איך בוחרים דירה להשקעה? חמישה פרמטרים שאתם צריכים להכיר

חשיפה: לפניך חמשת הפרמטרים אותם נצטרך לבחון על מנת לדעת: איך לבחור דירה להשקעה? איפה כדאי לקנות דירה למגורים? ואיך תפעלו ממש כמו יזמים מוצלחים להשיג רווחיות מקסימלית מכל עסקה בנדל”ן ישראלי.

אם הייתי אומר לכם שברוב המקרים רוכשי הנדל”ן מתנהלים ‘מהבטן’ ולא ככאלה שהולכים להשקעה הכי גדולה בחייהם, בוודאי תחשבו שאני הוזה.
ואם הייתי אומר לכם שעסקת נדל”ן למגורים ובוודאי לצורכי השקעה אינה שונה מפתיחת דוכן פלאפל בפרישמן פינת דיזינגוף בוודאי תחשוב שאני ממציא. אבל לא!

ולראיה, שאנו נבוא לפתוח דוכן פלאפל או כל עסק אחר אנו נבחן את ההיתכנות הכלכלית וההזדמנות העסקית.

ככה גם בנדל״ן, בכל עסקה. אנו נבחן את ההיתכנות הכלכלית ואת ההזדמנות העסקית. בכל זאת כאמור, ההשקעה אולי הכי גדולה שנעשה בחיים וגם בסוג השקעה זה בסופו של יום נצטרך לדאוג שאנחנו מאוזנים מבחינה כלכלית שלא לדבר על להיות ברווחיות מסוימת.

ולכן, חשוב שתדעו שהכללים המנחים כל עסקה בנדל”ן לא שונים מפתיחת דוכן פלאפל בפרישמן פינת דיזינגוף. שימו לב שאותם פרמטרים שריכזתי בעבורכם שתצטרכו לבחון שאתם באים לפתוח דוכן פלאפל תצטרכו לבחון בכל עסקה שאתם תבואו לבצע בנדל”ן ישראלי.

אז הפרמטר הראשון: תקציב

בנדל”ן בראש ובראשונה אנו פועלים על פי תקציב, מוגדר מראש ובהתאם לתכנון וליכולות הפיננסיות שלנו. בשום מקרה לא חורגים מהתקציב שנקבע מראש.
ולגבי הפלאפל, אני לא מכיר שום בעל דוכן שלא פועל ע״פ תקציב, שלא בוחן את העלויות השונות, החזרי ההלוואה וההכנסות הצפויות.

פרמטר השני: קהל היעד

כמו בכול עסק שנותן שירות ומוכר ללקוחות, שיפור המוצר והתאמתו לקהל היעד הוא חלק מהתהליך. כך גם בעסקת נדל”ן תצטרכו לבחון את קהל היעד שלכם ולבצע התאמות ספציפיות למענו.
ברכישת נכס להשקעה אלו הקונים או השוכרים הפוטנציאלים. ואם אתם רוכשים דירה למגורים – אתם בעצם.. מחזיקים ביד ימין כובע של יזם וביד שמאל כובע של שוכר דירה. וגם בסוג השקעה זה תצטרכו לבחון את הצרכים שלכם אל מול הנכס והסביבה שלו.
התאמת הנכס לקהל היעד יכול להתחיל בהעמדת רהיטים נכונה, שיפוץ קל ועד לתוספת של חדר או מרפסת.
חשוב גם לציין שבמידה והתאמת הנכס תדרוש מכם שינוי חיצוני של המבנה הקיים, תצטרכו לחשב עלויות נוספות כמו אדריכלות , הגשות תוכניות תשלומים למנהל ועוד.

פרמטר שלישי: בחינת אפיקי הרווח

כאמור אנו מקימים עסק והמטרה העיקרית שלנו היא לעשות כסף, וכמו בכל עסק אנו נבחן את אפיקי הרווח העיקריים, אז בדוכן פלאפל המצב די ברור.

אז איך עושים כסף מנדל”ן אתם שואלים? בנדל”ן יש לנו 3 אפיקי רווח עיקריים הדורשים ידע ומיומנות על מנת להשיגם והם:
רכישת נכס מתחת למחיר שוק זהו אפיק הראשון שנפעל להשיג שכבר בשלב חתימת החוזה אנחנו ברווחיות מסוימת. אפיק רווח זה ידרוש ממני מיומנות של מתווך מקצועי ובדרך כלל נכס שיהיה מתחת למחיר השוק יהיה בו כשל מסוים. מה שמוביל אותנו ישירות לאפיק רווח הבא:

האפיק השני – השבחה הנכס- השבחת הנכס יכולה להתחיל משיפוץ קל ועד לפיצול הנכס בצורה חוקית מה שידרוש מאיתנו שילוב שמספר מיומנויות של אנשי מקצוע מתחום הנדל”ן- שמאי/ מתווך ולעיתים גם עורך דין.

האפיק השלישי זהו המינוף על הכסף שלנו – יק זה ידרוש מאיתנו מיומנות של יועץ משכנתא ואפיק זה לדעתי הוא החשוב מכולם.

פרמטר רביעי: הכרת הסביבה

הכרת הסביבה בה אתם פועלים הכרחית להצלחת המיזם, שאנו נפתח דוכן פלאפל זה ברור לנו שישנה עדיפות לפתוח  ברחוב ראשי עם חניה צמודה. ובנדל”ן הכרת הסביבה תועיל לכם במציאת נכסים המותאמים לכם יותר מבחינת המטרות שהצבתם לעצמכם בתחילת הדרך.

הפרמטר החמישי והאחרון: בניית תוכנית עסקית

כמו בכול עסק שנפעל להקים נצטרך לבנות תוכנית עסקית מסודרת, להכיר את ההוצאות השוטפות את העלויות השונות ולבסוף נבחן מהי שורת הרווח שלי?
בנדל”ן תוכנית עסקית תאגד בתוכה את פרטי הנכס, עלות הנכס, עלויות אנשי המקצוע השונים עלות ההשבחה מיסוי ועוד. ורק לבסוף נבחן מהי שורת הרווח שלי?

תזכרו שעל מנת להשיג את התוצאה הטובה ביותר בנדל”ן אתם צריכים לחשוב ממש כמו יזמים, וההתייחסות שלכם למיזם בנדל”ן יצטרך להיות מתוך שיקולים מקצועיים וכלכליים בלבד.

לסיכום, רכישת נכס בישראל לא שונה מפתיחת עסק. ולמי שחושב אחרת – שיחשוב שוב..
אז שיהיה בתאבון ובהצלחה לכולם. ?

למעוניינים לשמוע עוד פרטים על בניית תוכנית עסקית בהתאמה אישית לתקציב שלכם: