אביעד ברטובהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משיקה בימים אלו “הסכם מדף” עבור בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט “פינוי בינוי” בבניינם.
הסכם זה מהווה כלי סיוע מרכזי עבור הדיירים ונכתב כחוזה משפטי מפורט בו יוכלו הדיירים להשתמש כהסכם מוכן לחתימה או בכדי לדעת אילו תנאים מרכזיים צריך להכיל הסכם עליו הם חותמים בכדי למנוע הסכמים פוגעניים. ההסכם יפורסם באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ויהיה זמין לכל דורש.
כידוע עסקת פינוי בינוי היא עסקה הנמשכת תקופה ארוכה, כוללת שלבים רבים ומשלבת גורמים בעלי אינטרסים שונים: יזמים, קבלנים, בעלי דירות ורשות מקומית. נוסף על כך ישנן פעולות שנדרשות לערוך מול רשויות המס ומשרדים ממשלתיים נוספים. באופן טבעי, תהליך כזה מעלה חששות כבדים אצל הדיירים, שלעיתים משתייכים לאוכלוסיות מוחלשות. ועדיין אופן ההתנהלות של כל אחד מהדיירים עשוי להשליך על היכולת לקדם את הפרויקט בכלל ובלוח הזמנים הנדרש בפרט.
מטרת ההסכם להתוות דרך התנהלות של הצדדים לאורך הפרויקט, ולנסות לתת מענה מיטבי לסוגיות שונות המתעוררות במהלכו, תוך שמירה על הגינות מירבית ביחס לכל הצדדים השותפים לו. ההסכם מתייחס לכל שלבי הפרויקט, החל בהתארגנות וכלה בתקופת הבדק לאחר אכלוס הדירות; תוך התייחסות מפורטת למכלול ההיבטים הקיימים בהם, לרבות היבטי תכנון, רישוי, רישום, קניין, ליווי בנקאי, שעבוד, מסירת מידע, שקיפות, ועוד. כמו כן, על ההסכם לקבוע את התמורות שיינתנו לבעלי הדירות (בהתאם לנתוני הפרויקט הספציפי) כנגד הזכויות שיקנו ליזם במקרקעין, תוך פירוט האישורים אותם היזם נדרש לבצע לצורך מימוש הפרויקט.
על הכנת ההסכם שקדו עינת גנון סמנכ”לית הרשות ועו”ד חנה גבאי, היועצת המשפטית היוצאת של הרשות, תוך הקפדה על שמירת זכויות בעלי הדירות, כולל קרן תחזוקה למימון עלויות ועד הבית, בטוחות (למשל – ערבות חוק מכר, ערבות לתקופת השכירות), תנאים מתלים להסכם, אפשרות יציאה מההסכם, קביעת לוחות זמנים, קווים מנחים לקביעת קבלן מבצע ועוד.
ב”הסכם המדף” נקבעו גם מנגנונים למניעת חילוקי דעות ולסיוע בהסדרתם עוד במהלך תקופת העסקה.
בנוסף, מפרסמת הרשות הממשלתית הסכם לארגון עסקת פינוי-בינוי, אשר יהווה נדבך משלים לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע”ז-2017, אותו יזמה הרשות וקידמה בשיתוף עם משרד המשפטים. החוק הסדיר את פעולתם של “מארגנים” רציניים, תוך מיגור פעילותם של “קבלני חתימות” לא-מקצועיים.
הסכמים אלה מהווים אבן דרך בפועלה של הרשות הממשלתית בתחום גיבוש מסמכי התקשרות בעסקאות להתחדשות עירונית, סמכות שניתנה לה במסגרת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית התשע”ו 2016. עם זאת, ההסכמים אינם מהווים תחליף ליעוץ משפטי והמלצת הרשות לבעלי הדירות הינה לבחור בעצמם עורך דין אשר ייצג אותם בהליך החתימה על ההסכם עם היזם.
“אפשר לראות באופן גורף כי אחד החסמים הגדולים ב’פינוי בינוי’ זה הפחד המוצדק של הדיירים מפני חתימת הסכם מול יזם, ואנו כמדינה נדרשים לתת לדייר את הכלים שיסייעו לו להרגיש בטוח להפקיד את ביתו” מספר חיים אביטן יו”ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית “אנו עובדים בתקופה הקרובה על מסמכים דומים גם עבור תמ”א 38 חיזוק – עסקה מלאה והסכם לארגון, ומקווים כי מסמכים אלו יסירו את החסמים והחששות של בעלי הדירות ונוכל לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית למענם ובשבילם.”