האם נשלם מס על דירה בחו”ל? מאת עורכת דין יסמין צח

מכירה או השכרה של דירה בחו”ל, יכולה אמנם להיות עסקה מכניסה, אבל חל עליה מיסוי. מה כולל מס דירה בחו”ל, באיזו מדינה משלמים את המיסים ולמה נדרש עו”ד מקרקעין? כל התשובות בהמשך!

יותר ויותר ישראלים משקיעים בשנים האחרונות בנדל”ן בחו”ל, בעיקר להפקת רווחים, אך גם כמפלט אפשרי לעת צרה. נתוני בנק ישראל משנת 2017,  הציגו היקף השקעות של 901 מיליון דולר בנכסים בארצות זרות, לעומת 11 מיליון דולר, עשר שנים קודם לכן.

אבל השקעה במדינה אחרת, דורשת התמצאות בחוקי המקום ומחייבת ליווי מקצועי. הדבר הראשון שיש לדעת הוא, שכמו בישראל, המחיר הכולל של העסקה, עלול להיות גבוה בהרבה ממחירו הנקוב של הנכס. אחד הגורמים המשפיעים על כדאיותה של השקעת נדל”ן, בוודאי בחו”ל, הוא נושא המיסוי ומדיניות המס במדינה בה רוצים להשקיע.

מס על דירה בחו”ל

מאחר שנכסים הנרכשים מחוץ לישראל, לא נחשבים לנכסי מקרקעין על פי חוק המקרקעין הישראלי, תקנותיו אינן חלות עליהם. משקיע הרוכש דירה במדינה זרה, ישלם מס רכישה (מס הנגבה על רכישת זכות במקרקעין מכל סוג), רק במדינה בה נמצא הנכס. מס הרכישה, הנהוג בישראל כמו במדינות רבות אחרות, נע לרוב בין 2% ל-10% מהיקף העסקה.

משקיע שמכר דירה בחו”ל ברווח, יחויב במס שבח או מס רווחי הון, במדינה האמורה. יש מדינות הפוטרות ממס זה, אם המוכר החזיק בדירה לאורך כמה שנים. בבולגריה למשל, עומד פרק הזמן הזה על שלוש שנים ובפולין על חמש שנים.

חובת דיווח לרשות המיסים

החל משנת 2003, אזרח ישראלי שיש לו הכנסות מהשכרה או מכירה של דירה בחו”ל, מחויב במס הכנסה בישראל וחובה על מי שמתכוון להשקיע בנדל”ן בחו”ל, לדווח על כך לרשות המיסים בישראל, בין אם השקיע עצמאית, או בעזרת חברת השקעות.

בדיווח, שצריך להתבצע בסוף שנת המס, יצהיר המשקיע, שהיה באותה שנה ברשותו, ברשות בן או בת זוגו או ברשות צאצאו שעדיין קטין, נכס מניב בחו”ל, או שביצע במהלך אותה שנה, רכישת נכס בחו”ל. על מכירת נכס בחו”ל, יש לדווח לרשויות המס בתוך שלושים יום ממועד ביצוע העסקה.

במקביל, יש לדווח על השקעה בנדל”ן גם לרשויות המס במדינה בה היא בוצעה ומומלץ מאוד להסתייע לשם כך, בעורך דין למיסוי עסקאות נדל”ן ומקרקעין, הבקיא בחוקי המס  באותה מדינה.

אמנת המס

כאשר אזרח ישראלי משכיר נכס בחו”ל, הוא מחויב לשלם מס גם במדינה בה נמצא הנכס וגם בישראל. כדי למנוע מקרים כאלה של כפל מס, חתומות ביניהן מדינות רבות בעולם, כולל ישראל, על אמנת מס.

בהתאם לאמנה, בשלב הראשון משלם המשקיע את המס במדינה בה נמצא הנכס, בהתאם לחוקי המיסוי הקיימים בה. בשלב הבא, הוא ישלם את המס בישראל. אם קיימת אמנת מס בין שתי המדינות, המשקיע יקבל זיכוי בישראל, על המס ששילם בחו”ל.

