אביעד ברטובלשכת שמאי המקרקעין צפויה לפרסם מחירון חדש למיזמי התחדשות עירונית, כך הכריזה היום נחמה בוגין יו”ר לשכת שמאי המקרקעין בכנס הנדל”ן השנתי של מגדילים.
בפאנל בנושא “התחדשות עירונית הדור הבא” בכנס הנדל”ן השנתי של אתר מגדילים התכנסו בכירים בענף לבחון את אתגרי הדור הבא של ההתחדשות העירונית מהמחסור בדיור, דרך כשלים בתכנון ועד לפערי רגולציה, מחסור בוודאות כלכלית והצורך בתיאום בין כלל הגורמים. נקודת האור שהוסכמה על כלל הדוברים – המחירון המקצועי החדש של לשכת שמאי המקרקעין, שעשוי להסיר חסמים ולהניע את הענף קדימה.
“אחרי החג נוציא את ‘המחירון של לשכת שמאי המקרקעין’. מדובר באומדן מקצועי, אובייקטיבי ובלתי תלוי, המבוסס על נתוני ליווי פיננסי. זה כלי שיכול לשחרר חסמים רבים. תקן 21 לוקח בחשבון רק את הנכס ולא את הנזק העסקי, הוא חשוב, אך אינו מספק. אנחנו פועלים לשדרוג ההליך עם השמאי הממשלתי והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לשיפור ההבנה של עלויות בפועל – ולא רק מתוך הסכמים תיאורטיים”. כך נחמה בוגין, יו”ר לשכת שמאי המקרקעין. בוגין גם התייחסה למתח בין הרשויות המקומיות לוועדות המחוזיות וציינה כי “חייבים לוודא שיש סנכרון בין היזמים, הרשויות והוועדות המחוזיות, אחרת לא נין יהיה להוציא היתרים”.
חיים ברוידא, ראש עיריית רעננה, תקף בחריפות את הוועדות המחוזיות: “מה שעושות הוועדות המחוזיות גורם להרס של הערים – אפילו ערים חזקות עלולות לקרוס. כשהפקיד יושב ברמלה או בירושלים, הוא לא מכיר את הצרכים המקומיים שלנו. סיכמנו על 1,250 יחידות דיור בכפר בתיה – דרך המחוז קיבלנו 2,400. זו כפייה. הגשנו בג”ץ וננהל מלחמה. העיר לא תעמוד בזה.” ברוידא הוסיף: “אני בונה דירות של 3 חדרים לצעירים – זו מהפכה. רעננה מקום ראשון בהתחדשות עירונית, אבל המינון הוא מה שחשוב. רוצים שנגיע ל-35 אלף תושבים? תנו לי לנהל את העיר”. עוד הוא מתח ביקורת על רשות מקרקעי ישראל וטען: “זו החברה הקבלנית הגדולה בעולם, לפני 7 שנים הרוויחה 5 מיליארד שקל והיום 35 מיליארד שקל – והכול על חשבון הילדים שלנו שלא יכולים לקנות דירה ונאלצים לעשות רילוקיישן”.
אלעזר במברגר, מנכ”ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התייחס למכרז מגדל העמק כמודל חדשני: “יש כ-40 רשויות שלהן הסכמי גג עם התחייבות לקרקע משלימה, בעיקר עבור מתחמים לא כלכליים. המודל הזה מאפשר ליזמים להתמודד במכרזים ייעודיים, והמדינה נותנת ודאות – רגולציה שמותאמת לאבולוציה של השוק”. במברגר הסביר: “בחלק מהמקומות המודל הזה קרטע. כשמטפלים ברגולציה צריך להבין באיזה שלב של אבולוציה נמצאים. הכלים שאנחנו משתמשים בהם צריכים לייצר ודאות ולעזור לשוק. קיצרנו הליכים, אלה לא לוחות הזמנים של פעם”.
