שינוי המדיניות- ניסיון החיסול לפינוי בינוי בישראל

מאת: עו”ד ומגשר גילעד ושדי. מומחה בתחום המקרקעין.

על ההתחדשות העירונית בישראל ניתן לומר ולספר דברים רבים, חלקם על דרך החיוב וחלקם על דרך השלילה. בשנים האחרונות הוקמו בישראל עשרות אלפי יח”ד במסגרת ההתחדשות העירונית כאשר את המאסה הקריטית במרכזי הערים תופסים פרויקטים מסוג פינוי-בינוי.

פרויקטים של פינוי בינוי קורים בעיקר בבנייני רכבת ישנים ועוסקים במקבצים רחבים הכוללים עשרות ואף מאות של דירות בכל פרויקט. פינוי בינוי מלבד היותו נותן פתרון קסם לנראות מרכזי הערים, למיגון הדירות וחיזוקן, טיפול שורש לתשתיות ותוספת שטחים לתועלת הציבור במרכזי הערים, הפרויקטים אף מבצעים תיקון חברתי היסטורי לאותן אוכלוסיות חלשות ומוחלשות, עולים חדשים, מבוגרים ועוד שאין ביכולתם לשדרג עצמם מדירות קטנות של 2-3 חדרים כיום, לטפל בליקויים הרבים שנגרמו במרוצת השנים בבניין ובתשתיותיו, בהוספת ממ”ד וחיזוק מפני רעידות אדמה.

מפאת גודל הפרויקט, הצורך בהסכמה רחבה של 80% מבעלי הדירות אישור תוכניות  בוועדה המקומית והמחוזית (תב”ע חדשה) ושלל חסמים בירוקרטיים מתארכים פרויקטים אלו מעבר למתוכנן וגוררים את בעלי הדירות להרפתקה ארוכה ומייגעת.

במשך שנים רבות התנהל מו”מ בין היזמים לדיירים ונציגיהם על אופי הפרויקט , התמורות לדיירים , המפרט הטכני והמו”מ המשפטי באמצעות ב”כ הדיירים. ממוצע המ”ר שניתן לבעלי הדירות היה גבוה לפני מס’ שנים ונסוב סביב ה 30-35 מ”ר (לפני מרפסת) . במרוצת השנים חל צמצום במ”ר שניתן לדיירים עד לשנת 2012 בה נקבע תקן 21 שקבע כי ראוי בפרויקט כזה לתת לדיירים 25 מ”ר. התקן היה בגדר המלצה והיזמים החתימו דיירים על תוספת מ”ר גבוה יותר ואף קיבלו אישורים מועדות התכנון להוצאתם לפועל. כך אושרו בפרויקטים תוספות של  40-50 מ”ר ברחבי הארץ.

התהליכים בפרויקטים אלו איטיים בשל כמות בעלי הדירות, ההתנגדויות מבית ומחוץ ועוד. לאחר היגיעה הראשונית של מינוי נציגות ,בחירת היזם וסיכום על התמורות הכלליות מתחיל המו”מ המשפטי שיכול לארוך חודשים ספורים עד להגעה לנוסח המוסכם. לאחר מכן מתחילה מלאכת החתמת הדיירים על החוזה הסופי במקרים רבים הדבר יכול לארוך שנתיים ,תלוי ברמת האחדות בשכונה וכוחם של המתנגדים.

לאחר החתמת בעלי הדירות על הרוב הדרוש עפ”י החוק/עפ”י החוזה יחל היזם בתכנון .  המהמורות הרבות שיתרגשו בדרכו של היזם והמתכנן הן רבות ,הן מול הועדה המקומית והן מול הועדה המחוזית.

שינוי המדיניות

לפני מס’ חודשים החלו וועדות התכנון השונות (בקצב לא אחיד) לקבוע מדיניות עצמאית להקטנת זכויות הבנייה לדיירים ולהגביל אותם ל 12 מ”ר בלבד תוספת על הקיים. כאשר באו התגובות להקטנה גורפת זו נשמעה התגובה הבאה : ” 12 מ”ר הינה תוספת ראויה המהווה תוספת חדר לדירה” .

גדלי הדירות הממוצעות בפרויקטים של פינוי בינוי עומדות על כ 50 מ”ר עם מינימום שטחי שירות ,מסדרונות, פינת אוכל ושטחים כלליים שאינם נמנים עם החדרים. חדרי השירותים והמקלחת קטנים מהמקובל כיום ושטחי המטבחים קטנים וצפופים.

