החלטה דרמטית בועדת הערר: השבחה מפרויקט השכרה לטווח ארוך שונה מזו של פרויקט מגורים “רגיל”

ועדת הערר מחוז ת”א קבעה בימים האחרונים בהחלטה תקדימית ועקרונית, כי בחישוב היטל השבחה על הקלות בנייה במסגרת פרויקט להשכרה לטווח ארוך, יש להתבסס על שווי קרקע להשכרה שהוא נמוך יותר משווי קרקע למגורים למכירה, ומשכך ההשבחה נמוכה יותר מזו הנקבעת בגין הקלות בפרויקט רגיל.

מדובר בפרויקט לדיור להשכרה שיזמה חברת “דירה להשכיר” הממשלתית בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ועיריית חולון בשכונת תל גיבורים בחולון, וחברת מגוריט זכתה במכרז להקמתו. מדובר בשני מגרשים בשטח כולל של 2,450 מ”ר שבהם אמורים להיבנות שני מגדלי מגורים עם 42 דירות. במסגרת המכרז של דירה להשכיר, כפי שנהוג במכרזי השכרה לטווח ארוך, 25% מהדירות מיועדות למטרות השכרה לטווח ארוך בשכר דירה מפוקח הנמוך ב-20% ממחיר השוק ולתקופה של 20 שנה שבה לא יתאפשר ליזם למכור את הדירות, והיתר להשכרה בשוק החופשי במחיר רגיל. מגוריט ביקשה היתר בנייה והגדלת הזכויות לבניית 54 דירות.

החלטת ועדת הערר ניתנה במסגרת דיון בערעור שהגישה חברת מגוריט בגין שומת השבחה שנתנה הוועדה המקומית חולון ולאחר הכרעת שמאי מכריע שניתנה בעקבותה. השמאות מטעם חברת מגוריט בוצעה בחברת פז כלכלה והנדסה בבעלות דניאלה פז-ארז, והחברה יוצגה בוועדת הערר ע”י עורכת הדין דפנה תמיר שותפה במשרד ענת בירן.

השמאי המכריע קבע במפורש, כי שווי מ”ר מבנה המוגבל ע”י תנאי החכירה (במקרה הזה מוגבל להשכרה ארוכת טווח), נמוך משמעותית משווי מ”ר בנוי בשוק החופשי. יחד עם זאת, הוא קבע גם כי לצורך חישוב היטל ההשבחה, שווי הבעלות על הקרקע יהיה לפי שווי של קרקע למגורים שהוא גבוה יותר משווי של קרקע להשכרה. על החלטה זו ערערה חברת מגוריט, בטענה כי יש להתחשב במגבלות שעומדות בפני החוכר – החובה לייעד את הדירות להשכרה ארוכת טווח – ואין להשוות זאת לדירות רגילות למגורים שנמכרות בשוק החופשי. נטען כי צריך לחשב את שוויי הקרקע לפי ייעוד המקרקעין בפועל (דיור להשכרה).

ועדת הערר קיבלה את טענות חברת מגוריט וקבעה כי יש להתחשב במגבלות שעל החוכר בעת קביעת ההיטל. הוועדה התבססה על פסיקה קודמת לפיה מצב שבו מייחסים למקרקעין ערכים תיאורטיים במנותק מהתנאים הייחודיים הנובעים משיווקם (במסגרת מכרזי דירה להשכיר), ובהתעלם מההנחה המחויבת (שכר דירה מפוקח, ל-20 שנה), חוטא למטרתו של היטל השבחה ומוביל למיסוי מעבר להתעשרות הנישום. כן נקבע, כי המגבלות של הפרויקט להשכרה שזורות בהליך התכנוני והיוו טעם לאישור ההקלה של תוספת יחידות הדיור ולכן אין להתעלם מהן בעת חישוב ההיטל.

הוועדה המקומית חולון ביקשה להחזיר את הדיון לשמאי המכריע, אך ועדת הערר לא הסכימה וקבעה כי לא נפל פגם בהכרעת השמאי בעניין שווי הקרקע שנקבע המחייב התערבות של ועדת הערר.

לדברי דניאלה פז-ארז, בעלים ומנכ”ל של חברת פז כלכלה והנדסה, “נטרול החובה לייעד את הדירות להשכרה בעת חישוב ההיטל, הוביל לחיוב לא אמיתי של ההשבחה בפועל. היזם בונה את הפרויקט להשכרה, בעוד שחיוב היטל ההשבחה הינו בהתאם לפרויקט למכירה שהכנסותיו גבוהות מהותית – וכך למעשה החיוב לא שיקף נכונה את הרווח היזמי! אנו שמחים שוועדת הערר קיבלה את טענותינו בנושא”.

לדברי עו”ד ענת בירן, “מדובר בהחלטה עקרונית וחשובה של ועדת הערר, הקובעת במפורש כי לא ניתן לדרוש היטל השבחה מיזם ולא להתחשב בייעוד האמיתי של הקרקע ושל הפרויקט, במיוחד אם זה פרויקט ביוזמה ממשלתית. שוק השכירות לטווח ארוך צפוי להתפתח בשנים הקרובות כחלופה הולמת למגורים בדירות בבעלות, ויותר ויותר פרויקטים כמו בנדון ייצאו על הפועל, מכאן החשיבות הגבוהה בהחלטת ועדת הערר שמתווה את הדרך למקרים הבאים”.