אמנת המס קובעת עוד, שכאשר שיעור מס רווחי ההון במדינה מסוימת נמוך מזה הנהוג בישראל, ייגבה ההפרש על ידי רשות המיסים בישראל. רשימת המדינות עימן חתומה ישראל על אמנת מס, מופיעה באתר משרד האוצר.

אזרח ישראלי המוכר דירה שברשותו בחו”ל, אך היה תושב חוץ במשך לפחות שש שנים קודם לכן, יהיה פטור מתשלום מס רווחי הון במהלך עשר השנים לאחר חזרתו ארצה.

מסלולי המיסוי על רווחי נדל”ן בחו”ל

לתשלום המיסים על מכירת או השכרת דירה בחו”ל, משקיע פרטי רשאי לבחור בין שני מסלולי מיסוי בישראל, שניתן להחליף ביניהם אחת לשנה.

הראשון הוא מסלול מס שולי. זהו מסלול מיסוי רגיל, הנקבע לפי מדרגות המס ובשיעור המס השולי של המשקיע. במסלול זה, ניתן לנכות מהמס הוצאות הנלוות לבעלות על הנכס כמו תחזוקה, דמי ניהול, פחת, ייעוץ מקצועי ועוד, זאת אם המדינה חתומה על אמנת מס עם ישראל.

המסלול השני הוא מסלול מופחת 15%. במסלול זה נגבה מס על שיעור מופחת של 15% מדמי השכירות, אך לא ניתן לנכות מההכנסה הוצאות תחזוקה, מלבד בלאי. מסלול זה מיועד למשקיעים פרטיים, שהכנסתם מנדל”ן בחו”ל לא נחשבת כהכנסה מעסק ולבעלי מס שולי גבוה.

ייעוץ משפטי למיסוי מקרקעין בחו”ל: עו”ד יסמין צח

אין ספק שרכישת, השכרת ומכירת נדל”ן בחו”ל, עשויה להיות עסקה רווחית, אבל חשוב לברר מבעוד מועד, מהם חוקי המיסוי במדינה היעודה והאם היא חתומה על אמנת מס עם מדינת ישראל.

כדי לבצע את כל ההליך בצורה מושכלת ולא להיתקל עם החוק, חשוב מאוד לקבל ייעוץ משפטי לכל אורך הליך ההשקעה בנדל”ן בחו”ל.

עורכת הדין יסמין צח, היא בעלת ניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל”ן ומיסוי המקרקעין, תחומים הדורשים מיומנות ומומחיות רבה והיא מלווה פרויקטים נדל”ניים מסוגים שונים ובהיקפים שונים, בישראל ובחו”ל.

משרדה של עו”ד צח, מספק למשקיעי נדל”ן וליזמים ייעוץ וליווי מקצועי צמוד, החל משלב בדיקות הכדאיות של כל פרויקט ועד לסיומה המוצלח של העסקה, באמצעות רישום הזכויות או העברת החזקה על הנכס לרוכש.

הליווי המשפטי חיוני, לתחושת השקט והביטחון של המשקיע, שכל פעולותיו תואמות את החוק, בעיקר כאשר מדובר בהשקעה במדינה זרה, שחוקיה ונהלים יכולים להיות שונים מהמקובל במדינת ישראל.

הייעוץ המשפטי שתקבלו במשרדה של עו”ד יסמין צח, כולל בין השאר גם גיבוש טיוטה לחוזה רכישה, מכירה או השכרה של נכס נדל”ן, אם זו דירת מגורים, או כל נכס אחר, בדיקת שמאי ועוד, כל זאת תוך ראייה רחבה של התמונה הכוללת ושל המכשולים העלולים להתעורר, מתן יחס אישי ואמפתי ללקוח ומענה לכל שאלה שמתעוררת לאורך התהליך. ליצירת קשר התקשרו 074-7647052 או לחצו כאן להשארת פרטי התקשרות ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם, בהצלחה!