חושבים לקנות דירה להשקעה? כך תעשו את זה נכון

זאב נחמנזון

אחת הדרכים הנפוצות יותר לנסות ולשמור על הכסף כיום היא להשקיע אותו בדירה, ועם התשואות הריאליות זה בדרך כלל גם דרך טובה. הנה כל מה שצריך לדעת על זה

לפעמים, כדי לעשות לביתכם – הדבר הנכון הוא לעשות את זה באמצעות בית אחר. כיום, אנשים רבים רואים דירה להשקעה כפתרון אופטימלי. מצד אחד, ריביות ותשואות נמוכות מהשקעות לטווח קצר, פקדונות או תכניות חסכון של הבנקים, אינן מפתות במיוחד, ומצד שני מחירי הנדל”ן רק עולים ועולים. עם זאת, דירה להשקעה כרוכה בהוצאות לא קטנות לפרק זמן ארוך, ועל כן חשוב לעשות זאת בתבונה. בין אם מדובר בכסף שלכם ובין אם בהלוואה שאתם נוטלים מגורם אשראי – עשו זאת בצורה אחראית ותכננו את המהלך לפני שתתחילו בו באופן מעשי.

הכמה והאיפה

בניגוד לדירה שבה אתם מתכננים לגור, דירה להשקעה מאפשרת גמישות רבה בבחירת המיקום ובהתאמה ליכולות התקציב שלכם. לכן, התקציב הוא הדבר הראשון שצריך לקחת בחשבון. במקרה הזה כדאי מאד לא לקפוץ מעל הפופיק ולא להכנס להרפתקה שתקצור את כל החסכונות שלכם, או לחלופין משכנתא עם החזר חודשי שייתכן ולא תוכלו לעמוד בו בשלב מסויים, בכדי להתכונן כראוי ולתכנן את התקציב באופן מיטבי – מומלץ תמיד להיעזר במדריך משכנתא . 

אחרי שהגדרתם את התקציב הגיע הזמן לחפש את המקום לרכוש בו דירה. פערי המחיר בין דירות במרכז הארץ (קל וחומר תל אביב) לדירות בפריפריה אדירים ויכולים להגיע למאות אחוזים. לצד זאת, את הפערים האלו תמצאו גם במחיר השכירות, כך שאם לצורך העניין תשכירו דירה בדימונה תקבלו עבורה דמי שכירות נמוכים בחצי מאשר ברמת גן או גבעתיים. מה שחשוב כאן הוא לא להסתכל בהכרח על גובה השכירות אלא על גובה התשואה. לא מן הנמנע שדווקא אותה דירה בדימונה תניב תשואה גבוהה יותר, כשהפער בין המחיר בו רכשתם גדל לעומת המחיר בו אתם משכירים. מה שלא פחות חשוב הוא לבחון את העיר או הישוב בו אתם מתכננים לרכוש את הדירה להשקעה, ולבדוק את רמת הביקוש ואופי האוכלוסיה באיזור. בחיפה ובאר שבע, לדוגמה, ישנן אוניברסיטאות, מה שמביא קהל של סטודנטים. זהו לא קהל עשיר במיוחד, אך הוא נתפס אמין ויציב. בהתחשב בעובדה שהוצאת תואר לוקחת שלוש שנים לכל הפחות – זהו גם קהל נאמן ומשתלם לטווח הרחוק. 

מעבר לערים סטודנטיאליות, כדאי גם להסתכל על תכנונים קדימה והתפתחויות מעניינות במדינה, שיכולים לפתוח הזדמנויות חדשות. לפני כמה שנים, כשהוחלט במשרד הבטחון לסגור את מחנה צריפין העצום ולהקים במקומו עיר בה”דים בנגב – החלה רכישה המונית של דירות להשקעה בירוחם, שעד אז נחשבה מקום שכוח אל, ולפתע נכנסה לתנופת בניה ופיתוח שהתבררה כמשתלמת מאוד עבור הרוכשים. שינויים ותמורות כאלה אינם מתרחשים על בסיס קבוע, ועם זאת מומלץ מאוד להישאר במעקב, ולעתים אף לחכות להזדמנות.

קל זה לא

חשוב שלא תטעו בזה – לא די בלבחור מקום טוב ומחיר נמוך, להשקיע את הסכום ולהשכיר מהרגע להרגע. כדי שהכסף יעבוד בשבילכם אתם צריכים קודם לעבוד בעצמכם, ולהשקיע זמן, מחשבה ואנרגיות בדירה. 

ראשית, כשאתם מתחילים להתכנס לאיזור מסוים, ומצאתם נכס שמעניין אתכם – גשו למקום ובחנו אותו, עוד לפני שבכלל נכנסתם לדירה. בדקו איזו אוכלוסיה גרה בשכונה, מה רמת הרעש, איכות התשתיות, האם קל למצוא חניה ברחוב, האם יש תחבורה ציבורית קרובה, מרכזי קניות ומסחר. בדקו גם את עומס הבניה באיזור, גם בהסתכלות שנים קדימה. אם לצורך העניין מספר בניינים מהבניין בו אתם מתכננים רכישה מתוכנן תהליך תמ”א ,  הדבר צפוי לפגוע באיכות חיי התושבים בשכונה, וגם אם באופן זמני – להשפיע לרעה על גובה ויכולת ההשכרה של הנכס שלכם. את הבדיקה בשכונה בצעו גם ביום וגם בלילה ועמדו על היתרונות והחסרונות של הסביבה. ככל שמדובר בנכס עצמו – גם אם אינכם מתכוונים לגור בו הוא עדיין הנכס שלכם וכך יש להתייחס אליו. בחנו את מצבו המבני לעומק. לא פחות מכך את מצבו המשפטי (האם משועבד, מעוקל וכיו”ב). אם אתם מוצאים נכס רעוע שמחייב שיפוץ – דעו לקבל אותו במחיר נמוך מהשווי שלו, וקחו הערכה מאיש מקצוע לגבי עלות השיפוץ המתוכננת. גם את זה – שקללו מול גובה השכירות שאתם מתכננים לדרוש, ואם הכל עומד בציפיות ובתכנונים – התקדמו לסגירת עסקה.

וכמו שכבר כתבנו לפני – אל “תינעלו” על איזור מסוים, קל וחומר נכס ספציפי. שוק הנדל”ן בישראל רווי באפשרויות, והחוכמה היא לתפוס את ההזדמנות הנכונה.