תוספת ה 12 מ”ר אותם רוצות הועדות להוסיף לגדלי הדירות יבלעו מיד בתכנון יצירת שטחי דירה בסלון ,ביצירת פינת אוכל, מטבח ראוי וחדרי שירותים ומקלחות בתקן בסיסי. תוספת חדר לא תהיה שם. יתכן ומס’ החדרים אף יקטן.

הנזק המיידי משינוי המדיניות

פרויקטים רבים הנמצאים בהליכי החתמה ו/או תכנון שונים ועדיין לא אושרה התב”ע בעניינים יחזרו אחורה באבחה אחת. הרי החוזה שנחתם בין היזם לדיירים עליו מושתתים הליכי התכנון מדבר על תמורות גבוהות יותר ממה שתאשר הוועדה המחוזית (12 מ”ר כיום)  ולכן שינוי מהותי מעין זה מצריך החתמה מחודשת על החוזים.

דיירים אשר נמצאים בהליך הנעת הפרויקט בשלביו השונים שנסקרו במאמר זה לעיל ואשר הובטחו להם מ”ר מסוימים ולאחר תקופת המתנה ארוכה יקבלו הודעה כי כל הסיכומים בעניינם אינם תקפים ספק רב אם יעתרו לחתום שנית על החוזה המקטין משמעותית את הדירות שהובטחו להם.

האפקט הפסיכולוגי הממשי המתהווה יגרום לרגרסיה משמעותית ברצונם של בעלי הדירות לבצע מהלך מעין זה כאשר יתברר כי בסופו של דבר דירתם אולי גדלה מעט אך מס’ החדרים נשארו זהים .

מחיר ההמתנה רבת השנים ,היציאה לתקופת שכירות והחזרה לדירה החדשה יתנו אותותיהן כאשר יעמדו על כף המאזניים בשיקולי בעלי הדירות  אל מול התמורות המוקטנות.

הנזק העתידי משינוי המדיניות

ישנם פרויקטים אשר החלו בתהליך להנעת הפרויקט לפני 5-7 שנים וטרם אושרה התב”ע בעניינם . ביטול כל ההבטחות, החוזים והסיכומים בין הצדדים יחזיר את המדינה אחורה שנים רבות בכל הקשור לקצב התקדמות הפרויקטים בתחום, קידום הבנייה במרכזי הערים, קידום פרויקטים לשכירות ארוכת טווח ומתן פתרון בטחוני ובטיחותי לעשרות אלפי המשפחות שנמצאות בשלבים כאלו או אחרים של הפרויקט.

אין ספק כי בוואקום שנוצר בשנה האחרונה הן בשל הבחירות לרשויות המקומיות והן בשל סבבי הבחירות לראשות הממשלה נוצרים תהליכים תחת ידיהם של אלו אשר חרטו על דגלם להגביר את קצב הבנייה ולהוריד את מחירי הדיור.

כעת, מתארגנים גופים הנוגעים בדבר על מנת לוודא כי לבטל את גזירת השמד על תחום הפינוי בינוי. הסנונית הראשונה הגיעה ממקום לא צפוי – משרד המשפטים עומד לצד בעלי הזכויות לממש את זכותם החוקית להגדלת שטחי דירותיהם .

הקטנת הרוב הנדרש מ 80% ל 66% נדונה כיום ע”י משרד המשפטים ויתכן והדבר יובא לחקיקה. יש לציין כי דובר על כך בעבר אך דבר לא קרה או השתנה משלל סיבות אשר חלקן משפטיות גרידא.

כולנו תקווה כי הממשלה החדשה תגדיל לפעול לאחר תקופת “הנמנום” וההזנחה הארוכה בתחומי החקיקה והפיקוח על תהליכי התכנון הארציים על מנת לעודד פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית בכלל ועל מנת לפעול להגדיל את העצה ולהתאימה לביקוש ההולך וגובר לדירות . כמו כן, לא פחות חשוב הטיפול באוכלוסיות המתגוררות בשכונות שבהן מוכרח להתבצע פרויקט פינוי בינוי .

כותב שורות אלו עו”ד גילעד ושדי נבחר לאחד מ 70 המשפיעים בתחום הנדל”ן בישראל. מייצג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38.