ערן טוויטו“בין אם המחירים יעלו או שירדו, החרדים הם שייהנו”: גורמים בכירים בשוק הנדל”ן מסכמים את שנת 2022 ונותנים את תחזיותיהם לשנת 2023. אז האם המחירים יעלו או ירדו? מה תהיה השפעת עליית הריבית על השוק? אילו מגמות ישתנו? ומה תהיה השפעת חילופי השלטון על שוק הנדל”ן? על כך בכתבה הבאה
תכלה שנה וקללותיה, אך האם באמת תחל שנה וברכותיה? גורמים בכירים בשוק הנדל”ן מסכמים את שנת 2022, בעיקר כשנת חידלון בנדל”ן עם עליית מחירים מטורפת, אך חלקם רואים בה גם את שנת השינוי. אז האם המחירים בדרך לרדת? מה תהיה השפעת הממשלה החדשה על שוק הדיור? ואילו מגמות נוספות אפיינו את 2022, וצפויים להשתנות בשנה הקרובה?
יו”ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מומחה הנדל”ן אוהד דנוס: “שנת 2022 תיזכר כשנת החידלון בנדל״ן. השנה שהבנו שלא כל ממשלת שינוי היא שינוי לטובה ושכשיש כשל בשוק מסוים, מדיניות השוק החופשי (שהיא בעצם שב ואל תעשה דבר), לא עובדת ורק יכולה לסייע לעליית מחירים דו ספרתית. 2022 תיזכר גם כשנת הריבית – השנה שבה החל השינוי, והריבית שעלתה היא זו שתוריד סוף סוף את המחירים. שנת 2023, שבאה עלינו לטובה, כבר תהיה ‘שנת החרדים’. בין אם המחירים יעלו או שירדו, החרדים הם שייהנו. עיר חדשה, מענקים לפי בחירה, ושליטה מגזרית. נדמה שהממשלה החדשה החליטה במודע שלא להפנים את טעויות קודמותיה. שוב עומדת בראש שוק הנדל”ן מפלגה אינטרסנטית, שתדאג קודם כל לבוחריה ורק אחר כך לכולנו. ועל זה נאמר, שאלוהים יעזור לנו”.
יו”ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, ומהנדס העיר מודיעין-מכבים-רעות, צחי כץ: “אחרי שנה של חוסר יציבות, אנו מקווים שהממשלה החדשה תביא בשורה של בהירות ומענה ברור למשבר הדיור ולאתגרים העומדים בפני המדינה, בעיקר בתחום התשתיות. מחובתה של הממשלה להתמקד בפתרון חסמים הנובעים ממחסור בתשתיות כגון: תחבורה ציבורית, תוספת והגדלת מכוני טיהור לביוב, הקמת תחנות משנה לחשמל ועוד. כיום המחסור בתשתיות מהווה חסם בשיווק יחידות דיור באזורים שונים בארץ. בשנה החולפת חווינו שנה נוספת של טלטלה בעקבות רפורמות ושינויים בחוק התכנון והבניה, ואני קורא לממשלה להתחיל ולפעול לחקיקה של חוק התכנון ובנייה חדש, שמתאים לרוח התקופה. בפועל, בתחום התכנון והבניה נעצרה הסמכה של ועדות עצמאיות ולוועדות שהוסמכו בעבר ההסמכה לא חודשה. כתוצאה מכך נאלצות הוועדות המחוזיות לעסוק בתוכניות שוליות, במקום להתמודד עם האתגרים האמיתיים. הממשלה הבאה חייבת לראות את בעיית כוח האדם במחלקות ההנדסה של הרשויות המקומיות, אשר משמשים בפועל כ”מיישמי מדיניות הממשלה” כנושא מהותי ולתגמל אותם כראוי, על מנת למנוע מעבר עובדים למגזר הפרטי ואיבוד של ידע וניסיון מקצועי. גם בשנה הבאה ילווה אותנו נושא ה’בניינים הוותיקים’, שיש מי שמכנה אותו, שלא בצדק, ‘בניינים מסוכנים’. יש לפעול בנדון ולא להתעורר רק כשבניינים קורסים. יש לספק לרשויות המקומיות כלים, באמצעות חקיקה שתגרום לבעלי הנכסים לבדוק את הבניין ולתחזק אותו באופן שוטף. לחייב בניינים ותיקים להעביר לעירייה אחת ל-3-5 שנים אישור מהנדס על יציבות הבניין”.
