אביעד ברטובעו”ד שחר בן-עמי ועו”ד אירית כהן צידון
בשנים האחרונות, בעקבות משבר הדיור, נעשים ניסיונות למצוא פתרונות, אשר יביאו להגדלת היצע הדירות ולהקלה על מצוקת הדיור.
לממשלה ישנה השפעה רבה על שוק הדיור: רוב קרקעות המדינה נמצאות בניהולה של רשות מקרקעי ישראל, על כן בכוחה של הממשלה להשפיע, במידה מסוימת, על הביקוש וההיצע, ובכך לווסת את מחירי הדיור. גם לשלטון המקומי ישנה השפעה רבה על שוק הדיור, בין היתר, בשל היכולת של וועדות התכנון להנפיק היתרים ולהאיץ למעשה את הליך הבנייה.
אחד מניסיונות ההקלה על משבר הדיור נעשה תוך שימוש בדיני הארנונה – באמצעות הוספת סיווג של “מבנה מגורים שאינו בשימוש” (הידוע גם בשם “דירת רפאים“) – אשר מחויב בשיעור ארנונה מוגדל. דירה תסווג כ”דירת רפאים” כאשר לא נעשה שימוש בנכס בתקופה של 9 מבין 12 החודשים אשר קדמו ל-1 לדצמבר שלפני שנת הכספים בעדה מוטלת הארנונה (דבר הנבחן באמצעות בחינת צריכת החשמל והמים בדירות לתקופה זו).
על-פי הערכות, יש כיום בישראל כ-160 אלף “דירות רפאים”, אשר אינן מאוכלסות. מדובר בדירות ריקות, ישנות או עזובות, שבעליהן לא מצאו לנכון לשפצן; בדירות שהמשקיעים שרכשו אותן לא מצאו לנכון להכניסן לשוק; או בדירות ריקות בבעלות זרים מחו”ל.
יצוין, כי סיווג “דירת רפאים” הוסף במסגרת תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), במסגרת יישום המלצות דו”ח וועדת טרכטנברג – דו”ח הוועדה לשינוי כלכלי-חברתי והחלטת ממשלה בעניין הרחבת היצע הדיור ובנייה קיימת באמצעות כללי הארנונה, זאת בעקבות משבר הדיור והצורך במציאת פתרונות אשר יביאו להגדלת היצע הדירות.
למעשה, הוצע לעשות שימוש בדיני הארנונה, בניסיון להוציא דירות נוספות לשוק, לשם הגדלת ההיצע. בעקבות ההחלטה, תוקנו תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) ונקבע, כי רשות מקומית תהא רשאית לקבוע לשנת הכספים 2015-2016 סיווג של דירת רפאים.
הרציונל העומד בבסיס הוספת סיווג “מבנה מגורים שאינו בשימוש”, הוא מתן תמריץ כלכלי לבעלי נכסים להשכיר או למכור את הדירות שאינן בשימוש, ובכך להגדיל את היצע הדירות הזמינות למגורים. הוראת שעה זו פקעה בסוף שנת 2016, והממשלה החליטה להאריך אותה בחמש שנים נוספות, עד סוף שנת 2021. בהתאם, הוגשה לאחרונה טיוטת תקנות, אשר קבלתן תאפשר לרשויות להמשיך ולחייב בארנונה בשיעור מוגדל, עד סוף שנת 2021.
נראה, שמן הראוי היה, כי בטרם יאריכו את הוראת השעה, תיערך בחינה עניינית האם הוראת השעה שעמדה בתוקפה השיגה את מטרתה, ואכן שוחררו דירות נוספות אל השוק.
אל מול הרציונל של עשיית שימוש בדיני הארנונה, בניסיון להגדיל את היצע הדירות ובכך להקל על משבר הדיור, עולות לא מעט בעיות בשימוש בדיני הארנונה לצורך השגת מטרה זו.
ראשית, ארנונה הינה מס ולכן היא מוטלת ללא כל זיקה לשירות הניתן, כך שאין קשר בין חובת תשלום הארנונה לבין שירות כלשהו המוענק למשלם המסים. מטרת הארנונה, היא לאפשר לרשות המקומית לספק לתושבים מכלול של שירותים אותם היא מחויבת לספק על פי דין.
בית המשפט העליון כבר התייחס בעבר להבדל בין מס לאגרה, וציין כי מס נגבה ללא זיקה לשירות מסוים. לכן, לא ברור הקשר שבין הטלת מס על מחזיק נכס לבין מטרת הגדלת היצע הדירות.
שנית, יש בהוראת השעה האמורה כדי לפגוע בזכויות הקניין של הפרט, ובזכותו של כל אדם לעשות בקנייננו כרצונו (בכפוף למגבלות החוקיות). כמובן שאל מול הפגיעה בזכויות הקניין של הפרט ניתן למנות הצדקות להוראת שעה זו, שכן על פניו ניתן לראות בהוראה זו הוראה מידתית לפגיעה ולצורך הקיים בהקלה על משבר הדיור.
שלישית, בפרקטיקה ישנה בעייתיות בכל הנוגע לאופן סיווג נכס כ”דירת רפאים”. פעמים רבות אין די בנתוני החשמל והמים – לפיהם נקבע אם דירה תסווג כדירת רפאים או לא – כדי להעיד בהכרח על השימוש הנעשה בנכס. פעמים רבות, ישנו הסבר רציונאלי אחר אשר מניח את הדעת לגבי הצריכה הנמוכה של מים וחשמל, ואין בנתונים אלה כדי להעיד בהכרח כי מדובר ב”דירת רפאים”.
לסיכום, הרציונל מאחורי הוראת השעה ברור, אולם ספק אם הדרך לפתרון משבר הדיור, הוא בחיוב ארנונה מוגדל של “דירות רפאים”.
הכותבים הם ממשרד שרקון בן עמי אשר & נאמן קינן שות’ המתמחים, בין היתר, בדיני ארנונה.