יעל וייסבעוד שהקורונה מאיימת על פרנסתם של מאות אלפי ישראלים, יש דווקא כאלה שמחפשים הזדמנויות טובות להשקעה, ומוכנים למחול לשם כך, גם לעמים שיש להם איתנו חשבונות היסטוריים פתוחים.
ריבית אפסית בבנקים, דשדוש הבורסה המקומית ותשואות נמוכות מהשקעות בנדל”ן בישראל, הובילו ישראלים רבים להשקעות נדל”ן בחו”ל, אך הקורונה הרעידה מן היסוד רבים מהשווקים גם מעבר לים.
שוק המסחר והמשרדים הוכה לא רק בארץ, אלא בכל העולם. התיירות שנפסקה בבת אחת ערערה כלכלות רבות, ושוק הנדל”ן המניב בחו”ל המשיך אמנם להתקיים, אך שינה כיוון.
לדברי עו”ד גיל אדר, המתמחה בדיני מקרקעין ובליווי משקיעי נדל”ן בחו”ל – השוק המבטיח ביותר כיום, נמצא דווקא בפולין. עו”ד אדר ממהר לסייג את דבריו. “מי שמצביע על מדינה או על עיר מסוימת כהזדמנות להשקעה מבלבל את המשקיעים, ועלול לנצל את בורותם”.
לדבריו, אין דין ורשה כדין לובלין. אין דין שכונת משפחות, כדין שכונת סטודנטים. דירה משופצת או חדשה הניתנת לחלוקה כחוק, מהווה השקעה שונה לגמרי מרכישת משרד, דירה בבניין לשימור, או דירה על הנייר. נכסים שבהם מוצעות למשקיעים מניות או אחוזים מהנכס הן סוג עסקאות המצריך ידע ומיומנות רבים. עסקאות כאלה מתאימות לחלק מזערי מהמשקיעים, ולכן, יהיה נכון יותר למרבית המשקיעים לבחור דווקא בדירות יד שנייה, שמטופלות על ידי חברת ניהול מקומית, עם רקורד מוכח.
על העשה ואל תעשה בבואך לשוק הפולני, ועל המלכודות שעלולות לחכות למשקיע הנדל”ן הישראלי מעבר לים – בכתבה הבאה.
למה דווקא פולין?
לפי בדיקה של אתר חדשות נדל״ן “פולין נמצאת בצמיחה מתמדת לאורך 20 שנים ברציפות”, אומר עו”ד גיל אדר העוסק בדיני מקרקעין על כל היבטיהם, ובליווי משקיעים ישראלים בהשקעות בחו”ל. לדבריו, פולין היא אמנם חברה באיחוד האירופי, אך בחרה שלא להצטרף אל גוש היורו משיקולים שונים. פולין מדורגת בין חמש הכלכלות המובילות באירופה, והתברגה במקום השלישי בעולם בין המדינות המעניקות שירותים לתעשיית ההייטק, אחרי סין והודו.
“בפולין מספר העובדים, ובהתאם לכך גם השכר, העולים בצורה עקבית משנה לשנה. המטבע שלה הזלוטי נחשב כיציב וחזק מאד, והמדינה שומרת על יציבות כלכלית וביטחונית. בשנים האחרונות הוקם בפולין בסיס לוגיסטי מרכזי של צבא ארה”ב שמניב שיתופי פעולה רבים” מסביר עו”ד גיל אדר. לדבריו, פולין, בניגוד למדינות נוספות שהיו בעבר מאחורי מסך הברזל, מעודדת השקעות זרות וזוכה לציונים גבוהים מבחינת השקיפות בעסקים, ובמדד השחיתות (מדורגת במיקום טוב יותר מישראל למשל).
לדבריו, בתי הספר והאוניברסיטאות בפולין מציעים לימודים ברמה גבוהה, והביקוש ללימודים אקדמיים עולה בצורה עקבית. כך, למשל, ב-2019 נרשמו ללימודים בפולין כ- 1.5 מיליון סטודנטים פולנים וכ-89 אלף סטודנטים זרים, רובם ככולם הם שוכרים פוטנציאליים ומהווים מקור הכנסה חזק לשוק המשקיעים.
מדוע סטודנטים הם מדד חשוב כל כך?
