אביעד ברטובבניגוד לתחזיות רבות, גם שנת 2021, למרות משבר הקורונה, התחילה בתור שנה מוצלחת לעוסקים בנדל”ן: עליות מחירים, ביקוש גבוה, היצע דליל ואפילו בתחום הנדל”ן העסקי והמסחרי, נראה כי חלה רק האטה קלה. יחד עם זאת, יש נקודות מבט נוספות, אשר הופכות את כל התחזיות למורכבות יותר ומקשות על בניית צפי אמין וברור. אז אם אתם מתלבטים בדילמות נדל”ן המאפיינות את התקופה – כנראה עוד צפויה לכם התלבטות ניכרת.
מחירי הנדל”ן בעליה – האמנם?
מי שבונה על רכישת נדל”ן להשקעה, מתבסס על התחזיות הצופות עליית מחירים לקראת סוף שנת 2021, אבל המציאות היא קצת יותר מורכבת וייתכן כי דווקא יזמי נדל”ן ומשקיעים גדולים כקטנים יגלו כי הם מפסידים על קרקעות שנרכשו במחיר גבוה מדי ואילו המשקיעים הקטנים עלולים לגלות כי הנכס שלהם אינו מניב רווחים במידה הצפויה.
למרות המחסור הניכר בהיצע הדיור, מצב שכנראה לא ישתפר בעתיד הקרוב, המצב הפוליטי והכלכלי בישראל לוקה בחוסר ודאות גדולה.
לכן, לצד תחזיות לעלייה במחירי נדל”ן, ייתכן כי רכישת נכסים וקרקעות תוכיח עצמה כלא כדאית, בגלל סבירות גבוהה למדי למשבר שעשוי להגיע בקרוב ולפגוע בענף.
רוצים לקנות? תחשבו טוב איפה להשקיע
השינויים בהתנהלות שוק הנדל”ן כבר מתחילים להיראות היטב והם לא עוסקים (כרגע) דווקא בהאטה, אלא בהסטה של מרכז הכובד – במקום לרכוש נדל”ן יקר ומצומצם בגודלו באזור המרכז, פונים יותר משקיעים לרכישה באזורי הפריפריה ושולי העיר – שם אפשר עדיין למצוא נדל”ן איכותי, מרווח, שאינו צפוף, אלא מאפשר מרחב מחיה נוח ואף מפנק.
שינוי מבורך למי ששהו במרכז הארץ בשיא הסגר, אשר חוו על בשרם את המחנק המאפיין את השהות בערים הגדולות, כשאין אפשרות לצאת מהבית למופעי תרבות ובילויים שונים.
אנשים רבים הבינו, כי גם אם הם יכולים להרשות לעצמם פנטהאוז יוקרתי בתל אביב, יותר נעים לגור בבית קרקע מרווח, עם חצר גדולה, ביישוב קטן, שבו הטבע נמצא במרחק צעדים ספורים מפתח הבית.
למעשה, מנהלים ובעלים של חברות נדל”ן משרדי השקעה בנדל”ן ומשרדי תיווך כבר הבינו מזמן את התנודה הנוכחית בשוק הנדל”ן וראו את הביקוש לנדל”ן בפריפריה צומח לנגד עיניהם.
במקום להפסיק לרכוש נכסים, הרוכשים פשוט הסיטו את ההתעניינות שלהם לנכסים שיכולים לשרת אותם היטב גם בתקופות שהעיר הגדולה אינה יכולה לספק את אורח החיים הרצוי להם.
כך אפשר לראות יותר בעלי ממון, המתעניינים ברכישה של דירות גן ופנטהאוזים, וילות באזורי פריפריה קרובים לטבע, אפילו אם האזורים האלה רחוקים מאוד ממרכז הארץ.
אך גם משפחות שנוטלות משכנתאות כדי לרכוש בית משלהן, ממשיכות להביע התעניינות בנכסים זמינים, במחירים נוחים בפריפריה – במיוחד כשיש יישובים מתפתחים, המסוגלים לספק רמת חיים גבוהה, דירות נוחות מרווחות במחירים אטרקטיביים, גם בתקופות של סגר.
בעלי מקצוע ותיקים בתחום, צופים כי גם לאחר שהמגפה תיעלם והחיים ישובו לשגרה, אזורי הביקוש יהיו בפריפריה.
ישובים כמו חריש, עפולה, ישובי חוף הכרמל וגם באר שבע, כבר הפכו לאזורי ביקוש גבוה, אבל המגמה צפויה להימשך, בזכות ההיצע שיש באזורים אלה לנכסים מתאימים.
למכור בהפסד? רק אם אתם בלחץ
עם פרוץ המגפה, נראה היה לרגע כי בעלי נכסים נכנסים ללחץ בגלל המצב ומתחיל גל של מכירות במחירי הפסד.
אבל בדיעבד, מסתבר שהיתה זו תופעה מקומית וקצרת טווח שלא תפסה תאוצה, אלא אף הפכה למגמה שהתהפכה, כאשר המחירים המשיכו לעלות והביקוש המשיך לצמוח.
