת.
תוספות לביטוח
יש תוספות לביטוחים אותן ניתן לרכוש רק שלא דרך הבנק, חלקן חשובות מאד כגון חבות מעבידים או ביטוח צד ג’ במסגרת ביטוח מבנה. לרב, גם תוספת של ביטוח תכולת דירה רצוי וגם הוא אינו מוצע על ידי הבנק. מנגד, תוספת שנהוג להציע לביטוח החיים, גם דרך הבנק, היא ביטוח אבדן כושר עבודה. ביטוח כזה לרב קיים על ידי מקום העבודה דבר שעלול להוביל לכפל ביטוחים מיותר.
כמה בערך עולה ביטוח משכנתא?
העלות אותה תשלמו על מחיר ביטוח משכנתא משתנה מאד בין חברה לחברה ובין מה שמוצע על ידי חברת הביטוח ישירות ומה שמציע הבנק. עלות ביטוח משכנתא לאורך חיי הביטוח יכולה להגיע ל-12,000 ₪ לערך ועד 31,000 ₪ ויותר לפי מחשבון ביטוח משכנתא משרד האוצר תלוי דרך מי עשיתם את הביטוח ובאיזו חברה. אם אתם עושים את הביטוח דרך הבנק צפוי לעמלות והתייקרות נוספת בערך של כ-20%. שימו גם לב כי כאשר יתרת ההחזר נמוכה מ-30,000 ₪, אין חובה לרכוש ביטוח משכנתא כלל.
לסיכומו של דבר, את ביטוח המשכנתא ניתן להוזיל כך שלאורך חיי ההחזר תחסכו עשרות אלפי שקלים. שווה לבדוק את הצע מחוץ לבנקים, להשוות, ולבצע השוואה נוספת אחד לכמה שנים. חשוב לעדכן את חברות הביטוח בכל שינוי הנוגע למשכנתא כיוון שעדכונים כאלו אינם מתבצעים באופן אוטומטי וככל הניתן להימנע מעלויות משוערות: בקשו מהבנק את לוח תשלומי הפרמיה וסך התשלומים ועם מידע זה השווה בין ההצעות השונות שתקבלו ישירות מחברות הביטוח.