סטודנטים, ברובם הגדול, מאכלסים את שוק ההשכרה, וממעטים לרכוש נכסים, ועל כן נוכחות גדולה של סטודנטים בעיר מבטיחה שוק שכירות פעלתני ויציב. הסטודנטים, להבדיל מתיירים, לא תלויים בעונות, ובאים לעיר לתקופות ארוכות של לפחות 3-4 שנים. כמו כן, סטודנטים נוטים להתפשר על מרחב מחיה, לא נזקקים לדירות רחבות ידיים, ועל כן הם מהווים דיירים מצוינים לדירות מחולקות. מדוע דירות מחולקות כל כך חשובות למשקיע הנדל”ן? מפני שניתן לבסס עסקאות מעניינות בעלות תשואה גבוהה על רכישת דירות ובניינים ישנים, שיפוצם וחלוקתם ליחידות דיור קטנות, משופצות ונוחות.
לדברי עו”ד גיל אדר, הקורונה פגעה מן הסתם גם בפעולת האוניברסיטאות, אך היות והסטודנטים הם ציבור צעיר ופגיע פחות למחלה, הוא צפוי לחזור לקרבת האוניברסיטאות בקרוב, וייתכן אפילו שיקדים בכך את גלי התיירות העולמית. מעבר לכך, ערים שיש בהן מרכזי חינוך והשכלה, לא חייבות להוות מוקד תיירות כדי להוות אטרקציה נדל”נית. יתרה מכך, אומר עו”ד אדר, ערים עם אוניברסיטאות מהוות אטרקציה עבור תאגידי הייטק, בגלל ההון האנושי המתקבץ בהן, והיכולת להיות נגישים אליו ראשונים – וכך זוכים המשקיעים בערים אוניברסיטאיות לשוק זול יחסית, עם הזדמנויות צמיחה מאד גדולות.
איזו עיר מומלצת להשקעה בפולין?
לדברי עו”ד אדר, אשר בדק במשך כשנה מספר ערים וביצע מספר השקעות לטובת בדיקה זו, לובלין היא יעד השקעה מעולה אשר משלב מגוון רב של יתרונות ופוטנציאל. לובלין הנמצאת במזרח המדינה, שנחשב דווקא לחלק הפחות עשיר ומתויר של פולין. בלובלין פועלות תשע אוניברסיטאות, שבהן לומדים כ-85 אלף סטודנטים, כ-10,000 מתוכם זרים. בנוסף, בשל היותה של לובלין בירת המחוז, מרוכזים בה משרדי הממשלה, בנקים, בתי משפט, בתי חולים, ענפי תעשייה, מסחר ושירותים רבים וכן אצטדיון כדורגל עם כ-25 אלף מקומות ישיבה לצד מתחם בריכות מפואר, אקדמיה לכדורגל, מבנה אופרה חדיש ועוד.
מי יכול להשקיע בפולין?
לדברי עו”ד אדר, כל ישראלי יכול לרכוש דירות מגורים רגילות בבניין, ללא הגבלה מספרית, ואין לו צורך לשם כך בדרכון אירופאי. לעומת זאת, בית פרטי או נכס מסחרי יכולים להירכש רק על ידי בעלי דרכון של אחת ממדינות האיחוד האירופי.
אל תעשו זאת לבדכם
לדברי עוה”ד אדר ההשקעה בנדל”ן בחו”ל איננה דבר פשוט, ומומלץ מאד שלא להיכנס לתחום הזה ללא ליווי מקצועי. המרחק הרב מהנכס שבו השקעתם, חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, קשיי השפה, חוסר הכרה של מערכת המס והחוק בתחום הנדל”ן, ריבוי תרגילי העוקץ (שרבים מהם אגב, מבוצעים על ידי ישראלים על קורבנות ישראלים) – כל אלה יכולים לגרום להשקעות מסוימות להיראות כאטרקטיביות על הנייר – אך בפועל, הן לא יותר מאשר מלכודות צרכנים מרושעות.
“לשם רכישת נכס בחו”ל, כדאי לבחור אנשי מקצוע שקיבלתם עליהם המלצות, ושנמצאים בקשרים טובים עם מערכת שלמה של אנשי מקצוע מקומיים – החל מכל תחום הרישוי והמיסוי, דרך האדריכלות ועיצוב הפנים, וכלה בתחום התחזוקה, השיפוצים והאינסטלציה” אומר עו”ד אדר.
לדבריו, לא אחת, משקיעים ישראלים בחו”ל סבורים, כי תרבות השיח וההתנהלות המקובלת בישראל ברורה לצד השני, אבל זה ממש לא כך. לדבריו, כללי ניהול המשא ומתן שונים ממדינה למדינה ומתרבות לתרבות, ולעיתים נדרשת סבלנות רבה בכדי ליצור מערכת קשרים אשר בעזרתה ניתן לרכוש נכסים בצורה בטוחה ומקצועית.. עו”ד אדר חוזר ומדגיש כי בהשקעת בנדל”ן חייבים להתייחס תמיד לנכס ספציפי. “מי שמתייחס לנכסים בצורה כוללנית של אזור, שכונה או בניין – חוטא לאמת ועלול למצוא עצמו עם נכס שיגרום לו לאובדן הכנסה ולכאב לב… ולכן, אל משא ומתן לרכישת נכס מומלץ להגיע עם כל המידע הדרוש: מהו מחירו של הנכס, מה ניתן לבצע בו מבחינת השיפוץ, מהן העלויות הנלוות, מהם המיסים והתשלומים השוטפים לאחר הרכישה, וכו'”.
היתרון הגדול ברכישת דירה מיד שניה לעומת רכישה “על הנייר”:
לרכישה של דירה מיד שנייה קיימים יתרונות רבים, וביניהם:
- המשקיע רואה מה הוא קונה, ויכול לענות לעצמו על מספר רב של שאלות, כמו מהו בדיוק הנוף שנשקף מחלונות הנכס, האם קיימת קרבה לעמודי מתח גבוה או למפגעי רעש, מהו טיב הבנייה ועוד – וזאת בניגוד לעסקאות על הנייר. כך חוסר המידע והסיכונים הקיימים ברכישה – קטנים בצורה משמעותית.
- כסף כסף כסף – המשקיע לא צריך לממן פרויקט או להמתין חודשים או שנים ארוכות, שכר הדירה מתקבל מהיום הראשון (או מייד בתום השיפוץ).
- עלויות נלוות לעסקה – בפולין נמסרות דירות מקבלן במצב “מעטפת” כך שהרוכש נדרש להשלים ולטפל בעבודות הגמר בריהוט ועוד. בדירה מיד שנייה, המחיר יכלול את כלל העלויות, והוודאות, כמו גם היכולת לחשב את הנתונים מראש, קלה וברורה.
- רישום הנכס – ברכישת דירה מיד שנייה תרשם הבעלות בדירה על שם הבעלים בפרק זמן קצר ביותר ולפעולה זו אחראית הנוטריונית הציבורית. סביב אי רישום נכסים על שמם של הרוכשים קיימים תרגילי עוקץ רבים, לא רק בישראל, אלא בעולם כולו.
- עם ישראל חי – כמו שאמרו אבותינו “הפראיירים לא מתים”. במקרים רבים קיימים פערי מחירים משמעותיים בין דירה בפולין שנמכרת לישראלים ע”י המשווק בישראל, לבין מחירה “האמיתי” בשוק הפולני. פערים אלו גורמים למשקיע הישראלי להוציא כספים מיותרים הפוגעים בתשואה העתידית שלו.
איך יודעים מראש איזו עסקה אטרקטיבית באמת?
לפני שאתם ממהרים להכניס יד לכיס ולרכוש נכס בחו”ל, כדאי שתעצרו לרגע, כדי לבדוק האם ההשקעה שלכם היא באמת אטרקטיבית וכדאית. על פי עו”ד אדר, יש מספר רב של מרכיבים שכדאי לקחת בחשבון, והנה כמה מהם:
- מיקום – מיקום טוב של הנכס ישפר את האפשרות שלכם להשכיר את הדירה מהר ובאופן שוטף תמורת שכר דירה גבוה מהממוצע.
- אפשרויות השבחה – נכס משופץ “נחטף” מהר, ובנוסף, מבטיח לכם כמה שנים טובות של ראש שקט מבחינת תקלות ונזקים. בדיקה מקדמית שתבוצע ע”י אנשי מקצוע מתאימים בטרם הרכישה, תאפשר לכם לדעת מראש האם הדירה ניתנת לחלוקה, ועל כן האם אתם יכולים לבצע בה השבחה משמעותית, הן בתשואה השוטפת ממנה, והן בהעלאת הערך ע”י השיפוץ.
- חברת ניהול מקומית – חברת ניהול איכותית היא יתרון משמעותי מאד. מי שמכיר את הסיטואציות שבהן יש נזק או קלקול בדירה ונדרש לטפל בכך לבדו (מה שלרוב המצב בישראל) יבחר לבטח להסתמך על אנשי מקצוע אמינים עם גג של חברת ניהול. בנוסף, להבדיל מבישראל, למרחק הפיזי ולמגבלות השפה יש משמעות עצומה במקים של תיקונים ותחזוקה. על מנת להתמודד עם האתגרים האלה מומלץ מאד להיעזר בצוות מקומי וזמין שיטפל בכל שיידרש במקרה הצורך.
ומה עם המיסים?
המיסוי בפולין, כך מתברר, הרבה פחות מסובך מאשר בישראל. מסביר עו”ד אדר: “לא בכל המדינות יש מדיניות מיסוי “גמישה” ומורכבת כמו בישראל. בפולין, חוק המיסוי הוא אחיד לפולנים ולאזרחים זרים. מס הרכישה עומד על 2 אחוז, בלי קשר למספר הדירות שבבעלות הרוכש. המס על הכנסות מהשכרת נכס עומד על 8.5 אחוז (בכפוף לבחירת המסלול). בין ישראל לפולין קיימת אמנה למניעת כפל מס, המאפשרת למשקיעים להימנע מכפל מס ומאפשרת להם לשמור את מירב רווחיהם לעצמם”.
האם החורף הפולני מהווה פקטור בהשקעה?
החורף האירופי הוא לא החורף הישראלי, וכשהטמפרטורות נוחתות עמוק אל מתחת לאפס, יש לתת את הדעת על חימום הבתים. לדברי עו”ד אדר, פולין ערוכה היטב לחורף, כך שבעיקר מדובר בחששות שלנו, הישראלים, ופחות בבעיות אמיתיות. “אני משתדל לרכוש במזרח אירופה דירות שמחוממות ידי מערכת חימום עירונית. עד היום לא נתקלתי בבעיות שקשורות לחימום בדירות אותן רכשתי, ואני מקווה שכך יהיה גם בעתיד”, אומר עו”ד אדר. עם זאת, לדבריו, החימום בחשמל או בגז הוא אכן עסק יקר, שהעלות עבורו עלולה לשחוק את התשואה של המשכיר, אם הוא מי שמשלם את החשבונות (ולא השוכר).
זהירות נוכלים
השקעות נדל”ן בכלל ובחו”ל בפרט יכולות להיות, לעיתים, כר פעולה פורה במיוחד לנוכלים. עו”ד אדר מנדב כמה הטיפים, שכדאי לכם לגזור ולשמור, כיצד להישמר, כדי שלא תיפלו, חלילה, למלכודת.
- אין מתנות חינם – ודאו שמי שמלווה אתכם אינו שותף בחברת הניהול ואינו גוזר עליכם “קופונים”, שכן ברגע שיש יותר מאינטרס אחד, הוא כנראה לא יהיה האינטרס שלכם.
- הבטחות תשואה ועליית ערך הן ברוב המוחלט של המקרים הבטחות בלי כיסוי, הטעיה, שרלטנות ואף שקר. הקפידו לקבל המלצות מלקוחות מרוצים (לא כאלו שקנו על הנייר ועדיין לא הרוויחו שקל).
- למי הלך הכסף? הכסף שלכם מיועד אך ורק למוכרי הנכס ולנותני השירות, ואין שום סיבה בעולם שהוא יתגלגל לידיים נוספות. לכן, בטרם העברת הכסף, ודאו היטב את מקור פרטי החשבונות ואת פרטי הבעלים. במידת האפשר, בקשו אישור מהבנק המקומי. זכרו! אף פעולה משמעותית לא מתרחשת לאחר קבלת הכסף, אלא רק קודם לכן.
- שלב רישום הנכס על שמכם – הוא השלב שבו בדרך כלל מתרחשים רוב מקרי העוקץ. ודאו כי הנכס שאתם קונים הוא אכן בבעלות המוכר. מומלץ להפעיל עורך דין שיבדוק את טיב הבעלות על הנכס, לפני העברת החומר לנוטריונית הציבורית, שרושמת את הזכויות בנכס. כמו כן, ודאו שאין על הנכס עיקולים ושעבודים ושהוא אינו מוגדר כ’מבנה מסוכן/לשימור’. אם אתם רוכשים את הנכס במתכונת של קבוצת רכישה או שותפות, בדקו מהו חלקכם (ותהיו בטוחים שאתם קונים נדל”ן ולא מניות או אחוזים בנכס הנרכש), כדי שלא תהיו מופתעים בהמשך. היזהרו גם מקניית נכס ‘על הנייר’. כבר קרה שמשקיעים קנו נכס ‘על הנייר’ (או למעשה, נתנו הלוואה ליזם), ולאחר מכן התברר להם כי לפרויקט אין היתר בנייה או שהבנייה שלו צפויה להתעכב שנים רבות. “והיזמים? הם כבר נעלמו מזמן” מזהיר עו”ד גיל אדר.