הציגה עצמה כמארגנת קבוצת רכישה ופעלה כיזם נדל”ן: עיצום כספי הוטל על “בי-טוואר”

במסגרת הליך מנהלי אשר נוהל במשרד הבינוי והשיכון, נמצא כי חברת רום כנרת נכסים והשקעות בע”מ, שהציגה עצמה כמארגנת קבוצת רכישה ברחוב יוספטל 80 בבת-ים, פעלה למעשה כיזם נדל”ן בקשר למכירת דירה בפרויקט, מבלי להבטיח את כספי הרוכשים כנדרש בחוק. עיצום כספי בסך 224,000 ₪ הוטל על החברה.

ככלל, מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים להוראות חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 (להלן: “חוק המכר”), ובהתאם – אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר. לצד זאת, לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה, הוא אכן כזה, על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים, כי אם מערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מהמערכת ההסכמית אשר נחתמה כמו גם אופי פעילות המארגן וחברי הקבוצה בפועל.

במסגרת חקירה והליך מנהלי אשר נוהל מול חברת רום כנרת נכסים והשקעות בע”מ, נמצא כי החברה פעלה למכירת דירות בפרויקט בבת-ים בכסות של ארגון קבוצת רכישה. אמנם במסגרת העסקה נחתם הסכם שכונה “הסכם שיתוף”, כפי שנוהגים לחתום חברי קבוצת רכישה, ואולם בחינה מהותית של מאפייני העסקה העלתה,  בין היתר, כי במסגרת העסקה נחתם הסכם ישיר בין החברה לרוכש, שנקבע בו כי הוא גובר על הוראות הסכם השיתוף, נמכרה לרוכש דירה ספציפית, נקבע לה מחיר סופי ותאריך מסירה, הקרקע נשארה בבעלות החברה, החברה שלטה בכל הפעולות בפרויקט ועוד – כולן פעולות המאפיינות עסקת מכר, שעליה חל חוק המכר, ולא קבוצת רכישה. מאחר שמדובר בעסקת מכר שעליה חל חוק המכר, והחברה לא סיפקה לרוכש בטוחות להבטחת כספו במקרה של כשל בפרויקט (כגון ערבות בנקאית), הטיל ממונה חוק המכר על החברה עיצום כספי כאמור.

ההליך נוהל בקשר להתקשרות אחת בפרויקט וחקירה נפתחה אודות כלל ההתקשרויות.

עמית גריידי, ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון: “בכל מקום בו כספי רוכשים בסיכון, שם נהיה. מארגני קבוצות רכישה אינם פטורים מהוראות חוק המכר ככל שיתגלה שפעלו למכר דירות. אנו מאפשרים לכל מארגן קבוצה אשר מבין כי פעל בדרך דומה לזו המתוארת לעיל – להביא את הדבר לידיעת האגף להגנה על רוכשי דירות במשרד הבינוי והשיכון ולהסתייע בנו לתיקון הליקויים.”