מנכ”ל יזמית הנדל”ן אסיה סיירוס, אבי תם: “אחרי ציפייה מוטעית שהמחירים ירדו, שהובילה להקפאה קלה של מכירות בשוק, המחירים בשנה הבאה ימשיכו להערכתי לעלות, אך בצורה מתונה יותר. למרות כמות המכרזים הגדולה שהוציאה המדינה בשנה האחרונה, הפרויקטים עדיין מתעכבים בגלל מחסור בכוח אדם בוועדות המקומיות והתניות שונות. היו לא מעט מכרזים שרצינו לגשת אליהם ושנדחו שוב ושוב וכמות הדירות המשווקות עדיין רחוקה מלענות על המחסור. ויש עוד בעיות רבות – שיטת המכרזים של רמ”י (ההצעה הגבוהה ביותר זוכה) לא השתנתה, העיוות שיוצרת תכנית מחיר מטרה ומחירי חומרי הגלם והבנייה שרק עולים. בשורה התחתונה – בישראל יש מחסור גדול בדירות וביקושים גדולים, ולצערי עצירת המכירות כרגע רק תוביל לגל ביקושים גדול יותר, ולעליית מחירים נוספת בשנה הקרובה”.
מנכ”ל ובעלי אייקונקס, יותם בר חמא: “השנה החולפת התאפיינה בצמיחה אדירה במועדות שוק הנדל”ן לחדשנות וליתרונות של הבנייה בשיטת ICF, ולנו אישית באייקונקס היתה כתוצאה מכך פעילות רבה וענפה בכל רחבי הארץ. אני מזהה כיום חשיבה מחודשת של הציבור בכל הקשור להשקעות בנדל”ן, גם בשל המיתון ועליית הריבית העולמית, וגם בשל עליית הריבית בישראל. הכסף יקר, ויש יותר זהירות בכל הנוגע להשקעות. לכן אני חושב שמחירי הדיור הגיעו לשיא נכון לעכשיו, וצופה אפילו ירידת מחירים ב-2023 בשוק מגורי היוקרה. יהיה לחץ מהשוק ועל מנת להמשיך להזיז את הרכבת היזמים יאלצו להוריד מחירים, של דירות יקרות בעיקר . להערכתי, לפחות בטווח הקצר, לא תהיה שום השפעה לחילופי השלטון על שוק הנדל”ן”.
סמנכ”ל הכספים הראשי בחברת מימון הנדל”ן רובי קפיטל, ערן היימר: “שנת 22 תיזכר כשנה בה חזרה הריבית לעולמנו, לאחר דור שלם של יזמים ורוכשים שלא ידע ריבית מה היא. היום, בראייה לאחור, אנחנו יודעים שהריבית האפסית היא הגורם הכי חזק לעליית מחירי הנדל”ן. המחירים עלו בכל מדינה מערבית שצמחה ושהריבית בה נשארה אפסית, וכשהריבית החלה לעלות המחירים בשוק הנדל”ן העולמי מתחילים לרדת. לכן, שנת 22 תיזכר לדעתי כשנת המפנה. במחצית הראשונה הייתה עליה מטאורית של מחירי הדיור ומאמצע השנה, יחד עם עליית הריבית, התחילה ההתמתנות במחירים. בשורה לרוכשי הדירות אין כאן כי העלות האמיתית שלהם עולה עם עליית עלות המימון. אם בעשור האחרון תשואה של 2.5% שכירות מדירה להשקעה הייתה אלטרנטיבה טובה לשמירה על ערך הכסף – כיום יש אלטרנטיבות לא פחות טובות. מודלים של דיור להשכרה שהתבססו על מימון אפסי יתרסקו כאשר בעלי הנכסים צריכים לשלם ריבית גבוה למשך 20 שנה. אם פיגור במסירת דירה היה עד היום פריבילגיה של הקבלן, כיום הריבית על 6 חודשי פיגור תאכל לו את הרווחיות בפרויקט, וכמו בהרבה ענפים המקצוענים ישרדו והחובבנים לא. במקביל אנו חווים פריחה של ענף המימון החוץ בנקאי לנדל”ן, כתוצאה מעצירת המימון לנדל”ן במערכת הבנקאית”.
ראש מינהלת הסכמי הגג באשדוד, אייל דוידוביץ’: “בשנת 2022 המשיכו עליות המחירים הגבוהות מאוד במחירי הקרקע במכרזים של רמ”י, למרות שלקראת סוף השנה העליות התמתנו במקצת. עובדה זו מצביעה לדעתי על כל שחלק מהיזמים והקבלנים צופים שעליית המחירים תתמתן בשל הריבית שצפויה ככל הנראה להמשיך ולעלות. למרות הגידול בשיווקי קרקעות בשנת 2022 ישנו עדיין מחסור ביחידות דיור וישנם עדיין חסמי מימוש רבים לתוכניות שכבר אושרו, ולכן אני מעריך שמחירי הדיור יעלו גם ב–2023. עם זאת, לנוכח העלייה בריבית והקושי בגיוס כספים, הן מצד הרוכשים והן מצד הקבלנים, אני סבור שהעלייה במחירים תהיה מתונה מאוד”.