אביעד ברטובאם ביקרתם לאחרונה באחת הערים הגדולות בישראל, וסביר להניח שגם אם לא, כנראה שמעתם את צמד המילים תמ”א 38. בשנים האחרונות הוא נפוץ במיוחד גם אם רבים כלל אינם מודעים למשמעות של שתי המילים ללו, ולהשפעות האדירות שלהן. אז בואו נעשה קצת סדר.
תכנית מתאר ארצית מס’ 38
ראשי התיבות של תמ”א 38 מתייחסים למעשה לתוכנית מתאר ארצית שמטרתה העיקרית היא לחזק את היסודות של מבנים ישנים. היעד המרכזי של התוכנית פשוט: בעידן שבו הסיכוי לרעידות אדמה (ולאסונות אחרים) גובר, הצורך במבנה חזק ויציב עולה בהתאם. אלא שלצד היתרון המובהק הזה מדובר בתוכנית שאמורה לקדם גם התחדשות עירונית, לשפר את פני העיר ובמקביל היא גם תורמת משמעותית לערך הדירות. אלפי פרויקטים קיבלו לאורך השנים היתרי בנייה, חלקם במסלול של חיזוק מבנים ותוספת, אחרים במסלול מעט שונה, הכולל הריסה ובינוי מחדש. כך התחדשו למעלה מ-15,000 דירות בארץ והנתונים מהשטח מדברים בעד עצמם.
אפקט תמ”א 38: עלייה בערך הדירות
כשבוחנים את השפעות התוכנית בשטח מבינים איך קרה שערך הדירות רק ממשיך לטפס. במסגרת תמ”א 38 מבנים רבים נהנים מתוספת של קומות, ובהתאם גם מתוספת של דירות ואף מהרחבות לדירות הקיימות. כשמוסיפים למשוואה גם מבנים שעוברים ליטוש משמעותי מקבלים דירות שמוצעות למכירה במחירים גבוהים יותר ממחירי השוק. למעשה, הפער בין דירות בפרויקט לבין דירות אחרות עומד על 10 עד 20 אחוז. מאחר וגם הביקוש לדירות הללו גבוה יותר, לא באמת מפתיע לגלות שהדיירים יכולים רק להרוויח.
הערים הגדולות בראש הרשימה
הערים המובילות בקידום פרויקטים של תמ”א 38 הן בעיקר הגדולות, ובהן רמת גן ותל אביב-יפו. תושבי הערים, אלה שמתגוררים במבנים שנבנו לפני 1980, נהנים מהיתרונות האדירים שלו. בתור התחלה, הפרויקט כלל אינו דורש תקציב מהמדינה, וגם לא מצד הדיירים. אז מי בכל זאת מממן את חיזוק המבנים ואת השיפוץ? הקבלנים עצמם. הם מוסיפים חדרי ביטחון (ממ”ד) וגם מעליות ומרפסות, משפצים את חזות המבנה ומשפרים את פני העיר בכלל. בתמורה הם מקבלים אישור לבנות דירות נוספות למכירה, וכך כל הצדדים מרוויחים. במצב כזה, ההשפעה האדירה של התוכנית ניכרת בשטח, והביקוש אליה רק עולה.
יש גם סרבנים – ויש פתרונות
כמובן שגם פרויקט עם יתרונות רבים כמו תמ”א 38 לא חף מאתגרים. המרכזי שבהם הוא ההתנגדות שעולה מצדם של חלק מהדיירים. ההתנגדות הזו תמיד קיימת מסיבות שונות, אבל גם איתה ניתן להתמודד. ככל שהפרויקטים הללו מתקדמים בקצב ומוכיחים את היתרונות שלהם בשטח, הסרבנים עצמם מתקשים להישאר אדישים. בכל זאת, כשהנכס מקבל שדרוג ללא עלות, כשערך הדירה עולה וגם איכות החיים מזנקת, קשה למצוא סיבות להתנגד למהלך הזה.