רונן יפו, מנכ”ל דוניץ אלעד, הצביע על אתגרי המימון: ” ברור שבתחילת התהליך של התחדשות עירונית בזמן איסוף החתימות לא דרושות השקעות מהותיות. אבל ההון העצמי שנדרש לקראת מימוש פרויקטים – עצום. רק חברות גדולות ומנוסות יוכלו להוביל, אין הרבה חברות שמסוגלות להתקדם בפרויקטים כאלה ולכן אנחנו נראה הרבה חברות גדולות שנכנסות כשותפות” הוא התייחס למשבר הביצוע מאז פרוץ המלחמה ואמר כי “בסופו של יום קידום קרקע מול מאות בעלי קרקע היא מאוד מורכבת. אתה שוחק את הרווח, הפרויקט לא יוצא לפועל ורמת הסיכון גבוהה. פרויקטים מורכבים מול מאות בעלי דירות דורשים רווחיות ואחריות. אחרת – לא ייצאו לדרך”.
עו”ד קרן כהן בלחרסקי, בעלים ומייסדת KCB קרן כהן בלחרסקי ושות’, התייחסה להכרזה של בוגין ואמרה: “השוק מחכה למחירון הזה, הפערים בין אומדנים להצעות בפועל מגיעים לעשרות אחוזים ויש לזה השפעה מהותית על יזם שרוצה לצאת לביצוע. יזמים נתקעים עוד לפני קבלת מימון”. היא הוסיפה כי “פרויקט התחדשות עירונית זה לא רק דיירים מול יזם – אלא איזון בין כלל השחקנים, כולל הרשויות. חייבים לדבר אמת כבר מהרגע הראשון”. בנוסף התייחסה לביקורת של ראש העיר רעננה וציינה כי “יש מקום להקמת מגדלים רבי קומות בקצוות של העיר”.
אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד במשרד כנען-שנהב, טען כי יש צורך בבנייה לגובה בעצימות גבוהה: “כולם מדברים על אחוזי רווח, אבל לא מדברים על מהות: איזו עיר נשאיר לילדים שלנו? אינטנסיביות עירונית היא לא מילה גסה – אם נעשה את זה בחוכמה, נוכל לייצר ערים מושכות, צפופות וטובות יותר. כרגע, אין ודאות – וראשי ערים, מהנדסים ותוכניות מתחלפים לפני שמתחם יוצא לפועל”. לדבריו, “אנחנו מדברים על ישראל נוספת ובעוד 20 שנה נהיה במדינה אחרת, לא נוכל לבנות אותה שוב. זו אחריות בלתי רגילה לכל השחקנים. ככל שעיר תהיה יותר אינטנסיבית עם צפיפות גבוהה יותר, ותיעשה בתכנון מראש, כך היא תהיה יותר אטרקטיבית כאשר מערכת הסעת המונים זה המפתח”. הוא ציין כי במתחמי המטרו “היזמים יוכלו לבנות קומות בשיטת בנה ככל יכולתך”.
דני מור, מנכ”ל אדוארדס ישראל, יצא בקריאה ברורה: “אנחנו מנהלים פרויקטים של מאות יחידות דיור, בסיכון גבוה, עם לוחות זמנים לא ברורים. ודאות תכנונית ולוחות זמנים זה החלום כדי להשיא את הרווח. אנחנו עוברים ממתחמים קטנים למגה-מתחמים של אלפי יחידות דיור, מיליארדים של שקלים. מחיר הסיכון הוא עצום, ובתוך התהליך הזה יש לנו הרבה מורכבויות אבל אנחנו עובדים על אוטומט ולא תמיד רואים את כל הסיכונים. יש קשישים שצריך לתת להם פתרונות בתוך הפרויקט ומחוצה לו, יש בעלי דירות שצריך לפנות ולתת להם דירות בשכירות חלופית, האם השוק ערוך לכך? ברור שזה יתורגם לעלויות נוספות. יש מי שחתם על הסכם לפני עשור וברגע החתימה לא רוצה לעזוב. חייבים לייצר כרית ביטחון של ממש, אחרת השוק פשוט ייתקע”.