יחד עם זאת, חשוב לזכור כי חל שינוי משמעותי והוא ממשיך להתחולל, אך הוא נוגע באזורי הביקוש ולא לרמת הביקוש.
אל תטעו – המחירים ממשיכים לעלות בהתמדה כמעט בכל אזור בארץ, אבל באזורים שהיו בעבר מבוקשים ויקרים מאוד, כמו צפון – מרכז תל אביב, עליית המחירים היא מינורית לעומת זו המתחוללת באזורים אחרים, בהם אפשר לרכוש דירות מרווחות במחירים נמוכים יותר.
בנוסף, לצד התחזיות המנבאות עליות מחירים בפריפריה, יש גם כאלה שצופות דווקא ירידת מחירים, דווקא בגלל כל אותם משקיעים צעירים ולחוצים, שלא יכולים להרשות לעצמם להמתין עד יעבור זעם וצפויים לנסות למכור בהזדמנות הראשונה.
צעד שעלול לגרום להיצע גדול וירידה במחירים.
בתחום מכירת הקרקעות לעומת זאת, צפויה דווקא התייקרות ולכן, מי שיש ברשותו קרקע המיועדת למכירה, ייתכן כי יעשה בחוכמה אם ימתין בסבלנות, עד שהמחירים יעלו.
שיקול נוסף העומד בפני אלה ששוקלים למכור את הנכס, או הנכסים שלהם נוגע דווקא לשוק השכירות, שם צפויה להתרחש עלייה.
עלייה במחירי הנדל”ן תביא בהכרח לביקוש גדול בשוק השכירות, עבור אלה שלא יכולים לרכוש דירה. כך, תיתכן עלייה משמעותית בתעריפי השכירות, לצד הארכת החוזים על ידי משפחות צעירות, שיכולה לשפר את התשואה עבור אלה המחזיקים בדירות להשקעה.
הגורמים המניעים את שוק הנדל”ן
בסופו של דבר, אם אתם מעדיפים להבין בעצמכם לאן נושבת הרוח ולא להיות תלויים בתחזיות סותרות של מביני דבר, אתם צריכים להבין את השוק ולדעת לאן הוא הולך.
שוק הנדל”ן, רובו ככולו מופע מרמת ההיצע ורמת הביקוש וזו עצמה מושפעת ממספר גורמים קבועים:
תעסוקה, מקורות מימון, ריביות, עלויות שכ”ד לעומת עלויות משכנתא, מצב רוח לאומי, יוקר המחיה.
ההיצע בישראל, בניגוד למה שנהוג לחשוב, הוא גדול למדי. קיימות בישראל עשרות אלפי דירות שעומדות ריקות והבנייה ממשיכה במלוא הכוח.
יחד עם זאת, שיעור האבטלה בישראל עלה באופן משמעותי מאז פרוץ משבר הקורונה ומשום כך רבים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה ועשויים להשאיר במצב הזה לפחות עוד שנה.
אז מה בשורה התחתונה?
כמו בכל אפיק השקעה אחר, גם השקעה בנדל”ן היא עניין של איזון בין רמת הסיכון לרמת התגמול.
כל משקיע מנוסה מנסה למצוא את ההשקעה שתניב לו תשואה גבוהה בסיכון נמוך, אבל זו לא תמיד קיימת.
לכן, אם אתם מצליחים למצוא נכס להשקעה, או למגורים, אשר צפוי להניב לכם תשואה סבירה, או לפחות יגן עליכם בתקופות של אינפלציה, ויספק לכם פוטנציאל לתשואה גדולה יותר בעתיד, כדאי להשקיע.
מנגד, אם אתם רוצים דווקא למכור, כדאי שתמתינו (אם אתם יכולים) להתאוששות ועלייה של המחירים – בתנאי שאתם נמצאים באזורים שהביקוש בהם צפוי לעלות.
לעומת זאת, כדאי שתמכרו עכשיו – אבל רק אם אתם בלחץ, או שיש לכם נכס באזור שהביקוש בו צפוי לרדת.
בנוסף, חשוב להזכיר את שוק הנדל”ן הפורח דווקא מחוץ לגבולות ישראל – שם משקיעים ישראלים רבים בוחרים להשקיע בנדל”ן מניב במדינות אירופה ובארה”ב, אך מכיוון שגם במדינות אלה עדיין קשה לחזות את השפעת המשבר הנוכחי על הכלכלה, כדאי לפעול במשנה זהירות ולהיצמד למומחים בתחום, שיכולים ללוות אתכם לביצוע עסקה מוצלחת.
לבסוף, חשוב לומר כי התרסקות של שוק הנדל”ן, היא אמנם תחזית נפוצה, אבל היא עדיין רק תחזית ולכן אי אפשר להסתמך עליה במאת האחוזים.
מה שאפשר לעשות הוא כמו תמיד, כשמדובר על השקעות, לפעול בזהירות, ללמוד כמה שיותר על התנאים האופטימליים לעסקה שאתם רוצים לבצע, להמתין לשעת כושר ואז לבצע את העסקה בצורה בטוחה יחסית, מתוך הבנה שגם עסקה שנראית חלומית, היא סוג של הימור.